張周路項目認知及產品發(fā)展建議-文庫吧在線文庫
【正文】 ?融域善用策略，掌控策劃、推廣、銷售三大操作階段，為客戶提供專項及綜合化服務，確保項目操作一脈相承，環(huán)環(huán)相扣； 豐富的實戰(zhàn)操作經驗 ?多年成功經驗、數(shù)個成功案例，涉及商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)，為業(yè)界所廣泛認可； 深刻的理論優(yōu)勢 ?注重積累和沉淀，并形成系統(tǒng)的方法論和技術流程，保障融域的服務向廣度和深度延伸。 85 —— 售樓處價值營銷 86 ?利用個性化的售樓處，吸引眼球，借助過往人流、車流，增強售樓處對項目的昭示性和導引作用。 ?全城行銷，“花小錢辦大事” ?招聘 20名派單人員，對張店的大街小巷、專業(yè)市場進行地毯式派單，全面?zhèn)鞑ロ椖啃蜗蠹绊椖啃畔?，從而降低營銷成本，以逸待勞，達到“事半功倍”的效果； 關鍵戰(zhàn)役安排 74 ?關系營銷，“口碑傳播，泛銷好辦事” ?關系營銷的客戶范圍：開發(fā)商的關系客戶、施工單位、政府相關資源、相關媒體、企業(yè)員工； ?制定泛銷獎勵政策，鼓勵客戶介紹客戶； ?體驗營銷，“身臨其境促銷售” ?樣板房。板式高層結構，最大限度滿足戶型的方正和通透性 52 產品價值構建 53 ?主臥設臵步入式衣帽間，體現(xiàn)奢華尺度。 從目標客戶群的特征定義產品的特征 32 裝修形式 各店面多采用自然的材質及暖色調 招牌 在首期展示時，將店面統(tǒng)一標識裝飾，并進行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把品味形象先行做出。開羅綠洲組團 分析 —— 屬大盤組團，但難以享受成熟的城市生活 ?開羅綠洲 高層是中潤華僑城的組團，所以，該組團 可以共享大盤的社區(qū)配套、物業(yè)形象及檔次等，有利于提升產品附加值； ?但是開羅綠洲外圍的市政和生活配套尚不夠完善，難以享受成熟的城市生活； ?建筑密度極高，居住舒適度較差； 19 黃金國際 張店界定 淄博中心城區(qū)，對其它區(qū)縣具有較強輻射作用 淄博政治、經濟、文化、教育中心，城市化程度最高； 張店西部區(qū)域 中型住宅房地產項目 5 地塊位于淄博西區(qū)核心位臵，具備區(qū)位優(yōu)勢，配套相對完善；緊鄰理工大及別墅區(qū)，地塊人文價值較大 ? 周邊環(huán)境： 地塊位于淄博西區(qū)，且緊鄰理工大，外圍的市政和生活配套設施相對完善； ? 區(qū)域屬性： 地塊所處片區(qū)為淄博新區(qū)，片區(qū)既是較為集中的居住區(qū)，也是淄博未來重要的發(fā)展區(qū)域，這就為項目定位提供了先天性條件； ? 地塊現(xiàn)狀： 地塊整體形狀相對規(guī)正；緊鄰城市交通干道（張周路）和社區(qū)路（名筑路），具備較強的昭示性； 本項目是位于淄博新區(qū)的、區(qū)位優(yōu)勢和人文價值較大的、住宅類地產項目。 14 鑫盛 28 相似的高端住宅項目對本項目的啟示 ?城市風景、頤景園 是本項目目前最大的借鑒對象； ?從 產品價值營造、區(qū)域（地段、人文）價值挖掘的角度，打造高端品質住宅社區(qū)，從而吸引城市的高尚人群； ?以強勢傳播、高端營銷的策略，通過精準策劃，實現(xiàn)項目價值的二次提升； ?以城市中產階級為主力客戶群體，從客戶的角度尋找本項目的理念。 競爭的最高境界是無競爭 —— ①打造無競爭格局 38 ?突出本地塊在張店城區(qū)的 稀缺性 ，從而奠定未來項目的發(fā)展基調； ?充分 利用地塊昭示性強 的優(yōu)勢， 拔高項目的市場形象； ?本項目未來無疑是淄博社會中堅階層的追捧者和支持者 ，所以，要投其所好，滿足該類高端客戶的臵業(yè)需求； “代表土地價值最大化，代表城市高端形象，代表城市中堅力量需求” —— ②三個代表創(chuàng)建高檔社區(qū) 人文造勢、產品高端、營銷創(chuàng)新 —— 三大策略打造淄博“城市豪宅” 39 ?張店主流樓盤已然倍受市場青睞，借鑒主流樓盤的產品設計及定位，是本項目延續(xù)銷售力的主要關注點之一； ?因此，本項目的產品定位要 進行差異化市場定位 ，與部分主流樓盤形成互補，避免在相同地段形成惡性競爭； ?借鑒主流樓盤現(xiàn)有的產品設計、景觀規(guī)劃等優(yōu)勢，結合本地塊的獨特條件，形成本項目的獨特核心優(yōu)勢，打擊對手； 差異化定位，超越主流 —— ③打擊對手的同時，更要借鑒對手 借鑒對手、超越對手、打擊對手 —— “三大主義”引領項目獨特優(yōu)勢 40 市場競爭環(huán)境 項目界定 營銷問題界定 項目戰(zhàn)略方向分析 項目定位初判 項目發(fā)展建議 操盤初步思路 41 說明 ?因尚未正式介入項目策劃，我司對項目的定位僅 從產品、客戶及理念進行界定； ?待進入實質性策劃后，我司將對項目進行全面的定位 —— 客戶定位 —— 產品定位：檔次定位、功能定位、戶型定位 —— 形象定位 —— 價格定位 —— 案名推介 42 根據(jù)市場調研對項目產品形式進行了定位。 入戶花園 60 陽光房 陽光房 —— 使小空間與外界溝通感知更直接，增強室內的自然感光和觀景效果，提升居住的舒適性。 現(xiàn)場銷售人員實行“喊銷控”，一線各人員互動營銷，環(huán)環(huán)相扣； ?導視系統(tǒng)。 ?針對貴司項目，融域公司公司高度重視，總經理兼任項目策劃總監(jiān)，銷售總監(jiān)兼任銷售經理，并配備淄博本地最具實戰(zhàn)經驗的銷售團隊，全面全程保證項目成功推售。 中大戶型體現(xiàn)大氣、高檔、富有情調 79 融域案例：項目樣板間參考 80 中小戶型體現(xiàn)時尚、簡約 81 —— 項目包裝工程展示 82 看樓通道 —— 通道臨時包裝，突顯體現(xiàn)品質、溫馨 通道臨時包裝 通道臨時包裝 83
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