【文章內(nèi)容簡介】 景觀 同德 〃 極少墅、村上春墅 特色資源（溫泉、高爾夫） 滇池衛(wèi)城 產(chǎn)品 茉莉唐朝、同德 〃 極少墅、滇池衛(wèi)城 地段 同德 〃 極少墅、 社區(qū)親情 海韻楓丹 生活方式 野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德 〃 極少墅（只為極少數(shù)人） 其他 野鴨湖（緯度別墅） 城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點，集中在客戶購買別墅的主要驅(qū)動因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。 二 .區(qū)域競爭 恒大地產(chǎn)－金碧天下 本項目 萬輝星城 項目周邊超級大盤有 2個，在售的為萬輝星城，即將出售的為金碧天下。 項目名稱 恒大 金碧天下 項目總體規(guī)劃 投資商 /開發(fā)商 恒大鑫源 (昆明 )置業(yè)有限公司 地理位置 安寧市以東太平開發(fā)區(qū) 總占地面積 9500畝 總建筑面積 38萬㎡ 物業(yè)類型 別墅、小高層 住宅總套數(shù) 一期約1380戶 價格 洋房 3000以上（精裝修）別墅 7500以上 物管費 / 銷售率 目前沒有售賣 使用率 / 戶型面積區(qū)間 77—— 206 暢銷戶型 / 開盤時間 預(yù)計 2023年 9月 入住時間 2023年底 綠化率 / 容積率 / 建筑密度 / 停車位 / 電話 / 交付標準 小高層精裝修、別墅 物業(yè)設(shè)施 會所、娛樂中心、休閑中心、運動中心、會展中心等 周邊配套 目前沒有形成配套 推廣主題 / 營銷手段 / ?該項目位于安寧市以東太平開發(fā)區(qū)，處于以昆明市為中心的第二圈層。 ?項目是集酒店、會議、會展、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。 ?擬規(guī)劃總用地面積 9500畝，總建筑面積約 320萬㎡，預(yù)計投資 85億元，計劃 8年建成。 ?計劃每年竣工并銷售旅游度假住宅 38萬㎡，年銷售額15億元以上。 住宅生活區(qū) 體育運動區(qū) 教育生活區(qū) 規(guī)劃分析 金碧天下體量巨大，為超級大盤，開發(fā)周期較長。其每年竣工近 38萬的旅游度假住宅對我們項目構(gòu)成較大威脅。 高爾夫球場 五星級酒店 娛樂中心 運動中心 配套物業(yè) 配套物業(yè)面積 白金五星級酒店， 總建面 197000㎡ 會議中心， 總建面 8500 ㎡會展中心 分二期建設(shè)總建面 100000㎡ 飲食中心， 總建面 10000 ㎡ 康檢中心， 總建面 3000 ㎡娛樂中心， 總建面 6600 ㎡運動中心， 總建面 12700 ㎡ ； 商業(yè)中心， 總建面 3200 ㎡18棟高爾夫球場 1250畝 會館面積 5000 ㎡ 青少年游樂場， 占地 100畝文化教育配套， 幼兒園、小學、中學 總建面 30000㎡ ，占地 150畝 配套分析 飲食中心 會議中心 做為超級大盤，金碧天下的配套設(shè)計十分完善，但其建設(shè)周期也較長，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢。 項目名稱 萬輝星城 總體規(guī)劃 投資商 /開發(fā)商 昆明萬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 昆明市安寧太平新區(qū) 總占地面積 2800畝 住宅建筑面積 2243587㎡ 物業(yè)類型 多層、洋房、疊加、聯(lián)排及獨棟別墅 住宅總套數(shù) 16290戶 價格 多層均價 2800元洋房均價 3200 疊加聯(lián)排均價 50007000聯(lián)排別墅均價 9000 物管費 多層 1元、洋房 ,別墅 銷售率 目前推出物業(yè)銷售 35% 使用率 / 戶型面積區(qū)間 60300㎡ 暢銷戶型 70150㎡ 開盤時間 入住時間 綠化率 38% 容積率 建筑密度 % 停車位 12475個 電話 08718612888 交付標準 毛壞 物業(yè)設(shè)施 項目內(nèi)部有商業(yè)街、中學、小學 周邊配套 目膠沒有形成配套 推廣主題 200萬平米自由之城 營銷手段 戶外、電視、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場營銷、活動營銷 戶型面積配比250 ㎡ 以上, 2 %200 ～250 ㎡ ,24%150 ～200 ㎡ ,24%120 ～150 ㎡ ,14%90～1 20 ㎡ , 18%60～9 0 ㎡ , 18%物業(yè)類型 單價區(qū)間（元 / m2 ） 總價區(qū)間（萬） 退 臺 2500 19~32 多 層 2500 33~41 公 寓 2500 16~31 獨 棟 11000 —— 聯(lián) 排 3500 58~59 寬 景 3700 75~76 合 院 3700 62~71 L 型 3700 77~79 街 墅 3900 無 萬輝星城一次開盤價格區(qū)間 ?房交會 期間萬輝星城開始進行 價格測試， 測試均價起價為 4000元，認購當天 公布價格 聯(lián)排3500元， 低于測試均價。 ?萬輝星城樣板園區(qū)總盤值共 ， 開盤供盤量為 ， 成交 5900萬。 ?本次開盤主要以 測試市場和奠定市場基礎(chǔ) 為目的，開盤供貨的 物業(yè)類型齊全， 大部分物業(yè)供盤量在 50%以上，多層和公寓的供盤量達到100%。 ?退臺洋房 供盤量較大， 成交率較高， 成交金額占到總成交金額的 31%。 萬輝星城為全現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品線齊全，洋房供貨量較大。 