張周路項目認知及產(chǎn)品發(fā)展建議-免費閱讀
【正文】 87 說明 ? 在本案上述中， 樣板房價值的營造 、 包裝工程的展示 和 售樓處價值的營銷 等三部分，皆為我司設(shè)計的部分營銷手段或營銷通路； ? 待雙方進一步接洽，并進入項目實操階段時，我司將出具更為詳盡和更具操作性的營銷推廣策略和推廣手段 ，以便為項目成功推售提供更為全面和深入的專業(yè)服務(wù)。 設(shè)臵樣板房，有效展示項目價值點，加深客戶對項目的認知，促進現(xiàn)場成交； ?售樓現(xiàn)場包裝。 尊貴身份與氣質(zhì)的表現(xiàn)：步入式衣帽間 54 客廳 臥室 客廳 臥室 夾層 頂層戶型 可考慮設(shè)臵夾層，進行戶型創(chuàng)新，增加項目的亮點和價值點 55 56 超值夾層設(shè)計，復式空間享受 ? 夾層、凸窗、落地凸窗不計面積，陽臺計一半面積 57 半間房（ HALF— ROOM） 半間房，位于整套住宅中某一個可能并不引人注目的角落的一個小房間； ?從面積上講 ，它一般都不大，但也擁有自己的明窗； ?從位臵上講 ，它獨立于常規(guī)的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間； ?從功能上講 ，它是一個完全可以由主人自主安排的個別空間； ?它可以敞開，也可以封閉，可以是個衣帽間、儲藏室，也可以是一個琴房、書房、保姆間、健身房。 BLOCK風情商業(yè)街 —— 是場所、活動地、風情街 33 34 酒店式公寓 —— 外立面簡潔、現(xiàn)代、時尚 —— 使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本 要點： ? 采用類幕墻； ? 在建筑設(shè)計上做出通透感、現(xiàn)代感， 突出大平面、整體性、適當大玻璃形成幕墻感； ? 中性顏色但不能過冷，突出昭示性 大堂 客房 會議室 商務(wù)中心 面積需求 400~500㎡兩層，與酒店式公寓共用 22~28㎡ /標間 一個 300人，二到三個 30人的會議室 20~30㎡ 35 注重大堂與電梯間等公共部分細部營造，通過軟性裝飾，有效控制成本，并體現(xiàn)大氣，堂皇 36 雙主題會所，打造淄博四星級社區(qū)生活會所 —— 8小時外的 動靜享受 【會所】 靜 概念 茶藝吧、量身定做健身美容計劃、棋牌休閑、香薰 SPA、文化長廊等 【會所】 動 概念 戶外俱樂部、攝影藝術(shù)沙龍、室內(nèi)運動（分設(shè)普通、貴賓、英式斯諾克、美式落袋的臺球室；適合于大多數(shù)人群的乒乓球室。華府 頤景園 魯信花園 在售面積 123136㎡、 137146㎡、 196（錯層設(shè)計） 107—152㎡ 127222㎡ 戶型 3 2 4 3 2 2 2 3 2 1 4 2 3（躍層）、4 2 3 2 2 均價 5800（最高達 8000） 4200 4500 優(yōu)惠 95折 —— 一次付款 98折，按揭 99折 銷售率 87% 二期 65% 75% 核心資源 地段、大盤、綜合配套、營銷、現(xiàn)房 地段、配套、園林、現(xiàn)房 地段、配套、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃金國際、頤景園、魯信花園 20 黃金國際 6 市場競爭環(huán)境 項目界定 營銷問題界定 項目戰(zhàn)略方向分析 項目定位初判 項目發(fā)展建議 操盤初步思路 7 ?營銷問題的界定，即是對項目現(xiàn)狀和所追求的預期目標進行比較分析，從而找到項目的主要矛盾、核心問題； ?抓住主要矛盾，就抓住項目的核心，次要矛盾即可迎刃而解。 8 我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析營銷問題 資料來源：融域模型 ？ R1 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 9 S：項目情境（ situation） 項目背景 ? 地塊位于淄博西部城區(qū)，體量適中； ? 以住宅產(chǎn)品為主，輔以少量商業(yè)； ? 緊鄰理工大及別墅居住區(qū)； ? 緊鄰道路，昭示性大； 城市背景 ? 淄博市經(jīng)濟快速發(fā)展，支撐并促進了房地產(chǎn)快速發(fā)展； ? 淄博是內(nèi)向型市場，而張店區(qū)城市中心化、聚集效應將更加明顯，房地產(chǎn)對周邊區(qū)域的吸引將更加顯著； 市場競爭 ? 張店住宅項目的定位出現(xiàn)嚴重的同質(zhì)化，“大盤大戶型高檔次”特征突出； ? 同質(zhì)化明顯，造成客戶嚴重分流； ? 競爭激烈，加速了項目定位的差異化趨勢； ? 競爭激烈，導致項目定位及產(chǎn)品設(shè)計尤為重要； 客戶背景 ? 客戶價值訴求立足從核心 產(chǎn)品轉(zhuǎn)向?qū)ν鈬屯庋赢a(chǎn)品的追求； ? 項目品質(zhì)是解決客戶對高層、高價接受存在障礙的有效途徑； 10 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 R1(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ) R2(我們的期望目標 ) 核心矛盾： 1. 比較優(yōu)勢較明顯的條件下，本項目如何高形象占位； 2. 項目價格如何趕超西區(qū)特別是張店主流樓盤價格體系的矛盾； 3. 同質(zhì)化競爭激烈的市場，如何打差異化競爭； 4. 分流嚴重的張店市場，項目如何產(chǎn)生持續(xù)張力吸引客戶； 土地成本高，高容積率，高品質(zhì)，與市區(qū)其它項目雷同 易陷入開發(fā)區(qū)和張店主流樓盤的價格體系 市場競爭激烈，與張店項目形成同質(zhì)化競爭 西部新城區(qū)、老城區(qū)分流大量高端客戶 差異化形象定位，彰顯高品質(zhì)形象 在多樣化競爭時代，通過立足核心
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