某別墅一期開(kāi)盤(pán)策略課件(已修改)
2025-01-23 22:51 本頁(yè)面
【正文】 綠洲天逸城璞墅一期開(kāi)盤(pán)策略合力易揚(yáng)2023年 5月第一部分價(jià)格策略前 言價(jià)格策略是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵所在 —— 本案所處區(qū)域目前仍處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，不屬于常州大市場(chǎng)的主流購(gòu)房區(qū)域，但原住民資源豐富，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有較高的購(gòu)買實(shí)力，可以對(duì)一期產(chǎn)品形成良好的去化支撐。但本項(xiàng)目擁有較大的別墅體量，考慮到對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的平穩(wěn)銷售，建議一期采用 “中開(kāi)高走 ”的基本方略。就項(xiàng)目整體而言后續(xù)配合準(zhǔn)確有效的營(yíng)銷推廣策略，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升和項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，市場(chǎng)前景是令人期待的。 但變化始終比計(jì)劃來(lái)得快，在具體的執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)目標(biāo)的變化、項(xiàng)目的銷售情況、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)者購(gòu)買心理等方面的可控和不可確定之因素，予以靈活的調(diào)整，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。定價(jià)思路市場(chǎng)背景周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價(jià)格策略的形成市場(chǎng)背景政策步步緊逼，樓市現(xiàn)狀不容樂(lè)觀新房新政：貸款利率上調(diào)，首套房首付 3成以上，利率上調(diào) 20%；二套房首付 6成以上，利率高于 20%；目前雖然常州尚未限購(gòu)三套房，但已有部分銀行停貸三套房。二手房政策：對(duì)未滿 5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)無(wú)差額、全額征收營(yíng)業(yè)稅； 5年以上免征營(yíng)業(yè)稅，普通住宅（即 144平方以下）免征個(gè)人所得稅以及土地增值稅；具體征收方法為：過(guò)戶價(jià) %=稅金。金融政策直接限制了部分購(gòu)房者的購(gòu)房條件，也讓廣大市場(chǎng)客戶的觀望情緒日益濃重，這也直接導(dǎo)致了常州樓市自 3月以來(lái)的持續(xù)低迷。市場(chǎng)背景↓%基于上述購(gòu)房政策的約制，常州市場(chǎng)商品房去年與今年 1—5 月的成交量對(duì)比如下表，整體下跌 %的數(shù)據(jù)，說(shuō)明了今年樓市實(shí)際不容樂(lè)觀。↓%市場(chǎng)背景常州全市商品房住宅去年與今年 1—5 月的成交量對(duì)比如下表，整體下跌%?！?市場(chǎng)背景今年年初萬(wàn)達(dá)引爆了商鋪銷售的熱潮，也開(kāi)出了最高的商業(yè)價(jià)格。從價(jià)格對(duì)比上看，今年均價(jià)提升了 %?！?市場(chǎng)背景常州全市商品房住宅去年與今年 1—5 月的價(jià)格對(duì)比，上漲了 292%，較大的漲幅令剛需客戶望而卻步，造成了成交量的下跌。市場(chǎng)背景 常州在售別墅銷售情況一覽（武進(jìn)）據(jù)了解，武進(jìn)區(qū)目前在售別墅項(xiàng)目共有 12個(gè)，可售房源 460套，其中長(zhǎng)宇棕櫚灣項(xiàng)目為今年新開(kāi)盤(pán)，其他均為老盤(pán)的持續(xù)銷售。其他還有常發(fā)御龍山、綠地白金漢宮、新濠瀾境等別墅項(xiàng)目或別墅產(chǎn)品尚未推出，但整體而言存量還是較大?！? 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目 備案?jìng)浒?可售可售 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 主力面積 單價(jià) 總價(jià)長(zhǎng)宇棕櫚灣 9 29 210325 14000 256480湖濱壹號(hào) 182 23 308514 82008600 250450 255310 8000 200250湖畔春秋 199 50 268616 765016250 2001000 聚龍灣 26 4 208215 6000 120萊蒙城 84 12 250270 17000 425460 330400 1202313000 396520太湖灣度假村 122 29 290540 1700026000 5001400 270 13000 350 天安別墅 163 14 500 9000 400450 615 8000 500 萬(wàn)澤太湖莊園 170 227 19526 300370 11000 210400溪湖小鎮(zhèn) 186 48 240400 1202313000 290520 215400 1100012023 240480香江壹品 18 8 323386 10000 320380新城公館 205 0 345620 15000 520930 310 11000 340陽(yáng)湖名城 28 0 441 85009000 370400 御城 36 12 284340 1202313000 340440中天名園 114 4 296402 10500 310420市場(chǎng)背景 常州在售別墅銷售情況一覽（新北）目前新北區(qū)在售別墅項(xiàng)目不多，余房在售
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