張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議-文庫(kù)吧
2024-12-22 17:29 本頁(yè)面
【正文】 戶型 2 3 2 均價(jià) 3100—4500 優(yōu)惠 —— 銷售率 售罄 核心資源 城市配套、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ★ 鑫盛 〃 城市風(fēng)景 15 ?城市風(fēng)景是鑫盛繼陽(yáng)光名筑后又一精品項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商整合了建雅設(shè)計(jì)、中鑫建設(shè)、信實(shí)物業(yè)等開(kāi)發(fā)資源； ?項(xiàng)目銷售均價(jià)從 05年的 2900到 08年 6樓的 4500，價(jià)格跨度較大； ?具體的項(xiàng)目操作及營(yíng)銷策略上，主要通過(guò)鑫盛品牌營(yíng)銷、鑫盛老客戶營(yíng)銷為主線，同時(shí)輔以項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)廣告推廣，來(lái)完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)現(xiàn)和價(jià)值的提升； ?獨(dú)創(chuàng)“成品房交房”模式，交房的同時(shí)，將社區(qū)園林同時(shí)交付。項(xiàng)目實(shí)景與項(xiàng)目效果圖相當(dāng)，引起客戶的共鳴。 16 17 中潤(rùn)華僑城 開(kāi)羅綠洲 在售面積 14組團(tuán) 6 戶型 68160㎡， 7080㎡約占 50% 均價(jià) 4200（團(tuán)購(gòu)價(jià)約 3800） 優(yōu)惠 98折 銷售率 85% 核心資源 大盤(pán)、社區(qū)配套、品牌、現(xiàn)房 可比性 ★ ★☆ 中潤(rùn)華僑城 18 華僑城 開(kāi)羅綠洲組團(tuán) 分析 —— 屬大盤(pán)組團(tuán)，但難以享受成熟的城市生活 ?開(kāi)羅綠洲 高層是中潤(rùn)華僑城的組團(tuán)，所以，該組團(tuán) 可以共享大盤(pán)的社區(qū)配套、物業(yè)形象及檔次等，有利于提升產(chǎn)品附加值； ?但是開(kāi)羅綠洲外圍的市政和生活配套尚不夠完善，難以享受成熟的城市生活； ?建筑密度極高，居住舒適度較差； 19 黃金國(guó)際 華府 頤景園 魯信花園 在售面積 123136㎡、 137146㎡、 196（錯(cuò)層設(shè)計(jì)） 107—152㎡ 127222㎡ 戶型 3 2 4 3 2 2 2 3 2 1 4 2 3（躍層）、4 2 3 2 2 均價(jià) 5800（最高達(dá) 8000） 4200 4500 優(yōu)惠 95折 —— 一次付款 98折，按揭 99折 銷售率 87% 二期 65% 75% 核心資源 地段、大盤(pán)、綜合配套、營(yíng)銷、現(xiàn)房 地段、配套、園林、現(xiàn)房 地段、配套、現(xiàn)房 可比性 ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃金國(guó)際、頤景園、魯信花園 20 黃金國(guó)際 華府 項(xiàng)目分析 —— 絕版地段的高檔大盤(pán)居住組團(tuán) ?地段和大盤(pán)優(yōu)勢(shì)突出，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約 4500元 /㎡ ?板式小高層、點(diǎn)式高層， 96— 300㎡； ?以大型水系景觀帶為主線，配合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的植被，形成層次豐富的景觀體系； ?首層架空，設(shè)計(jì)入戶大堂； ?高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所（室內(nèi)恒溫泳池、健身房、棋牌室）、下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)； 21 頤景園 項(xiàng)目分析 —— 一期接近尾聲，二期在售 ?一期以一梯三戶或四戶， 以三室兩廳為主，兩室兩廳、躍層戶型和景觀房為輔， 剩余部分高樓層房源 ，均價(jià) 3900元 /㎡左右，銷售難度較大； ?二期以 120— 150㎡的中大戶型為主，均價(jià)約為 4200元 /㎡； ?社區(qū) 中央綠化 為主，形成江南傳統(tǒng)園林風(fēng)格的大型綠化景觀系統(tǒng)，同時(shí)輔以 組團(tuán)綠化、宅前綠化和道路綠化； ?外立面 為新古典主義建筑風(fēng)格，建筑外觀 是和諧的分段線條， 頂部躍層 通過(guò)臺(tái)階式退臺(tái)處理， 底部 通過(guò)線腳顏色加強(qiáng)； ?細(xì)節(jié)處理上， 凹凸陽(yáng)臺(tái)，凸窗和弧窗 的結(jié)合，整體上形成流暢的建筑外觀線條； 22 23 魯信花園 項(xiàng)目分析 —— 一個(gè)尷尬的進(jìn)退兩難的城市高層住宅項(xiàng)目 ?項(xiàng)目整體感覺(jué)是街區(qū)而非高檔居住社區(qū)； ?戶型較差，面積過(guò)大且空間布局不合理； ?地塊規(guī)模小，容積率高，社區(qū)綠化無(wú)特色； ?外立面容易陳舊，且缺乏檔次感； ?社區(qū)私密性不夠，物業(yè)管理需進(jìn)一步完善； 24 暗衛(wèi) 過(guò)渡空間過(guò)大 暗衛(wèi) 內(nèi)部交通動(dòng)線不合理 25 超大過(guò)渡空間，浪費(fèi)面積 空間分割零散，戶型不實(shí)用 無(wú)法實(shí)現(xiàn)南北通透 26 海泉帝景 項(xiàng)目分析 —— 認(rèn)可度較高的“公園地產(chǎn)”高層住宅項(xiàng)目 ?時(shí)尚內(nèi)斂的外立面， 昭示性極強(qiáng)； ?可商可住 ，功能定位靈活； ?強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，“公園地產(chǎn)”概念成功引導(dǎo)； ?地段具備先天優(yōu)勢(shì)； ?戶型從 60— 300㎡ ， 吸引多類客戶需求； 27 相似項(xiàng)目的特質(zhì)分析 ?以中大戶型為主 （但后期大戶型剩余居多） ； ?角窗、弧形窗等突出內(nèi)部景觀視野，外部則體現(xiàn)樓盤(pán)流暢的線條和強(qiáng)烈的昭示性； ?戶型附加值較多，如贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積、入戶花園、衣帽間等； ?高端產(chǎn)品 +強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，強(qiáng)力拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?注重社區(qū)配套對(duì)物業(yè)檔次和品質(zhì)的提升； （華僑城的休閑會(huì)所、黃金國(guó)際的運(yùn)動(dòng)配套等） ?中產(chǎn)階層是最主要的客戶群體。 28 相似的高端住宅項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ?城市風(fēng)景、頤景園 是本項(xiàng)目目前最大的借鑒對(duì)象； ?從 產(chǎn)品價(jià)值營(yíng)造、區(qū)域（地段、人文）價(jià)值挖掘的角度，打造高端品質(zhì)住宅社區(qū)，從而吸引城市的高尚人群； ?以強(qiáng)勢(shì)傳播、高端營(yíng)銷的策略，通過(guò)精準(zhǔn)策劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的二次提升； ?以城市中產(chǎn)階級(jí)為主力客戶群體，從客戶的角度尋找本項(xiàng)目的理念。 29 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 品質(zhì)住宅 沿街高層、星級(jí)酒店 名筑路商業(yè) 品質(zhì)檔次區(qū)別于張店主流住宅社區(qū) 圍合式規(guī)劃(三級(jí)空間 ) 特色產(chǎn)品，精準(zhǔn)戶型，尋找張店市場(chǎng)空白 結(jié)合片區(qū)屬性
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