張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議-wenkub
2023-01-20 17:29:55 本頁(yè)面
【正文】 域，北臨理工大學(xué)，交通便利，片區(qū)環(huán)境良好，發(fā)展前景看好； 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目體量中等規(guī)模，居住物業(yè) 地塊總占地近 80畝，體量適中，以住宅物業(yè)為主體，輔以適當(dāng)體量的配套商業(yè)。 張店界定 淄博中心城區(qū)，對(duì)其它區(qū)縣具有較強(qiáng)輻射作用 淄博政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，城市化程度最高； 張店西部區(qū)域 中型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目 5 地塊位于淄博西區(qū)核心位臵，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套相對(duì)完善；緊鄰理工大及別墅區(qū)，地塊人文價(jià)值較大 ? 周邊環(huán)境： 地塊位于淄博西區(qū)，且緊鄰理工大，外圍的市政和生活配套設(shè)施相對(duì)完善； ? 區(qū)域?qū)傩裕?地塊所處片區(qū)為淄博新區(qū)，片區(qū)既是較為集中的居住區(qū)，也是淄博未來重要的發(fā)展區(qū)域，這就為項(xiàng)目定位提供了先天性條件； ? 地塊現(xiàn)狀： 地塊整體形狀相對(duì)規(guī)正；緊鄰城市交通干道（張周路）和社區(qū)路（名筑路），具備較強(qiáng)的昭示性； 本項(xiàng)目是位于淄博新區(qū)的、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人文價(jià)值較大的、住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目。城市風(fēng)景 面積 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 戶型 2 3 2 均價(jià) 3100—4500 優(yōu)惠 —— 銷售率 售罄 核心資源 城市配套、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ★ 鑫盛 〃 城市風(fēng)景 15 ?城市風(fēng)景是鑫盛繼陽(yáng)光名筑后又一精品項(xiàng)目，開發(fā)商整合了建雅設(shè)計(jì)、中鑫建設(shè)、信實(shí)物業(yè)等開發(fā)資源； ?項(xiàng)目銷售均價(jià)從 05年的 2900到 08年 6樓的 4500，價(jià)格跨度較大； ?具體的項(xiàng)目操作及營(yíng)銷策略上，主要通過鑫盛品牌營(yíng)銷、鑫盛老客戶營(yíng)銷為主線，同時(shí)輔以項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)廣告推廣，來完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)現(xiàn)和價(jià)值的提升； ?獨(dú)創(chuàng)“成品房交房”模式，交房的同時(shí)，將社區(qū)園林同時(shí)交付。開羅綠洲組團(tuán) 分析 —— 屬大盤組團(tuán)，但難以享受成熟的城市生活 ?開羅綠洲 高層是中潤(rùn)華僑城的組團(tuán)，所以，該組團(tuán) 可以共享大盤的社區(qū)配套、物業(yè)形象及檔次等，有利于提升產(chǎn)品附加值； ?但是開羅綠洲外圍的市政和生活配套尚不夠完善，難以享受成熟的城市生活； ?建筑密度極高，居住舒適度較差； 19 黃金國(guó)際 29 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 品質(zhì)住宅 沿街高層、星級(jí)酒店 名筑路商業(yè) 品質(zhì)檔次區(qū)別于張店主流住宅社區(qū) 圍合式規(guī)劃(三級(jí)空間 ) 特色產(chǎn)品，精準(zhǔn)戶型，尋找張店市場(chǎng)空白 結(jié)合片區(qū)屬性，打造社區(qū)配套性商業(yè) 院落式景觀(雙重景觀 ) 超高附加值(產(chǎn)品價(jià)值 ) 開放式空間 圍合式空間 家 社區(qū)主景觀 組團(tuán)式景觀 創(chuàng)新戶型、饋贈(zèng)面積、優(yōu)質(zhì)物管、俊朗外觀、 中小戶精品住宅 星級(jí)酒店式公寓 功能完備的中小戶型住宅 主題式便利店 配套社區(qū)會(huì)所 完善社區(qū)配套，提升社區(qū)價(jià)值； 完善區(qū)域配套，促進(jìn)商業(yè)銷售； 完善地塊價(jià)值，土地價(jià)值最大化 1/2出售后作為酒店 1/2出售后作為高檔酒店公寓 整體風(fēng)格建議 —— 現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格 30 張周路 名筑路 住宅 核心園林 沿街商業(yè) 星級(jí)酒店 示意說明： ?中小戶高層住宅： 類公建外立面，板式 17+1層。 從目標(biāo)客戶群的特征定義產(chǎn)品的特征 32 裝修形式 各店面多采用自然的材質(zhì)及暖色調(diào) 招牌 在首期展示時(shí)，將店面統(tǒng)一標(biāo)識(shí)裝飾，并進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把品味形象先行做出。現(xiàn)從三個(gè)方面對(duì)其定位屬性闡述如下： 突出客戶群的身份屬性 城市中心的、稀有的 高品質(zhì)高檔次大形象 客戶屬性 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目初步定位建議 43 項(xiàng)目客戶群初步定位 ?張店商圈內(nèi)注重品質(zhì)生活的個(gè)體與私營(yíng)業(yè)主 ?臨淄、淄川等向往張店生活的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 ?張店的政府公務(wù)員或泛公務(wù)員等 ?與張店有業(yè)務(wù)往來的周邊區(qū)縣、周邊地市乃至外地駐淄博的個(gè)體和私營(yíng)業(yè)主 44 住宅 戶型 1房 2房 2房 2房 +1（夾層） 3房 頂層復(fù)式 面積（平米） 40~60 60~80 80~100 100~110 110~130 150~170 比例（面積比） 14% 14% 20% 14% 30% 8% 住宅戶型定位建議 45 項(xiàng)目生活理念界定 —— 新都市主義 新都市主義 ?一種新的城市居住生活理念； ?首先，位于城市中心，可以最大程度的利用城市資源，包括最好最便捷的生活和市政配套； ?其次，所處環(huán)境好，外部環(huán)境上，近距離內(nèi)具有可以滿足養(yǎng)生休閑的景觀資源；內(nèi)部環(huán)境上，非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)本身的品質(zhì)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)到園林設(shè)計(jì)具備較高的水平和居家的舒適度； ?再次，具體區(qū)位上，不能處于鬧市區(qū)，更不能太過偏遠(yuǎn)，而是一個(gè)鬧中取靜的好環(huán)境。板式高層結(jié)構(gòu)，最大限度滿足戶型的方正和通透性 52 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 53 ?主臥設(shè)臵步入式衣帽間，體現(xiàn)奢華尺度。 61 弧形窗 窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值。 ?全城行銷，“花小錢辦大事” ?招聘 20名派單人員，對(duì)張店的大街小巷、專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行地毯式派單，全面?zhèn)鞑ロ?xiàng)目形象及項(xiàng)目信息，從而降低營(yíng)銷成本，以逸待勞，達(dá)到“事半功倍”的效果； 關(guān)鍵戰(zhàn)役安排 74 ?關(guān)系營(yíng)銷，“口碑傳播，泛銷好辦事” ?關(guān)系營(yíng)銷的客戶范圍：開發(fā)商的關(guān)系客戶、施工單位、政府相關(guān)資源、相關(guān)媒體、企業(yè)員工； ?
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