【正文】 昆明尊祥和地產(chǎn)西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議 2023 06 22 公元二零零九年，云南別墅新巔峰 . 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟測算 別墅政策 ?2023年 《 關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 》 ?鑒于 2023年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》 ?《 限制用地項目目錄(2023年本 )》 和 《 禁止用地項目目錄 (2023年本 )》 ?2023年 1月 3日 《 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知 》 政策的核心內(nèi)容： 優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。 供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 國務(wù)院：保護土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā) 2023年 3月 5日 (星期一 )上午 9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。 溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。堅決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強耕地特別是基本農(nóng)田保護，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定， 特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、 黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。 別墅政策 買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高臵業(yè)門檻。 別墅交易稅費 獨棟別墅： 土地增值稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%— 60%)。 個人所得稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%— 60%)買賣成本裝修成本 貸款利率 20%。 聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%60%)。 個人所得稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%60%)買賣成本 裝修成本 貸款利率 20%或可以選擇征收全額的 1%或 2%。 第二套房政策： 首套 90平米以下住宅，首付不低于 20%，超過 90平米住宅首付不低于 30%； 購買第二套以上住房，首付不低于 40%； 第二套房貸款利率不低于同期基準利率的 。 作為云南省的經(jīng)濟中心，昆明近年來經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ) 7308149421062120329236243552465402004006008001000120014002023 2023 2023 2023 2023億元G D P 固定資產(chǎn)投資2023年 2023年昆明市歷年 GDP與固定資產(chǎn)投資情況 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 14755187332089316255233506 . 8 %1 0 . 2 %1 5 . 3 %1 1 . 5 %1 1 . 8 0 %600080001000012023140001600018000202302202324000260002023 2023 2023 2023 2023元5%7%9%11%13%15%17%人均G D P 年增長率昆明市歷年人均 GDP發(fā)展狀況 ?近年來昆明市 GDP增長率保持在 10%以上 ， 2023年城市 GDP達到 1203億元； ?昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定快速增長， 2023年已達654億元， 增幅高達 % ?昆明市人均 GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快； ?2023年人均 GDP達到 203350元，人均 GDP增長速度為%； 云南其他地區(qū),70%昆明,30%2023年昆明占云南 GDP比例 昆明旅游具有逗留時間長、人均消費高的兩大特點，其產(chǎn)業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉(zhuǎn)化特征明顯 1051101151201251301351401452023 2023 2023 202305001000150020232500旅游收入 游客人數(shù)萬人次 億元 人均消費（元）02004006008001000120014001600昆明 國內(nèi)平均停留時間（天）3昆明 國內(nèi)平均?昆明的旅游收入一直保持一個較高的水平在 140億元左右，游客的 人數(shù)在 2023萬人次以上 （除受 2023年 SARS影響外）； ?昆明的游客平均停留時間為 ， 消費水平為人均 1360元 ，國內(nèi)旅客旅游的平均停留時間為 ，消費水平為人均 426元 昆明人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次臵業(yè)比例高達49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求 昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有 兩套住房 ，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積 200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假， 全家人一起休閑娛樂 。 陳先生 目前 居住市中公寓 ，面積 200多平米。 有 2套別墅 ，波西米亞和公園道一號， 聯(lián)排、退臺洋房 。再次置業(yè)原因很多， 能和老人住在一起 ，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺 （占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產(chǎn)實力，和請朋友 /客人去高檔酒店吃飯就是不一樣 何先生 ?二次置業(yè)比例達 36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高 ?別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型 ?昆明再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型 目前昆明市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費比較時髦，敢于消費，都愿意買房和車。 很多人貸款也去再買房，并不是說消費能力一定達到那個階段， 昆明人有超前消費 的這個特點 翟教授 數(shù)據(jù)來源： 2023年昆明房地產(chǎn)市場報告 首次置業(yè),%二次置業(yè),36%三次置業(yè),13%宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量臵業(yè)目的為非投機性質(zhì)的休閑度假或自住客戶 昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達到７０％以上，在本地消費群體主導(dǎo)的情況下，外地消費者亦開始大量涌入，2023年市域外購房者約占４０％，外地消費者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。 2023年省內(nèi)州市及省外購房者占昆明房屋交易量的40％，其中省內(nèi)州市占 25％，外省購房者占 15％。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過來，外省購房者占 22%，省內(nèi)各州市購房者退居 16%，雙方“ 互調(diào) ” 了位置。 昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“ 候鳥式置業(yè) ” 的又一個熱點地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標，把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機炒房者很少。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內(nèi) 。 0204060801001202023 2023本地 省內(nèi)州市 省外休閑度假、自住目的置業(yè) 非本地置業(yè)者比例高 從未來的供應(yīng)上看，昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶 后續(xù)大盤的供應(yīng)量充足： ?世博生態(tài)城：占地 5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。 ?新亞洲體育城：占地 2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅 91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。 ?世紀新城：占地 3500畝，目前銷售 80%多。 ?滇池衛(wèi)城：占地 2500畝，分多期開發(fā)。 未來土地供應(yīng)計劃 ： ?《 昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 20232023》 的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi) 90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于 50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè) 90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。 ?2023年商品房建設(shè)面積 500萬平米，經(jīng)濟適用房 40萬平米。 ?2023年、 2023年商品房建設(shè)建筑面積 500萬平米， 2023年商品房建筑面積 542萬平米。 ?整個五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模 12894畝，折合 860公頃。從 2023年開始平均每年商品房土地供應(yīng) 3000畝。 城市房地產(chǎn)市場整體特征總結(jié) ?昆明房地產(chǎn)市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎(chǔ)不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場核心區(qū)域 城市房地產(chǎn) 板塊初步形成 ?昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥τ诰幼「纳菩偷闹懈叨宋飿I(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產(chǎn)市場具有巨大的市場潛力。 內(nèi)外需求拉動強勁 市場潛力巨大 ?受房地產(chǎn)政策調(diào)整影響， 2023年以來昆明房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，同時房地產(chǎn)價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產(chǎn)市場從宏觀上看處于健康的快速增長階段。 行業(yè)大勢處于 健康發(fā)展階段 ?昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標的分析，昆明房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。 未來供應(yīng)持續(xù)旺盛 市場發(fā)展空間大 市場處于階段 性盤整期 ?受 07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價有所回落，受此影響，消費者觀望心態(tài)較重，持幣待購現(xiàn)象較普遍。 . 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟測算 一 .昆明獨棟別墅市場分析 昆明市低密度 市場分類 根據(jù)價值資源及其在市場上的不同表現(xiàn) ,可以將昆明 市低密度市場分為三類。 成熟板塊內(nèi)項目 板塊外項目 特殊資源（高爾夫、溫泉）項目 板塊價值 — 包含自然資源價值 /城市價值等 土地成本價值 /自然資源價值 /產(chǎn)品價值 高爾夫、溫泉價值 依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。 依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。 依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。 位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。 位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認知度低。 位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。 第一居所、城市別墅。 第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。 第二或第三居所，休閑度假。 少量獨棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。 獨棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。 多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，獨棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過 200平米。 獨棟價格在 15000— 20230，總價在 500—— 1000萬；聯(lián)排價格10000—— 15000。 獨棟價格在 5000— 10000，總價在 200—— 500萬，聯(lián)排價格在4000—— 70000。