張周路項目認知及產(chǎn)品發(fā)展建議-在線瀏覽
2025-02-02 17:29本頁面
【正文】 周路）和社區(qū)路（名筑路），具備較強的昭示性； 本項目是位于淄博新區(qū)的、區(qū)位優(yōu)勢和人文價值較大的、住宅類地產(chǎn)項目。謹呈：盛展臵業(yè) 張周路項目認知及初步發(fā)展建議 1 ?經(jīng)過與貴司劉總的初步溝通，并實地查看項目地塊。根據(jù)我司對淄博特別是張店高端住宅市場的掌握，以及多年在張店操作項目的規(guī)律，我司特擬定本案，僅供貴司項目前期規(guī)劃及定位參考； ?待雙方進行實質(zhì)性合作后，我司首先出具兩份方案供貴司進行項目規(guī)劃和營銷參考 —— 《項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》 （為規(guī)劃設(shè)計提供市場及營銷專業(yè)建議） 詳見《項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書綱要》 —— 《項目營銷戰(zhàn)略及策略》 （為項目操盤提供細化方案） 前言 2 結(jié)構(gòu)導(dǎo)示 市場競爭環(huán)境 項目界定 營銷問題界定 項目戰(zhàn)略方向分析 項目定位初判 項目發(fā)展建議 操盤初步思路 3 市場競爭環(huán)境 項目界定 營銷問題界定 項目戰(zhàn)略方向分析 項目定位初判 項目發(fā)展建議 操盤初步思路 4 項目界定 —— 位于淄博新區(qū)核心區(qū)域的的中等規(guī)模住宅地產(chǎn)項目 淄博中心城區(qū)張店 片區(qū)界定 地塊位于張店西部核心城區(qū)，北臨理工大學(xué) 地塊位于張店西部核心區(qū)域，北臨理工大學(xué)，交通便利，片區(qū)環(huán)境良好，發(fā)展前景看好； 項目界定 項目體量中等規(guī)模，居住物業(yè) 地塊總占地近 80畝，體量適中，以住宅物業(yè)為主體，輔以適當體量的配套商業(yè)。 6 市場競爭環(huán)境 項目界定 營銷問題界定 項目戰(zhàn)略方向分析 項目定位初判 項目發(fā)展建議 操盤初步思路 7 ?營銷問題的界定，即是對項目現(xiàn)狀和所追求的預(yù)期目標進行比較分析，從而找到項目的主要矛盾、核心問題； ?抓住主要矛盾，就抓住項目的核心，次要矛盾即可迎刃而解。 14 鑫盛 項目實景與項目效果圖相當，引起客戶的共鳴。開羅綠洲 在售面積 14組團 6 戶型 68160㎡， 7080㎡約占 50% 均價 4200（團購價約 3800） 優(yōu)惠 98折 銷售率 85% 核心資源 大盤、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★☆ 中潤華僑城 18 華僑城 華府 頤景園 魯信花園 在售面積 123136㎡、 137146㎡、 196（錯層設(shè)計） 107—152㎡ 127222㎡ 戶型 3 2 4 3 2 2 2 3 2 1 4 2 3（躍層）、4 2 3 2 2 均價 5800（最高達 8000） 4200 4500 優(yōu)惠 95折 —— 一次付款 98折，按揭 99折 銷售率 87% 二期 65% 75% 核心資源 地段、大盤、綜合配套、營銷、現(xiàn)房 地段、配套、園林、現(xiàn)房 地段、配套、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃金國際、頤景園、魯信花園 20 黃金國際 28 相似的高端住宅項目對本項目的啟示 ?城市風景、頤景園 是本項目目前最大的借鑒對象； ?從 產(chǎn)品價值營造、區(qū)域（地段、人文）價值挖掘的角度，打造高端品質(zhì)住宅社區(qū)，從而吸引城市的高尚人群； ?以強勢傳播、高端營銷的策略，通過精準策劃，實現(xiàn)項目價值的二次提升； ?以城市中產(chǎn)階級為主力客戶群體，從客戶的角度尋找本項目的理念。端頭戶型 6080㎡ ，其余為4060㎡，盡量保證戶型方正，功能滿足居家需求 中小戶型平層住宅，4080㎡ ?電梯多層： 主力戶型為90130㎡，同時輔以創(chuàng)新戶型：中央部分頂層帶復(fù)式，其余頂層送夾層 品質(zhì)多層 90~130㎡ ?小高層住宅： 主力戶型為 80100㎡，主要突出空間的緊湊性和實用性 ?名筑路商業(yè)： 具有會所功能的社區(qū)商業(yè)街 ?星級文化酒店： 區(qū)域唯一性、排他性、不可復(fù)制性 項目業(yè)態(tài)布局示意圖 （具體以設(shè)計院為準） 在保證項目品質(zhì)的前提下，盡量排高容積率，實現(xiàn)利潤最大化。立面顏色含蓄內(nèi)斂，立面結(jié)構(gòu)與輪廓呈現(xiàn)幾何變化，建筑線條疏朗大方。 BLOCK風情商業(yè)街 —— 是場所、活動地、風情街 33 34 酒店式公寓 —— 外立面簡潔、現(xiàn)代、時尚 —— 使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本 要點： ? 采用類幕墻； ? 在建筑設(shè)計上做出通透感、現(xiàn)代感， 突出大平面、整體性、適當大玻璃形成幕墻感； ? 中性顏色但不能過冷，突出昭示性 大堂 客房 會議室 商務(wù)中心 面積需求 400~500㎡兩層，與酒店式公寓共用 22~28㎡ /標間 一個 300人，二到三個 30人的會議室 20~30㎡ 35 注重大堂與電梯間等公共部分細部營造，通過軟性裝飾，有效控制成本，并體現(xiàn)大氣，堂皇 36 雙主題會所，打造淄博四星級社區(qū)生活會所 —— 8小時外的 動靜享受 【會所】 靜 概念 茶藝吧、量身定做健身美容計劃、棋牌休閑、香薰 SPA、文化長廊等 【會所】 動 概念 戶外俱樂部、攝影藝術(shù)沙龍、室內(nèi)運動（分設(shè)普通、貴賓、英式斯諾克、美式落袋的臺球室；適合于大多數(shù)人群的乒乓球室。 競爭的最高境界是無競爭 —— ①打造無競爭格局 38 ?突出本地塊在張店城區(qū)的 稀缺性 ，從而奠定未來項目的發(fā)展基調(diào)； ?充分 利用地塊昭示性強 的優(yōu)勢， 拔高項目的市場形象； ?本項目未來無疑是淄博社會中堅階層的追捧者和支持者 ，
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