推盤策略 類型 供盤量 成交量 均價 套均價（萬） 供盤值 成交盤值 總盤值 各物業(yè) 成交率 各成交物業(yè)占總成交盤值比 退臺 84 70 2500 26 21830523 18192103 40542400 % 31% 多層 32 27 2500 36 11420500 9636047 11420500 % 16% 公寓 60 3 2500 21 12456975 622848 12456975 % 1% 獨棟 5 0 11000 320 21153000 0 42306000 % 0% 聯(lián)排 40 10 3500 58 23238800 5809700 32534320 % 10% 寬景 14 14 3700 75 10567186 10567187 58119526 % 18% 合院 10 8 3700 65 6465996 5172797 15518392 % 9% L型 0 0 3700 77 0 0 27787518 0 0 街墅 13 13 3900 70 9109269 9109269 19619964 % 15% 合計 271 145 119389084 59109951 260305595 % 100% ?洋房與創(chuàng)新產(chǎn)品的銷售情況較好。退臺洋房與多層洋房的成交比例分別為 83%、77%；合院別墅成交 80%，而寬景別墅與街墅成交比例達到 100%。 ?聯(lián)排產(chǎn)品與創(chuàng)新性類別墅單價相同，導致產(chǎn)品沒有鮮明特點，不能充分吸引客戶，成交比例為 25%。 ?獨棟別墅的面積較大，單價、總價較高，所以沒有成交。 ?公寓的面積較小，功能性較差，成交率低。 各物業(yè)成交分析 客戶在購買該項目物業(yè)類型時，因其單價較低，主要以面積較大物業(yè)為主，將其作為提升居住品質(zhì)的第二居所。 本次推貨約 990套 獨棟別墅 聯(lián)排別墅約 300套，已賣 200多套 洋房約 600套， 總體銷售率 80％ 萬輝星城于 1月 12日再次開盤，銷售價格依然維持上次開盤價，銷售情況較好。 二次開盤 物業(yè)類型 均價 多層 2800元 /平米 洋房 3200元 /平米 疊加聯(lián)排 50007000元 /平米 聯(lián)排別墅 9000元 /平米 本期推售物業(yè)比例獨棟聯(lián)排疊加洋房獨棟聯(lián)排疊加洋房項目名稱 占地面積（萬平米） 建筑面積（萬平米） 上城名筑 4 8 天華苑 麗景嘉園 西苑馨園 江東天然居 11 萬輝星城 恒大金碧天下 320 保利安寧項目 總 計 目前安寧市場開發(fā)占地面積 ，開發(fā)總建筑面積約 ，整體供應(yīng)量大，市場消化力不足。 市場同質(zhì)化競爭激烈，如要贏得市場就要實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，做高品質(zhì)物業(yè)。 區(qū)域市場供應(yīng)比例1%4%3%1%3%34%49%4% 上城名筑天華苑麗景嘉園西苑雅苑江東天然居萬輝新城恒大金碧天下保利安寧項目競爭環(huán)境總結(jié) 1 ?2023年安寧城市的重新規(guī)劃，小城鎮(zhèn)發(fā)展加速，市場土地放量過大，未來幾年安寧房地產(chǎn) 市場競爭激烈； ?從 金碧天下 和 萬輝星城 的推盤策略來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了 現(xiàn)房銷售時代； ?郊區(qū)大盤 形成較高威脅，需要 通過精準的推盤策略回避與其正面交鋒； ?太平新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度迅猛，競爭異常激烈， 產(chǎn)品的差異化定位將決定項目的成敗。 競爭環(huán)境總結(jié) 2 . 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟測算 一 .用地分析 四期用地基本情況 210M 370M 362M 584M 368M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點高程 :2023 ? 最低點高程 :1949 ? H:69米 五期用地基本情況 127M 47M 74M 85M 580M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點高程 :1980 ? 最低點高程 :1955 ? H:25米 六期用地基本情況 108M 242M 598M 120M 80M 165M 316M ? A地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2023 ? 最低點高程 :1960 H:40米 ? B地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2043 ? 最低點高程 :2023 H:37米 ? C地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2035 ? 最低點高程 :2023 H:30米 四期用地剖面分析 AA剖面圖 II剖面圖 IIII剖面圖 I II II I II剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化 ,判斷取景及道路布局的形式 .其中 ,1986到 2023高程為陡坎 ,坡度變化較大。 IIII為南北向剖面，研究地勢變化，思考建筑間距影響。 AA剖面為陡坎較集中的區(qū)域 , 平均坡度 =, H:40地形條件較差。 。 五期用地剖面分析 II剖面圖 II為橫向剖面，該地塊地勢變化較小 ,地塊較平整 ,高程沿湖面遞減。 II剖面： 平均坡度： tg9= H:20M 。 六期用地剖面分析 A地塊 : II剖面圖 IIII剖面圖 II剖面： 平均坡度 ： tg8 = H=20米 IIII剖面： 平均坡度 :tg14 = H= I I 。 。 六期用地剖面分析 B地塊 : II剖面： 平均坡度： = H: II剖面圖 II為縱向最長邊剖面，研究山勢變化情況。 I I 。 六期用地剖面分析 C地塊 : II剖面圖 II剖面： 平均坡度： = H:35M I I II剖面山勢變化較大 ,坡度較陡 , 超出車輛上行最大坡度 ,車輛通行困難 ,地形條件較差。 。 四期用地進入性分析 大壩 三期 四期用地