【正文】 修花園面積800— 1000㎡ 、雙車庫、帶游泳池 世林國(guó)際 340— 498㎡ 7800— 9500 贈(zèng)送 1： — 1的花園面積，80— 120 ㎡ 地下室面積 萬輝星城 獨(dú)棟： 290、 300㎡ 獨(dú)棟： 230— 280萬（ 8000— 9300） 贈(zèng)送地下室 70㎡ 、及露臺(tái)、陽臺(tái)等。 贈(zèng)送地下室面積 ㎡ 私家游泳池 露臺(tái)、陽臺(tái) 地下室雙車庫、儲(chǔ)藏室 9C戶型，面積 ㎡ ,7室 4廳 6衛(wèi)， 入戶前廳 屋頂平臺(tái)花園 客廳使用面積 43㎡ 獨(dú)立主臥區(qū)、帶雙步入式更衣間 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 滇池高爾夫 】 一層平面 閣樓層平面 二層平面 24戶型 建筑面積： ㎡ ， 4室 5房 2廳 4衛(wèi)（帶游泳池） 花園面積： 760㎡（ 1： ） 雙層挑高客廳 贈(zèng)送閣樓用作書房 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 高天流云 】 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 智者的山丘 】 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟， G戶型，面積 179㎡ ， 3房 2廳 3衛(wèi) 中庭院，可改成兩間房 雙層挑高客廳 車庫 前中后多重院落設(shè)計(jì)； 通風(fēng)采光俱佳； 功能緊湊，小面積大感受 露臺(tái)、空中庭院 三層獨(dú)立主臥區(qū) 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 小結(jié) 】 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分為三種：經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟（面積在 150— 300㎡ ），舒適型獨(dú)棟（面積在 300— 400㎡ ），豪華型獨(dú)棟（ 400㎡ 以上）。 昆明前幾年的獨(dú)棟別墅如高天流云、西山別墅三期均比較封閉，與外界溝通的大露臺(tái)、大陽臺(tái)、中庭花園、屋頂花園、大幅落地玻璃窗及其他過渡空間、灰空間均比較少， 2023年以后新出的產(chǎn)品在這方面均有較大改進(jìn)，如萬輝星城、野鴨湖、極少墅等。 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 小結(jié) 】 樓盤名稱 廣告語舉例 推廣主題、主推賣點(diǎn) 主訴求點(diǎn) 嶺東 〃 紫郡 多數(shù)風(fēng)景可以人造，半山坡地例外 自從視野里有了 GOLF果嶺這玩意兒 坡地、半山創(chuàng)意別墅 生態(tài)、森林、山地 滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島） 味道建筑，簡(jiǎn)單生活 天生王者基因，天生鹿港品 非主流一群的居所 高爾夫水岸別墅、島居別墅 高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃 同德 〃 極少墅 純粹的建筑只獻(xiàn)給極少數(shù)人 景中景的典范 風(fēng)情地下室，理想生活，廣度延展 滇池 .純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀 滇池地段、園林景觀、產(chǎn)品附加值 海韻楓丹 海韻楓丹送你北京看奧運(yùn) “親情別墅”受寵 別墅生活鑒賞與奧運(yùn)親情贈(zèng)送 社區(qū)親情、 成熟社區(qū)親情文化 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析 樓盤名稱 廣告語舉例 推廣主題、主推賣點(diǎn)或訴求要點(diǎn) 主訴求點(diǎn) 野鴨湖 緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外， 上月，每 10位惦記別墅的人就有 5位選擇了緯度別墅 山林里生長(zhǎng)的房子 生態(tài)、野趣 假日小鎮(zhèn) — 緯度別墅 村上春墅 稀世原鄉(xiāng)絕色情懷 大宅景觀美學(xué) 4500平米綠地景觀園林 東元山谷 6000平米山泉水景、 1： 2每戶贈(zèng)送私家花園， 山泉、水景、庭院、園林 智者的山丘 46萬知識(shí)分子的圈子， 1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅 1000棟緩坡地組院住宅， 客戶、產(chǎn)品 茉莉唐朝 上帝造人？