張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 13 我們對(duì)本地塊戰(zhàn)略方向的研究，首先從張店目前的高端市場(chǎng)入手； 與本地塊具有較大可比性的是： 城市風(fēng)景、黃金國(guó)際、頤景園、魯信花園、華僑城 等項(xiàng)目； 通過(guò)對(duì)相似項(xiàng)目的分析，我們可以預(yù)估本項(xiàng)目的推售前景，從而為本項(xiàng)目的前期定位提供參考依據(jù)。謹(jǐn)呈：盛展臵業(yè) 張周路項(xiàng)目認(rèn)知及初步發(fā)展建議 1 ?經(jīng)過(guò)與貴司劉總的初步溝通，并實(shí)地查看項(xiàng)目地塊。 6 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目界定 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 7 ?營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題的界定，即是對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀和所追求的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行比較分析，從而找到項(xiàng)目的主要矛盾、核心問(wèn)題； ?抓住主要矛盾，就抓住項(xiàng)目的核心，次要矛盾即可迎刃而解。項(xiàng)目實(shí)景與項(xiàng)目效果圖相當(dāng)，引起客戶(hù)的共鳴。華府 頤景園 魯信花園 在售面積 123136㎡、 137146㎡、 196（錯(cuò)層設(shè)計(jì)） 107—152㎡ 127222㎡ 戶(hù)型 3 2 4 3 2 2 2 3 2 1 4 2 3（躍層）、4 2 3 2 2 均價(jià) 5800（最高達(dá) 8000） 4200 4500 優(yōu)惠 95折 —— 一次付款 98折，按揭 99折 銷(xiāo)售率 87% 二期 65% 75% 核心資源 地段、大盤(pán)、綜合配套、營(yíng)銷(xiāo)、現(xiàn)房 地段、配套、園林、現(xiàn)房 地段、配套、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃金國(guó)際、頤景園、魯信花園 20 黃金國(guó)際 端頭戶(hù)型 6080㎡ ，其余為4060㎡，盡量保證戶(hù)型方正，功能滿(mǎn)足居家需求 中小戶(hù)型平層住宅，4080㎡ ?電梯多層： 主力戶(hù)型為90130㎡，同時(shí)輔以創(chuàng)新戶(hù)型：中央部分頂層帶復(fù)式，其余頂層送夾層 品質(zhì)多層 90~130㎡ ?小高層住宅： 主力戶(hù)型為 80100㎡，主要突出空間的緊湊性和實(shí)用性 ?名筑路商業(yè)： 具有會(huì)所功能的社區(qū)商業(yè)街 ?星級(jí)文化酒店： 區(qū)域唯一性、排他性、不可復(fù)制性 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局示意圖 （具體以設(shè)計(jì)院為準(zhǔn)） 在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，盡量排高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 BLOCK風(fēng)情商業(yè)街 —— 是場(chǎng)所、活動(dòng)地、風(fēng)情街 33 34 酒店式公寓 —— 外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚 —— 使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本 要點(diǎn)： ? 采用類(lèi)幕墻； ? 在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感， 突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感； ? 中性顏色但不能過(guò)冷，突出昭示性 大堂 客房 會(huì)議室 商務(wù)中心 面積需求 400~500㎡兩層，與酒店式公寓共用 22~28㎡ /標(biāo)間 一個(gè) 300人，二到三個(gè) 30人的會(huì)議室 20~30㎡ 35 注重大堂與電梯間等公共部分細(xì)部營(yíng)造，通過(guò)軟性裝飾，有效控制成本，并體現(xiàn)大氣，堂皇 36 雙主題會(huì)所，打造淄博四星級(jí)社區(qū)生活會(huì)所 —— 8小時(shí)外的 動(dòng)靜享受 【會(huì)所】 靜 概念 茶藝吧、量身定做健身美容計(jì)劃、棋牌休閑、香薰 SPA、文化長(zhǎng)廊等 【會(huì)所】 動(dòng) 概念 戶(hù)外俱樂(lè)部、攝影藝術(shù)沙龍、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（分設(shè)普通、貴賓、英式斯諾克、美式落袋的臺(tái)球室；適合于大多數(shù)人群的乒乓球室。 46 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目界定 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 47 項(xiàng)目核心價(jià)值的構(gòu)建，是本項(xiàng)目的靈魂，主要體現(xiàn)在 —— 外觀價(jià)值，即昭示性、形象層面的價(jià)值； —— 產(chǎn)品價(jià)值，即戶(hù)型設(shè)計(jì)及空間營(yíng)造； —— 景觀價(jià)值，即園林景觀及社區(qū)空間； —— 服務(wù)價(jià)值，即物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)，社區(qū)價(jià)值維護(hù)及提升。 尊貴身份與氣質(zhì)的表現(xiàn)：步入式衣帽間 54 客廳 臥室 客廳 臥室 夾層 頂層戶(hù)型 可考慮設(shè)臵夾層，進(jìn)行戶(hù)型創(chuàng)新，增加項(xiàng)目的亮點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn) 55 56 超值夾層設(shè)計(jì)，復(fù)式空間享受 ? 夾層、凸窗、落地凸窗不計(jì)面積，陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積 57 半間房（ HALF— ROOM） 半間房，位于整套住宅中某一個(gè)可能并不引人注目的角落的一個(gè)小房間； ?從面積上講 ，它一般都不大，但也擁有自己的明窗； ?從位臵上講 ，它獨(dú)立于常規(guī)的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間； ?從功能上講 ，它是一個(gè)完全可以由主人自主安排的個(gè)別空間； ?它可以敞開(kāi)，也可以封閉，可以是個(gè)衣帽間、儲(chǔ)藏室，也可以是一個(gè)琴房、書(shū)房、保姆間、健身房。 充分挖掘凸窗 62 景觀價(jià)值構(gòu)建 63 架空底層內(nèi)部小品 考慮到北方的氣候特征以及成本因素，底層局部架空 沿組團(tuán)景觀主軸兩側(cè)部分一層局部架空，開(kāi)闊視野 64 架空層下開(kāi)放的空間與主軸聯(lián) 為一體，迅速擴(kuò)大共享空間感受。 設(shè)臵樣板房，有效展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，加深客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交； ?售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝。 75 融域 87 說(shuō)明 ? 在本案上述中， 樣板房?jī)r(jià)值的營(yíng)造 、 包裝工程的展示 和 售樓處價(jià)值的營(yíng)銷(xiāo) 等三部分，皆為我司設(shè)計(jì)的部分營(yíng)銷(xiāo)手段或營(yíng)銷(xiāo)通路； ? 待雙方進(jìn)一步接洽，并進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)操階段時(shí)，我司將出具更為詳盡和更具操作性的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略和推廣手段 ，以便為項(xiàng)目成功推售提供更為全面和深入的專(zhuān)業(yè)服
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