張周路項(xiàng)目認(rèn)知及產(chǎn)品發(fā)展建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 產(chǎn)品，著力打造外圍產(chǎn)品（項(xiàng)目理念與靈魂），通過(guò)外延產(chǎn)品潤(rùn)色打造新價(jià)格體系 差異化定位形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 （產(chǎn)品理念 +產(chǎn)品品質(zhì) +市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)）引導(dǎo)客戶(hù)消費(fèi)趨向，項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)張力 形象 價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù) 11 Q：提出項(xiàng)目核心問(wèn)題 （ question） —— 怎樣實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2的預(yù)期目標(biāo)？ ，從而準(zhǔn)確定位本項(xiàng)目？ ，提升項(xiàng)目的品牌？ ，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)張力？ 12 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目界定 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向分析 項(xiàng)目定位初判 項(xiàng)目發(fā)展建議 操盤(pán)初步思路 13 我們對(duì)本地塊戰(zhàn)略方向的研究，首先從張店目前的高端市場(chǎng)入手； 與本地塊具有較大可比性的是： 城市風(fēng)景、黃金國(guó)際、頤景園、魯信花園、華僑城 等項(xiàng)目； 通過(guò)對(duì)相似項(xiàng)目的分析，我們可以預(yù)估本項(xiàng)目的推售前景，從而為本項(xiàng)目的前期定位提供參考依據(jù)。華府 項(xiàng)目分析 —— 絕版地段的高檔大盤(pán)居住組團(tuán) ?地段和大盤(pán)優(yōu)勢(shì)突出，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約 4500元 /㎡ ?板式小高層、點(diǎn)式高層， 96— 300㎡； ?以大型水系景觀帶為主線(xiàn)，配合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的植被，形成層次豐富的景觀體系； ?首層架空，設(shè)計(jì)入戶(hù)大堂； ?高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所（室內(nèi)恒溫泳池、健身房、棋牌室）、下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)； 21 頤景園 項(xiàng)目分析 —— 一期接近尾聲，二期在售 ?一期以一梯三戶(hù)或四戶(hù)， 以三室兩廳為主，兩室兩廳、躍層戶(hù)型和景觀房為輔， 剩余部分高樓層房源 ，均價(jià) 3900元 /㎡左右，銷(xiāo)售難度較大； ?二期以 120— 150㎡的中大戶(hù)型為主，均價(jià)約為 4200元 /㎡； ?社區(qū) 中央綠化 為主，形成江南傳統(tǒng)園林風(fēng)格的大型綠化景觀系統(tǒng)，同時(shí)輔以 組團(tuán)綠化、宅前綠化和道路綠化； ?外立面 為新古典主義建筑風(fēng)格，建筑外觀 是和諧的分段線(xiàn)條， 頂部躍層 通過(guò)臺(tái)階式退臺(tái)處理， 底部 通過(guò)線(xiàn)腳顏色加強(qiáng)； ?細(xì)節(jié)處理上， 凹凸陽(yáng)臺(tái)，凸窗和弧窗 的結(jié)合，整體上形成流暢的建筑外觀線(xiàn)條； 22 23 魯信花園 項(xiàng)目分析 —— 一個(gè)尷尬的進(jìn)退兩難的城市高層住宅項(xiàng)目 ?項(xiàng)目整體感覺(jué)是街區(qū)而非高檔居住社區(qū)； ?戶(hù)型較差，面積過(guò)大且空間布局不合理； ?地塊規(guī)模小，容積率高，社區(qū)綠化無(wú)特色； ?外立面容易陳舊，且缺乏檔次感； ?社區(qū)私密性不夠，物業(yè)管理需進(jìn)一步完善； 24 暗衛(wèi) 過(guò)渡空間過(guò)大 暗衛(wèi) 內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)不合理 25 超大過(guò)渡空間，浪費(fèi)面積 空間分割零散，戶(hù)型不實(shí)用 無(wú)法實(shí)現(xiàn)南北通透 26 海泉帝景 項(xiàng)目分析 —— 認(rèn)可度較高的“公園地產(chǎn)”高層住宅項(xiàng)目 ?時(shí)尚內(nèi)斂的外立面， 昭示性極強(qiáng)； ?可商可住 ，功能定位靈活； ?強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，“公園地產(chǎn)”概念成功引導(dǎo)； ?