【正文】 500 300 272330 9000 250太湖明珠苑 83 5 　 　 　 　 　 　 　 　 　香樹灣別墅 　 　 375424 1202313000 450490 　 　 　 220 1202313000 260300市場(chǎng)背景常州在售別墅銷售情況一覽（天寧）天寧區(qū)集中了目前常州最高端品牌和記黃埔的御翠園項(xiàng)目和銷售最快的龍湖香醍漫步項(xiàng)目，同時(shí)還有例如銀河灣明苑、荊溪福院等正在銷售的具有最好口碑的市中心別墅產(chǎn)品，未來常發(fā)和巨凝金水岸也將推出高端別墅產(chǎn)品?！?市場(chǎng)背景常州全市商品房住宅去年與今年 1—5 月的成交量對(duì)比如下表，整體下跌%。綠洲天逸城璞墅一期開盤策略合力易揚(yáng)2023年 5月第一部分價(jià)格策略前 言價(jià)格策略是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的關(guān)鍵所在 —— 本案所處區(qū)域目前仍處于開發(fā)建設(shè)中，不屬于常州大市場(chǎng)的主流購房區(qū)域，但原住民資源豐富，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有較高的購買實(shí)力，可以對(duì)一期產(chǎn)品形成良好的去化支撐。市場(chǎng)背景↓%基于上述購房政策的約制，常州市場(chǎng)商品房去年與今年 1—5 月的成交量對(duì)比如下表，整體下跌 %的數(shù)據(jù)，說明了今年樓市實(shí)際不容樂觀?！?　 　 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目 備案?jìng)浒?可售可售 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 主力面積 單價(jià) 總價(jià) 主力面積 單價(jià) 總價(jià)長宇棕櫚灣 9 29 　 　 　 　 　 　 210325 14000 256480湖濱壹號(hào) 182 23 308514 82008600 250450 　 　 　 255310 8000 200250湖畔春秋 199 50 268616 765016250 2001000 　 　 　 　 　 　聚龍灣 26 4 　 　 　 　 　 　 208215 6000 120萊蒙城 84 12 　 　 　 250270 17000 425460 330400 1202313000 396520太湖灣度假村 122 29 290540 1700026000 5001400 270 13000 350 　 　 　天安別墅 163 14 500 9000 400450 615 8000 500 　 　 　萬澤太湖莊園 170 227 　 　 　 　 　 　 19526 300370 11000 210400溪湖小鎮(zhèn) 186 48 　 　 　 240400 1202313000 290520 215400 1100012023 240480香江壹品 18 8 　 　 　 　 　 　 323386 10000 320380新城公館 205 0 345620 15000 520930 　 　 　 310 11000 340陽湖名城 28 0 　 　 　 441 85009000 370400 　 　 　御城 36 12 　 　 　 　 　 　 284340 1202313000 340440中天名園 114 4 　 　 　 　 　 　 296402 10500 310420市場(chǎng)背景 常州在售別墅銷售情況一覽（新北）目前新北區(qū)在售別墅項(xiàng)目不多，余房在售也僅 242套，但今年來講新北區(qū)市府版塊的天譽(yù)花園（總建135736平方米 ） ，通江路旁的銀河灣卓苑，而薛家區(qū)域版塊同時(shí)有佳兆業(yè)和九龍倉的新項(xiàng)目啟動(dòng)，新橋版塊有美林湖別墅，更有江陰區(qū)域的長興秀江南、紫陽美地山莊等項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)新推案量較大。定價(jià)思路市場(chǎng)背景周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶分析推售與優(yōu)惠策略價(jià)格策略的形成周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析—— 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：東渡海派新城目前已售 336套，剩余 86套，后期還有土地待開發(fā)，余量較大。從上表可以看出，青楓壹號(hào)在定價(jià)時(shí)，獨(dú)院聯(lián)排的邊套均價(jià)要比中間套高出 1500元 /平米。B1與 B2相比，缺少地下車庫空間，但整體面積又較為經(jīng)濟(jì)，因此價(jià)差雖有考慮但不應(yīng)過大。STEP2建議： 6月 10日起， VIP卡升級(jí)， 10萬誠意金可抵優(yōu)惠 20萬。第二部分開盤策略由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策嚴(yán)謹(jǐn)，因此預(yù)售證的取得是開盤前所有工作開展的必要且最重要條件。時(shí)間： 6月 18日或 25日內(nèi)部認(rèn)籌流程時(shí)間：預(yù)售證取得后的第二天；地點(diǎn)：天逸城售樓處；方式：根據(jù)客戶升級(jí) VIP鉑金卡的序號(hào)，根據(jù)客戶實(shí)際情況，每天預(yù)約十二組客戶（每個(gè)業(yè)務(wù)員每天兩組），進(jìn)行洗籌。