張周路項目認知及產品發(fā)展建議-wenkub
2023-01-20 17:29:55 本頁面
【正文】 域，北臨理工大學，交通便利，片區(qū)環(huán)境良好，發(fā)展前景看好； 項目界定 項目體量中等規(guī)模，居住物業(yè) 地塊總占地近 80畝，體量適中，以住宅物業(yè)為主體，輔以適當體量的配套商業(yè)。 張店界定 淄博中心城區(qū)，對其它區(qū)縣具有較強輻射作用 淄博政治、經濟、文化、教育中心，城市化程度最高； 張店西部區(qū)域 中型住宅房地產項目 5 地塊位于淄博西區(qū)核心位臵，具備區(qū)位優(yōu)勢，配套相對完善；緊鄰理工大及別墅區(qū)，地塊人文價值較大 ? 周邊環(huán)境： 地塊位于淄博西區(qū)，且緊鄰理工大，外圍的市政和生活配套設施相對完善； ? 區(qū)域屬性： 地塊所處片區(qū)為淄博新區(qū)，片區(qū)既是較為集中的居住區(qū)，也是淄博未來重要的發(fā)展區(qū)域，這就為項目定位提供了先天性條件； ? 地塊現狀： 地塊整體形狀相對規(guī)正；緊鄰城市交通干道（張周路）和社區(qū)路（名筑路），具備較強的昭示性； 本項目是位于淄博新區(qū)的、區(qū)位優(yōu)勢和人文價值較大的、住宅類地產項目。城市風景 面積 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 戶型 2 3 2 均價 3100—4500 優(yōu)惠 —— 銷售率 售罄 核心資源 城市配套、社區(qū)配套、品牌、現房 可比性 ★ ★ ★ ★ 鑫盛 〃 城市風景 15 ?城市風景是鑫盛繼陽光名筑后又一精品項目，開發(fā)商整合了建雅設計、中鑫建設、信實物業(yè)等開發(fā)資源； ?項目銷售均價從 05年的 2900到 08年 6樓的 4500，價格跨度較大； ?具體的項目操作及營銷策略上，主要通過鑫盛品牌營銷、鑫盛老客戶營銷為主線，同時輔以項目強勢廣告推廣，來完成項目價格的實現和價值的提升； ?獨創(chuàng)“成品房交房”模式，交房的同時，將社區(qū)園林同時交付。開羅綠洲組團 分析 —— 屬大盤組團，但難以享受成熟的城市生活 ?開羅綠洲 高層是中潤華僑城的組團，所以，該組團 可以共享大盤的社區(qū)配套、物業(yè)形象及檔次等，有利于提升產品附加值； ?但是開羅綠洲外圍的市政和生活配套尚不夠完善，難以享受成熟的城市生活； ?建筑密度極高，居住舒適度較差； 19 黃金國際 29 項目戰(zhàn)略方向分析 品質住宅 沿街高層、星級酒店 名筑路商業(yè) 品質檔次區(qū)別于張店主流住宅社區(qū) 圍合式規(guī)劃(三級空間 ) 特色產品，精準戶型，尋找張店市場空白 結合片區(qū)屬性，打造社區(qū)配套性商業(yè) 院落式景觀(雙重景觀 ) 超高附加值(產品價值 ) 開放式空間 圍合式空間 家 社區(qū)主景觀 組團式景觀 創(chuàng)新戶型、饋贈面積、優(yōu)質物管、俊朗外觀、 中小戶精品住宅 星級酒店式公寓 功能完備的中小戶型住宅 主題式便利店 配套社區(qū)會所 完善社區(qū)配套，提升社區(qū)價值； 完善區(qū)域配套，促進商業(yè)銷售； 完善地塊價值，土地價值最大化 1/2出售后作為酒店 1/2出售后作為高檔酒店公寓 整體風格建議 —— 現代主義簡約風格 30 張周路 名筑路 住宅 核心園林 沿街商業(yè) 星級酒店 示意說明： ?中小戶高層住宅： 類公建外立面，板式 17+1層。 從目標客戶群的特征定義產品的特征 32 裝修形式 各店面多采用自然的材質及暖色調 招牌 在首期展示時，將店面統一標識裝飾，并進行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把品味形象先行做出?，F從三個方面對其定位屬性闡述如下： 突出客戶群的身份屬性 城市中心的、稀有的 高品質高檔次大形象 客戶屬性 地段價值 產品價值 項目初步定位建議 43 項目客戶群初步定位 ?張店商圈內注重品質生活的個體與私營業(yè)主 ?臨淄、淄川等向往張店生活的個體私營業(yè)主 ?張店的政府公務員或泛公務員等 ?與張店有業(yè)務往來的周邊區(qū)縣、周邊地市乃至外地駐淄博的個體和私營業(yè)主 44 住宅 戶型 1房 2房 2房 2房 +1（夾層） 3房 頂層復式 面積（平米） 40~60 60~80 80~100 100~110 110~130 150~170 比例（面積比） 14% 14% 20% 14% 30% 8% 住宅戶型定位建議 45 項目生活理念界定 —— 新都市主義 新都市主義 ?一種新的城市居住生活理念； ?首先，位于城市中心，可以最大程度的利用城市資源，包括最好最便捷的生活和市政配套； ?其次，所處環(huán)境好，外部環(huán)境上，近距離內具有可以滿足養(yǎng)生休閑的景觀資源；內部環(huán)境上，非常強調物業(yè)本身的品質，從規(guī)劃設計、建筑設計到園林設計具備較高的水平和居家的舒適度； ?再次，具體區(qū)位上，不能處于鬧市區(qū)，更不能太過偏遠，而是一個鬧中取靜的好環(huán)境。板式高層結構，最大限度滿足戶型的方正和通透性 52 產品價值構建 53 ?主臥設臵步入式衣帽間，體現奢華尺度。 61 弧形窗 窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值。 ?全城行銷，“花小錢辦大事” ?招聘 20名派單人員，對張店的大街小巷、專業(yè)市場進行地毯式派單，全面?zhèn)鞑ロ椖啃蜗蠹绊椖啃畔?，從而降低營銷成本，以逸待勞，達到“事半功倍”的效果； 關鍵戰(zhàn)役安排 74 ?關系營銷，“口碑傳播，泛銷好辦事” ?關系營銷的客戶范圍：開發(fā)商的關系客戶、施工單位、政府相關資源、相關媒體、企業(yè)員工； ?
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