地段具備先天優(yōu)勢(shì)； ?戶(hù)型從 60— 300㎡ ， 吸引多類(lèi)客戶(hù)需求； 27 相似項(xiàng)目的特質(zhì)分析 ?以中大戶(hù)型為主 （但后期大戶(hù)型剩余居多） ； ?角窗、弧形窗等突出內(nèi)部景觀視野，外部則體現(xiàn)樓盤(pán)流暢的線(xiàn)條和強(qiáng)烈的昭示性； ?戶(hù)型附加值較多，如贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積、入戶(hù)花園、衣帽間等； ?高端產(chǎn)品 +強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，強(qiáng)力拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?注重社區(qū)配套對(duì)物業(yè)檔次和品質(zhì)的提升； （華僑城的休閑會(huì)所、黃金國(guó)際的運(yùn)動(dòng)配套等） ?中產(chǎn)階層是最主要的客戶(hù)群體。 ） 高尚服務(wù)，高尚會(huì)所 集茶藝、美容健身、游藝、文化交流、社團(tuán)活動(dòng)等多元功能為一體，形成“靜”與“動(dòng)”相結(jié)合的會(huì)所特色 37 地塊價(jià)值： 稀缺獨(dú)特，高檔次，高品質(zhì)形象 ?傳播地塊的稀缺價(jià)值，同時(shí)密切關(guān)注同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)地塊的動(dòng)向，塑造差異化，從而成就本項(xiàng)目的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地位； ?住宅部分 —— 傳播 “新區(qū)核心，稀缺華宅” 的開(kāi)發(fā)理念， 塑造住宅的高檔次和大形象； ?地塊價(jià)值 —— 充分挖掘地塊的區(qū)域、人文價(jià)值，運(yùn)用 填補(bǔ)、整合、提升 等原則，為 本項(xiàng)目注入更多、更深的內(nèi)涵。 半間房 58 頂層送大露臺(tái)，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間 送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計(jì)死角形成的公攤的面積，可以用作衛(wèi)生間或儲(chǔ)物間 縮小陽(yáng)臺(tái)面積，拿出部分面積做陽(yáng)光房或空中四合院，以功能細(xì)分提升價(jià)值 送屋頂花園 贈(zèng)送屋頂花園、入戶(hù)花園、結(jié)構(gòu)面積 59 送入戶(hù)花園 入戶(hù)花園 提供一個(gè)可以過(guò)渡的空間，具備會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主生活和居家空間。 對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行充分包裝，根據(jù)項(xiàng)目主題營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍；如吊旗、展板、精神堡壘、店面招牌等； ?喊銷(xiāo)控。 88 融域公司操盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力 詳見(jiàn)《融域地產(chǎn)推介書(shū)》 89 充分的市場(chǎng)把握能力 ?專(zhuān)業(yè)化、實(shí)效性的市場(chǎng)研發(fā)能力，為每一個(gè)項(xiàng)目提供深入、全面而準(zhǔn)確的市場(chǎng)策略和項(xiàng)目發(fā)展建議； 完善的資源配套 ?融域擁有完善的淄博市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)掌握最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，為客戶(hù)提供可行性的參考依據(jù)；項(xiàng)目統(tǒng)籌和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力 ?融域與多家專(zhuān)業(yè)公司（如規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、廣告設(shè)計(jì)與制作等）建立了良好的合作關(guān)系，協(xié)助客戶(hù)搭建一流平臺(tái)，為項(xiàng)目提供“一站式”全程解決方案；專(zhuān)業(yè)的全程策劃能力 ?融域緊密以項(xiàng)目銷(xiāo)售力為核心，從市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、物業(yè)發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)策劃、整合推廣、銷(xiāo)售組織至持續(xù)旺銷(xiāo)，全程監(jiān)控，專(zhuān)業(yè)運(yùn)作； 一體化的優(yōu)秀服務(wù)
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