【正文】 物業(yè)管理 城市發(fā)展規(guī)劃 高度整合 本案自身 優(yōu)勢整合 原生態(tài)自然地貌、環(huán) 境 — 健康養(yǎng)生 龍脈至高點(diǎn)，世界及皇家 園林寶藏 — 風(fēng)水寶地 豐富的旅游資源 — 度假休閑 核心競爭力的主要思路 ? 本案核心競爭力主要思路為： ① 導(dǎo)入本案的基礎(chǔ)核心競爭力體系，利用本案得天獨(dú)厚的自然景觀的基礎(chǔ)優(yōu)勢，建立競爭壁壘，實(shí)現(xiàn)與其他競品的差異化。不管是什么樣的新建筑，當(dāng)晚上涼快下來后，自然的風(fēng)都能夠進(jìn)入建筑，這是好建筑的一個重要的條件。 利用 SP活動，制造合理的理由，吸引目標(biāo)客戶到訪、體會園區(qū)、以展示園區(qū)的實(shí)景形象。 風(fēng)水大師說風(fēng)水 內(nèi)容：邀請知名的風(fēng)水大師現(xiàn)場進(jìn)行本案宗地風(fēng)水講解，突現(xiàn)山地藝墅為風(fēng) 水寶地、龍脈所在，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對本案的好感。建外 SOHO將會成為 CBD區(qū)人氣最旺的商業(yè)文化街區(qū)。 二、建筑方面： 特點(diǎn)：北高南低、依山而建，與自然環(huán)境有機(jī)融合，構(gòu)馬物景兼容空所清新的山地別墅。 建筑結(jié)構(gòu)：地上兩層加閣樓地下活動室、酒窖的單體別墅。茂密的叢林使周邊的空氣純凈、新鮮，空氣污染指數(shù)幾近于零。園區(qū)距市中心 20分鐘車程；距機(jī)場30分鐘車程；距火車站 15分鐘車程。 績效 ： 2023年第一季度，建外 SOHO的純銷售額達(dá) ，目前已實(shí)現(xiàn)銷 售額 70個億。 名車展 內(nèi)容：與車展商合作，把名車引入園區(qū)進(jìn)行展覽，并聘請專業(yè)車模進(jìn)行現(xiàn)場 講解與試駕陪同。 有指向地選擇機(jī)場路牌攔截目標(biāo)客戶。 ? 理想住宅的第二個條件：使人住在里面能感知春夏秋冬四季的變化。 ★高性價比：由本案價格定位和產(chǎn)品素質(zhì)決定。 本案形象定位（主要針對市場傳播） 沈陽首席北美山地密林假日別墅 ★沈陽首席：在以旅游度假為自然屬性且以假日休閑為主題的高檔別墅中，本案綜合品質(zhì)最優(yōu)。 兩大王牌 定位 發(fā)展趨勢 功能分區(qū) 渾南新區(qū) 集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研金融商貿(mào)、生活居住為一體的現(xiàn)代化新城區(qū) 政府目前正領(lǐng)路建設(shè)該區(qū)。與麥點(diǎn)的整合推廣相結(jié)合，將為本案植入獨(dú)特的競爭能力。 ? 基本指標(biāo)：總占地 25萬平方米，總建面 6萬平方米，規(guī)劃為 120棟，分三期開發(fā)，全為單體。 ? 經(jīng)常出席高級社交場合，注重儀表，情性穩(wěn)健。 ? 消費(fèi)不愿在公眾視野中。 ? 有良好的道德價值觀。但由于背景不同，個人品位不同，對“ 最好的 ” 認(rèn)可也不盡相同。 消費(fèi)者 高檔別墅市場 4類人群 four kinds of crowds 基本特征 工商業(yè)界尖端人物 第一目標(biāo)客群 第二目標(biāo)客群 第三目標(biāo)客群 第四目標(biāo)客群 年齡在 3545歲，暴富起家，目前事業(yè)穩(wěn)定、處于各行業(yè)階段地位的大私營業(yè)主 年齡在 3545歲，社會形象較好的民營企業(yè)老板、上市公司董事長、總經(jīng)理（及隱性的政府官員）等 年齡在 3545歲海歸派人士，真正有北美別墅的居住體驗(yàn)或是了解的駐華高層。別墅 118棟 。蔚藍(lán)、奧林匹克花園、山地藝墅、萊茵南郡、皇家美墅 上市項目 :亞泰雙橡園、山地藝墅 94/97 98/99 01/02 03年 04年 別墅市場板快割距 ? 荷蘭村 ? 巴黎世家 ? 加洲陽光花園 小韓屯板塊 ? 山地藝墅 ? 維也納森林別墅 ? 奧林匹克花園 ? 天柱山莊 棋盤山板塊 張士開發(fā)區(qū)板塊 ? 金色高爾夫外商別墅 ? 美的莊園 ? 