時(shí)間造物，高科技造別墅 高技技產(chǎn)品 高科技產(chǎn)品 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營(yíng)銷推廣主訴求點(diǎn)分析 類別 代表樓盤 生態(tài)環(huán)境、山水資源 嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、 園林景觀 同德 〃 極少墅、村上春墅 特色資源（溫泉、高爾夫） 滇池衛(wèi)城 產(chǎn)品 茉莉唐朝、同德 〃 極少墅、滇池衛(wèi)城 地段 同德 〃 極少墅、 社區(qū)親情 海韻楓丹 生活方式 野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德 〃 極少墅（只為極少數(shù)人） 其他 野鴨湖（緯度別墅） 城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點(diǎn)，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點(diǎn)，集中在客戶購(gòu)買別墅的主要驅(qū)動(dòng)因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點(diǎn)，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。 項(xiàng)目名稱 恒大 金碧天下 項(xiàng)目總體規(guī)劃 投資商 /開發(fā)商 恒大鑫源 (昆明 )置業(yè)有限公司 地理位置 安寧市以東太平開發(fā)區(qū) 總占地面積 9500畝 總建筑面積 38萬㎡ 物業(yè)類型 別墅、小高層 住宅總套數(shù) 一期約1380戶 價(jià)格 洋房 3000以上（精裝修）別墅 7500以上 物管費(fèi) / 銷售率 目前沒有售賣 使用率 / 戶型面積區(qū)間 77—— 206 暢銷戶型 / 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 9月 入住時(shí)間 2023年底 綠化率 / 容積率 / 建筑密度 / 停車位 / 電話 / 交付標(biāo)準(zhǔn) 小高層精裝修、別墅 物業(yè)設(shè)施 會(huì)所、娛樂中心、休閑中心、運(yùn)動(dòng)中心、會(huì)展中心等 周邊配套 目前沒有形成配套 推廣主題 / 營(yíng)銷手段 / ?該項(xiàng)目位于安寧市以東太平開發(fā)區(qū)，處于以昆明市為中心的第二圈層。 ?擬規(guī)劃總用地面積 9500畝，總建筑面積約 320萬㎡，預(yù)計(jì)投資 85億元，計(jì)劃 8年建成。 住宅生活區(qū) 體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 教育生活區(qū) 規(guī)劃分析 金碧天下體量巨大，為超級(jí)大盤，開發(fā)周期較長(zhǎng)。 高爾夫球場(chǎng) 五星級(jí)酒店 娛樂中心 運(yùn)動(dòng)中心 配套物業(yè) 配套物業(yè)面積 白金五星級(jí)酒店， 總建面 197000㎡ 會(huì)議中心， 總建面 8500 ㎡會(huì)展中心 分二期建設(shè)總建面 100000㎡ 飲食中心， 總建面 10000 ㎡ 康檢中心， 總建面 3000 ㎡娛樂中心， 總建面 6600 ㎡運(yùn)動(dòng)中心， 總建面 12700 ㎡ ； 商業(yè)中心， 總建面 3200 ㎡18棟高爾夫球場(chǎng) 1250畝 會(huì)館面積 5000 ㎡ 青少年游樂場(chǎng)， 占地 100畝文化教育配套， 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 總建面 30000㎡ ，占地 150畝 配套分析 飲食中心 會(huì)議中心 做為超級(jí)大盤，金碧天下的配套設(shè)計(jì)十分完善，但其建設(shè)周期也較長(zhǎng)，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 ?萬輝星城樣板園區(qū)總盤值共 ， 開盤供盤量為 ， 成交 5900萬。 ?退臺(tái)洋房 供盤量較大， 成交率較高， 成交金額占到總成交金額的 31%。 推盤策略 類型 供盤量 成交量 均價(jià) 套均價(jià)（萬） 供盤值 成交盤值 總盤值 各物業(yè) 成交率 各成交物業(yè)占總成交盤值比 退臺(tái) 84 70 2500 26 21830523 18192103 40542400 % 31% 多層 32 27 2500 36 11420500 9636047 11420500 % 16% 公寓 60 3 2500 21 12456975 622848 12456975 % 1% 獨(dú)棟 5 0 11000 320 21153000 0 42306000 % 0% 聯(lián)排 40 10 3500 58 23238800 5809700 32534320 % 10% 寬景 14 14 3700 75 10567186 10567187 58119526 % 18% 合院 10 8 3700 65 6465996 5172797 15518392 % 9% L型 0 0 3700 77 0 0 27787518 0 0 街墅 13 13 3900 70 9109269 9109269 19619964 % 15% 合計(jì) 271 145 119389084 59109951 260305595 % 100% ?