張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議(完整版)
【正文】 看樓通道 84 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝充分借助臨路的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性； ?加強(qiáng)工地圍墻包裝，創(chuàng)新、新穎、沖擊力強(qiáng)，加強(qiáng)圍墻對(duì)項(xiàng)目的導(dǎo)示性； ?完善工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，展示和提升項(xiàng)目的價(jià)值。 定牌子 定位品牌品質(zhì)檔次 ?星級(jí)物業(yè)管理，形象高端，品質(zhì)首選 定號(hào)子 定位強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) ?號(hào)子不鳴則已，一鳴驚人； ?通過(guò)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的完善與提升 72 形象包裝 —— 鮮亮 價(jià)格 —— 小幅快跑 大動(dòng)作： 關(guān)鍵事件 占好第一位 我們所有的動(dòng)作是高調(diào)的、實(shí)際，我們就是要敲響鑼鼓賣(mài)樓，迅速讓市場(chǎng)記住我們 …… 形象占位 —— 高調(diào) 營(yíng)銷(xiāo)原則 —— 占好營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)第一位 73 ?產(chǎn)品推介，“全面闡釋產(chǎn)品細(xì)節(jié)” ?舉辦產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品特色、景觀園林等進(jìn)行詳細(xì)闡釋和說(shuō)明，增強(qiáng)客戶的臵業(yè)信心。 核心價(jià)值營(yíng)造 48 外觀價(jià)值構(gòu)建 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 景觀價(jià)值構(gòu)建 服務(wù)價(jià)值構(gòu)建 物業(yè)價(jià)值構(gòu)建核心體系 49 外觀價(jià)值構(gòu)建 50 51 外立面具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，強(qiáng)調(diào)昭示效果。立面顏色含蓄內(nèi)斂，立面結(jié)構(gòu)與輪廓呈現(xiàn)幾何變化，建筑線條疏朗大方。開(kāi)羅綠洲 在售面積 14組團(tuán) 6 戶型 68160㎡， 7080㎡約占 50% 均價(jià) 4200（團(tuán)購(gòu)價(jià)約 3800） 優(yōu)惠 98折 銷(xiāo)售率 85% 核心資源 大盤(pán)、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★☆ 中潤(rùn)華僑城 18 華僑城 根據(jù)我司對(duì)淄博特別是張店高端住宅市場(chǎng)的掌握，以及多年在張店操作項(xiàng)目的規(guī)律，我司特?cái)M定本案，僅供貴司項(xiàng)目前期規(guī)劃及定位參考； ?待雙方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性合作后，我司首先出具兩份方案供貴司進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)參考 —— 《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》 （為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)建議） 詳見(jiàn)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)綱要》 —— 《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略》 （為項(xiàng)目操盤(pán)提供細(xì)化方案） 前言 2 結(jié)構(gòu)導(dǎo)示 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目界定 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目界定 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 4 項(xiàng)目界定 —— 位于淄博新區(qū)核心區(qū)域的的中等規(guī)模住宅地產(chǎn)項(xiàng)目 淄博中心城區(qū)張店 片區(qū)界定 地塊位于張店西部核心城區(qū)，北臨理工大學(xué) 地塊位于張店西部核心區(qū)域，北臨理工大學(xué)，交通便利，片區(qū)環(huán)境良好，發(fā)展前景看好； 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目體量中等規(guī)模，居住物業(yè) 地塊總占地近 80畝，體量適中，以住宅物業(yè)為主體，輔以適當(dāng)體量的配套商業(yè)。城市風(fēng)景 面積 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 戶型 2 3 2 均價(jià) 3100—4500 優(yōu)惠 —— 銷(xiāo)售率 售罄 核心資源 城市配套、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ★ 鑫盛 〃 城市風(fēng)景 15 ?城市風(fēng)景是鑫盛繼陽(yáng)光名筑后又一精品項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商整合了建雅設(shè)計(jì)、中鑫建設(shè)、信實(shí)物業(yè)等開(kāi)發(fā)資源； ?項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)從 05年的 2900到 08年 6樓的 4500，價(jià)格跨度較大； ?具體的項(xiàng)目操作及營(yíng)銷(xiāo)策略上，主要通過(guò)鑫盛品牌營(yíng)銷(xiāo)、鑫盛老客戶營(yíng)銷(xiāo)為主線，同時(shí)輔以項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)廣告推廣，來(lái)完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)現(xiàn)和價(jià)值的提升； ?獨(dú)創(chuàng)“成品房交房”模式，交房的同時(shí)，將社區(qū)園林同時(shí)交付。 29 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 品質(zhì)住宅 沿街高層、星級(jí)酒店 名筑路商業(yè) 品質(zhì)檔次區(qū)別于張店主流住宅社區(qū) 圍合式規(guī)劃(三級(jí)空間 ) 特色產(chǎn)品，精準(zhǔn)戶型，尋找張店市場(chǎng)空白 結(jié)合片區(qū)屬性，打造社區(qū)配套性商業(yè) 院落式景觀(雙重景觀 ) 超高附加值(產(chǎn)品價(jià)值 ) 開(kāi)放式空間 圍合式空間 家 社區(qū)主景觀 組團(tuán)式景觀 創(chuàng)新戶型、饋贈(zèng)面積、優(yōu)質(zhì)物管、俊朗外觀、 中小戶精品住宅 星級(jí)酒店式公寓 功能完備的中小戶型住宅 主題式便利店 配套社區(qū)會(huì)所 完善社區(qū)配套，提升社區(qū)價(jià)值； 完善區(qū)域配套，促進(jìn)商業(yè)銷(xiāo)售； 完善地塊價(jià)值，土地價(jià)值最大化 1/2出售后作為酒店 1/2出售后作為高檔酒店公寓 整體風(fēng)格建議 —— 現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格 30 張周路 名筑路 住宅 核心園林 沿街商業(yè) 星級(jí)酒店 示意說(shuō)明： ?中小戶高層住宅： 類公建外立面，板式 17+1層。現(xiàn)從三個(gè)方面對(duì)其定位屬性闡述如下： 突出客戶群的身份屬性 城市中心的、稀有的 高品質(zhì)高檔次大形象 客戶屬性 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目初步定位建議 43 項(xiàng)目客戶群初步定位 ?張店商圈內(nèi)注重品質(zhì)生活的個(gè)體與私營(yíng)業(yè)主 ?臨淄、淄川等向往張店生活的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 ?張店的政府公務(wù)員或泛公務(wù)員等 ?與張店有業(yè)務(wù)往來(lái)的周邊區(qū)縣、周邊地市乃至外地駐淄博的個(gè)體和私營(yíng)業(yè)主 44 住宅 戶型 1房 2房 2房 2房 +1（夾層） 3房 頂層復(fù)式 面積（平米） 40~60 60~80 80~100 100~110 110~130 150~170 比例（面積比） 14% 14% 20% 14% 30% 8% 住宅戶型定位建議 45 項(xiàng)目生活理
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