香格 獨(dú)棟 7000元 /平、雙拼 6800元 /平、聯(lián)排 48005000元 /平 ? 項目 DNA:與此前沈陽地產(chǎn)界的別墅項目相比 ,淡化了“豪宅”的味道，產(chǎn)品定位從面積和價格上作了調(diào)整，從而使別墅項目呈現(xiàn)出平民化的趨勢，出現(xiàn)一套別墅的總價款還不及市中心一棟公寓昂貴的現(xiàn)象，從而擴(kuò)大了別墅市場的潛在消費(fèi)基數(shù)，產(chǎn)品也逐漸在地產(chǎn)界盛行開來。 ? 學(xué)歷不高，社會經(jīng)驗(yàn)豐富、成熟 ? 價值觀轉(zhuǎn)型較早，由于文化層次較低，在創(chuàng)業(yè)初始即對高層次的事業(yè)要求不高。 特征 價值觀 消費(fèi)觀 第二目標(biāo)客群：儒商型 ? 工商界精英（ 《 經(jīng)理人文摘 》封面級人物，如：東軟董事長等，真正的成功人士。 ? 深諳人際政治，并善于經(jīng)營。 特征 價值觀 消費(fèi)觀 第三目標(biāo)客群：海歸派 ? 較高的文化修養(yǎng) ? 海外求學(xué)多年或有旅居經(jīng)歷，基本是已持有其他國家護(hù)照的人士。 ? 日常消費(fèi)品注重品牌，體現(xiàn)身分及品位，以進(jìn)口商品為主 特征 價值觀 消費(fèi)觀 結(jié)論：高檔別墅客層并未發(fā)生重大變革 ? 94年以來，以河畔花園和錦繡山莊業(yè)主為代表的高檔別墅主力客層均是貿(mào)易類起家，后續(xù)實(shí)體經(jīng)營的暴發(fā)型客層，第二、三類人群并未進(jìn)入主力 LIST之內(nèi)。主力供應(yīng)面積 330340平方米，約占首期供應(yīng)產(chǎn)品的 50%。 ? 部分單體別墅，結(jié)構(gòu)設(shè)計不盡合理。 ★假日休閑主題：本案作為棋盤山獨(dú)家開發(fā)區(qū)中的別墅項目，有著得天獨(dú)厚的自然地貌和生態(tài)環(huán)境，延續(xù)假日休閑主題既符合市政發(fā)展主導(dǎo)方向，同時亦是滿足塔尖級目標(biāo)消費(fèi)者對于第二居所更人文、更自然、更放松的基本需求。 ★密林：密林，本案的最顯著生態(tài)特質(zhì)。 ② 整合本案的躍升核心競爭力，使本案建立在北美山地別墅模式上的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)整體提升。 ? 理想住宅的第四個條件：是在保證私密性的前提下，鄰里之間可以互相了解、交流。 7月 8月 （第一階段） 推廣執(zhí)行計劃 類別 項目 進(jìn)程 時間 負(fù)責(zé)人 園區(qū)環(huán)境 工程支持 物業(yè)保安到位 大地 園區(qū)道路清潔 大地 外立面細(xì)部處理 大地 園區(qū)導(dǎo)視指示系統(tǒng)（導(dǎo)視牌樹木、草坪指示牌） 設(shè)計 麥點(diǎn) 制作 大地 售樓處包裝 鳥瞰圖 提供圖片 大地 設(shè)計初稿 麥點(diǎn) 安裝完畢 大地 家居布置 裝修完畢 大地 銷售條件 銷售隊伍組建 售樓員招聘 大地 售樓員培訓(xùn) 大地、麥點(diǎn) 類別 項目 進(jìn)程 時間 負(fù)責(zé)人 銷 售 資 料 DM 初稿 麥點(diǎn) 定稿 大地 投放 大地 戶型圖 初稿 麥點(diǎn) 定稿 大地 制作完畢 大地 手提袋 初稿 麥點(diǎn) 定稿 大地 制作完畢 大地 售樓員胸 卡、名片 初稿 麥點(diǎn) 定稿 大地 制作完畢 大地 報廣 初稿 麥點(diǎn) 定稿 大地 發(fā)布 大地 SP活動主題 北美假日之旅 活動目的 通過此次活動展示山地藝墅園區(qū)真山、真水、真森林的純生態(tài)環(huán)境，引導(dǎo)客戶對本案“東北首家密林假日別墅”這一主題定位產(chǎn)生深度認(rèn)知。 活動包裝 在園區(qū)中央景觀區(qū)布置舞臺，進(jìn)行樂隊表演，舞臺前方擺放數(shù)十張木椅供 客戶休息與觀賞節(jié)目 舞臺現(xiàn)場需制作活動背景板、北美文化介紹牌 售樓處門口布置接待臺，進(jìn)行客戶的接待與登記 園區(qū)主要景觀點(diǎn)設(shè)置服務(wù)臺，為客戶免費(fèi)提供飲料與紀(jì)念品 車展區(qū)設(shè)置導(dǎo)視牌與展覽介紹背板