洋房與創(chuàng)新產(chǎn)品的銷售情況較好。 ?聯(lián)排產(chǎn)品與創(chuàng)新性類別墅單價(jià)相同，導(dǎo)致產(chǎn)品沒有鮮明特點(diǎn)，不能充分吸引客戶，成交比例為 25%。 ?公寓的面積較小，功能性較差，成交率低。 本次推貨約 990套 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅約 300套，已賣 200多套 洋房約 600套， 總體銷售率 80％ 萬輝星城于 1月 12日再次開盤，銷售價(jià)格依然維持上次開盤價(jià)，銷售情況較好。 市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，如要贏得市場(chǎng)就要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，做高品質(zhì)物業(yè)。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié) 2 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一 .用地分析 四期用地基本情況 210M 370M 362M 584M 368M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1949 ? H:69米 五期用地基本情況 127M 47M 74M 85M 580M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :1980 ? 最低點(diǎn)高程 :1955 ? H:25米 六期用地基本情況 108M 242M 598M 120M 80M 165M 316M ? A地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1960 H:40米 ? B地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2043 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:37米 ? C地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2035 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:30米 四期用地剖面分析 AA剖面圖 II剖面圖 IIII剖面圖 I II II I II剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化 ,判斷取景及道路布局的形式 .其中 ,1986到 2023高程為陡坎 ,坡度變化較大。 AA剖面為陡坎較集中的區(qū)域 , 平均坡度 =, H:40地形條件較差。 五期用地剖面分析 II剖面圖 II為橫向剖面，該地塊地勢(shì)變化較小 ,地塊較平整 ,高程沿湖面遞減。 六期用地剖面分析 A地塊 : II剖面圖 IIII剖面圖 II剖面： 平均坡度 ： tg8 = H=20米 IIII剖面： 平均坡度 :tg14 = H= I I 。 六期用地剖面分析 B地塊 : II剖面： 平均坡度： = H: II剖面圖 II為縱向最長(zhǎng)邊剖面，研究山勢(shì)變化情況。 六期用地剖面分析 C地塊 : II剖面圖 II剖面： 平均坡度： = H:35M I I II剖面山勢(shì)變化較大 ,坡度較陡 , 超出車輛上行最大坡度 ,車輛通行困難 ,地形條件較差。 四期用地進(jìn)入性分析 大壩 三期 四期用地 ? 與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地． ? 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，車行進(jìn)入性差． ? 結(jié)論：四期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅三期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入四期地塊． 一期 二期 五期用地進(jìn)入性分析 ? 與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地． ? 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，車行進(jìn)入性差． ? 結(jié)論：五期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅一期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入五期地塊． 五期用地 大壩 水庫 一期 六期用地進(jìn)入性分析 用地 A 用地Ｂ 用地Ｃ 林地 林地 小水庫 大水庫 1985高程 1962高程 1950高程 1965高程 1989高程 2023高程 2032高程 2023高程 A:124M B:98M C:102M D:257M E:142M ? A段高差 15米 , ? 坡度 =. ? B段高差 4米 , ? 坡