張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議(編輯修改稿)
2025-01-19 17:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，打造社區(qū)配套性商業(yè) 院落式景觀(雙重景觀 ) 超高附加值(產(chǎn)品價(jià)值 ) 開放式空間 圍合式空間 家 社區(qū)主景觀 組團(tuán)式景觀 創(chuàng)新戶型、饋贈(zèng)面積、優(yōu)質(zhì)物管、俊朗外觀、 中小戶精品住宅 星級酒店式公寓 功能完備的中小戶型住宅 主題式便利店 配套社區(qū)會(huì)所 完善社區(qū)配套，提升社區(qū)價(jià)值； 完善區(qū)域配套，促進(jìn)商業(yè)銷售； 完善地塊價(jià)值，土地價(jià)值最大化 1/2出售后作為酒店 1/2出售后作為高檔酒店公寓 整體風(fēng)格建議 —— 現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格 30 張周路 名筑路 住宅 核心園林 沿街商業(yè) 星級酒店 示意說明： ?中小戶高層住宅： 類公建外立面，板式 17+1層。端頭戶型 6080㎡ ，其余為4060㎡，盡量保證戶型方正，功能滿足居家需求 中小戶型平層住宅，4080㎡ ?電梯多層： 主力戶型為90130㎡，同時(shí)輔以創(chuàng)新戶型：中央部分頂層帶復(fù)式，其余頂層送夾層 品質(zhì)多層 90~130㎡ ?小高層住宅： 主力戶型為 80100㎡，主要突出空間的緊湊性和實(shí)用性 ?名筑路商業(yè)： 具有會(huì)所功能的社區(qū)商業(yè)街 ?星級文化酒店： 區(qū)域唯一性、排他性、不可復(fù)制性 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局示意圖 （具體以設(shè)計(jì)院為準(zhǔn)） 在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，盡量排高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 31 住宅：品質(zhì)感、精細(xì)化、格調(diào)內(nèi)斂 —— 城市中產(chǎn)階級 特征的建筑化 品質(zhì)感 建筑材料的選用以品質(zhì)感強(qiáng)、使用時(shí)效強(qiáng)為原則，建筑立面主材為石材與瓷磚； 精細(xì)化 建筑設(shè)計(jì)中以精細(xì)為主軸，從輪廓、線條、細(xì)部三個(gè)層次強(qiáng)調(diào)對比與和諧； 格調(diào)內(nèi)斂 建筑風(fēng)格為簡歐現(xiàn)代風(fēng)格。立面顏色含蓄內(nèi)斂，立面結(jié)構(gòu)與輪廓呈現(xiàn)幾何變化，建筑線條疏朗大方。 從目標(biāo)客戶群的特征定義產(chǎn)品的特征 32 裝修形式 各店面多采用自然的材質(zhì)及暖色調(diào) 招牌 在首期展示時(shí)，將店面統(tǒng)一標(biāo)識(shí)裝飾，并進(jìn)行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把品味形象先行做出。 BLOCK風(fēng)情商業(yè)街 —— 是場所、活動(dòng)地、風(fēng)情街 33 34 酒店式公寓 —— 外立面簡潔、現(xiàn)代、時(shí)尚 —— 使建筑具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本 要點(diǎn)： ? 采用類幕墻； ? 在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感， 突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感； ? 中性顏色但不能過冷，突出昭示性 大堂 客房 會(huì)議室 商務(wù)中心 面積需求 400~500㎡兩層，與酒店式公寓共用 22~28㎡ /標(biāo)間 一個(gè) 300人，二到三個(gè) 30人的會(huì)議室 20~30㎡ 35 注重大堂與電梯間等公共部分細(xì)部營造，通過軟性裝飾，有效控制成本，并體現(xiàn)大氣，堂皇 36 雙主題會(huì)所，打造淄博四星級社區(qū)生活會(huì)所 —— 8小時(shí)外的 動(dòng)靜享受 【會(huì)所】 靜 概念 茶藝吧、量身定做健身美容計(jì)劃、棋牌休閑、香薰 SPA、文化長廊等 【會(huì)所】 動(dòng) 概念 戶外俱樂部、攝影藝術(shù)沙龍、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（分設(shè)普通、貴賓、英式斯諾克、美式落袋的臺(tái)球室；適合于大多數(shù)人群的乒乓球室。 ） 高尚服務(wù)，高尚會(huì)所 集茶藝、美容健身、游藝、文化交流、社團(tuán)活動(dòng)等多元功能為一體，形成“靜”與“動(dòng)”相結(jié)合的會(huì)所特色 37 地塊價(jià)值： 稀缺獨(dú)特，高檔次，高品質(zhì)形象 ?傳播地塊的稀缺價(jià)值，同時(shí)密切關(guān)注同類競爭地塊的動(dòng)向，塑造差異化，從而成就本項(xiàng)目的無競爭地位； ?住宅部分 —— 傳播 “新區(qū)核心，稀缺華宅” 的開發(fā)理念， 塑造住宅的高檔次和大形象； ?地塊價(jià)值 —— 充分挖掘地塊的區(qū)域、人文價(jià)值，運(yùn)用 填補(bǔ)、整合、提升 等原則，為 本項(xiàng)目注入更多、更深的內(nèi)涵。 競爭的最高境界是無競爭 —— ①打造無競爭格局 38 ?突出本地塊在張店城區(qū)的 稀缺性 ，從而奠定未來項(xiàng)目的發(fā)展基調(diào)； ?充分 利用地塊昭示性強(qiáng) 的優(yōu)勢， 拔高項(xiàng)目的市場形象； ?本項(xiàng)目未來無疑是淄博社會(huì)中堅(jiān)階層的追捧者和支持者 ，所以，要投其所好，滿足該類高端客戶的臵業(yè)需求； “代表土地價(jià)值最大化，代表城市高端形象，代表城市中堅(jiān)力量需求” —— ②三個(gè)代表創(chuàng)建高檔社區(qū) 人文造勢、產(chǎn)品高端、營銷創(chuàng)新 —— 三大策略打造淄博“城市豪宅” 39 ?張店主流樓盤已然倍受市場青睞，借鑒主流樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及定位，是本項(xiàng)目延續(xù)銷售力的主要關(guān)注點(diǎn)之一； ?因此，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要 進(jìn)行差異化市場定位 ，與部分主流樓盤形成互補(bǔ)，避免在相同地段形成惡性競爭； ?借鑒主流樓盤現(xiàn)有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃等優(yōu)勢，結(jié)合本地塊的獨(dú)特條件，形成本項(xiàng)目的獨(dú)特核心優(yōu)勢，打擊對手； 差異化定位，超越主流 —— ③打擊對手的同時(shí)，更要借鑒對手 借鑒對手、超越對手、打擊對手 —— “三大主義”引領(lǐng)項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢 40 市場競爭環(huán)境 項(xiàng)目界定 營銷問題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤初步思路 41 說明 ?因尚未正式介入項(xiàng)目策劃，我司對項(xiàng)目的定位僅 從產(chǎn)品、客戶及理念進(jìn)行界定； ?待進(jìn)入實(shí)質(zhì)性策劃后，我司將對項(xiàng)目進(jìn)行全面的定位 —— 客戶定位 —— 產(chǎn)品定位：檔次定位、功能定位、戶型定位 —— 形象定位 —— 價(jià)格定位 —— 案名推介 42 根據(jù)市場調(diào)研對項(xiàng)目產(chǎn)品形式進(jìn)行了定位。現(xiàn)從三個(gè)方
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