【正文】 0位惦記別墅的人就有 5位選擇了緯度別墅 山林里生長的房子 生態(tài)、野趣 假日小鎮(zhèn) — 緯度別墅 村上春墅 稀世原鄉(xiāng)絕色情懷 大宅景觀美學(xué) 4500平米綠地景觀園林 東元山谷 6000平米山泉水景、 1： 2每戶贈送私家花園， 山泉、水景、庭院、園林 智者的山丘 46萬知識分子的圈子， 1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅 1000棟緩坡地組院住宅， 客戶、產(chǎn)品 茉莉唐朝 上帝造人？時間造物，高科技造別墅 高技技產(chǎn)品 高科技產(chǎn)品 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點(diǎn)分析 昆明獨(dú)棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點(diǎn)分析 類別 代表樓盤 生態(tài)環(huán)境、山水資源 嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、 園林景觀 同德 〃 極少墅、村上春墅 特色資源（溫泉、高爾夫） 滇池衛(wèi)城 產(chǎn)品 茉莉唐朝、同德 〃 極少墅、滇池衛(wèi)城 地段 同德 〃 極少墅、 社區(qū)親情 海韻楓丹 生活方式 野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德 〃 極少墅（只為極少數(shù)人） 其他 野鴨湖（緯度別墅） 城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點(diǎn)，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點(diǎn)，集中在客戶購買別墅的主要驅(qū)動因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點(diǎn)，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。 贈送地下室面積 ㎡ 私家游泳池 露臺、陽臺 地下室雙車庫、儲藏室 9C戶型，面積 ㎡ ,7室 4廳 6衛(wèi)， 入戶前廳 屋頂平臺花園 客廳使用面積 43㎡ 獨(dú)立主臥區(qū)、帶雙步入式更衣間 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 滇池高爾夫 】 一層平面 閣樓層平面 二層平面 24戶型 建筑面積： ㎡ ， 4室 5房 2廳 4衛(wèi)（帶游泳池） 花園面積： 760㎡（ 1： ） 雙層挑高客廳 贈送閣樓用作書房 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 高天流云 】 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 智者的山丘 】 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟， G戶型，面積 179㎡ ， 3房 2廳 3衛(wèi) 中庭院，可改成兩間房 雙層挑高客廳 車庫 前中后多重院落設(shè)計(jì)； 通風(fēng)采光俱佳； 功能緊湊，小面積大感受 露臺、空中庭院 三層獨(dú)立主臥區(qū) 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 — 【 小結(jié) 】 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分為三種：經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟（面積在 150— 300㎡ ），舒適型獨(dú)棟（面積在 300— 400㎡ ），豪華型獨(dú)棟（ 400㎡ 以上）。 項(xiàng)目 獨(dú)棟別墅面積（㎡） 海韻楓丹 、 300500 滇池衛(wèi)城 254263 滇池高爾夫 361486 高天流云 350450 世博生態(tài)城 300600 野鴨湖 、 、 、 嶺東紫郡 38 42 49 495 世林國際 340498 極少墅 397 萬輝星城 290、 300 智者的山丘 150200 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品面積分析 昆明獨(dú)棟別墅面積最小 150㎡ ，最大 600㎡ ，主力面積集中在 300— 500㎡ ，除即將在今年 6月推出的智者山丘項(xiàng)目為 150— 200㎡ 的經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品，其他均為適舒型獨(dú)棟 300— 400㎡ ，以及部分豪華型獨(dú)棟 400㎡ 以上。 分類 價值資源 產(chǎn)品 區(qū)域 價格 代表項(xiàng)目 功能 特征 昆明市在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 獨(dú)棟別墅面積（ ㎡ ） 價格（元 /㎡ ） 西山別墅三期 西山區(qū)國家森林公園碧雞關(guān)立交橋旁 252—— 495 ㎡ 10000 海韻楓丹 海埂度假區(qū)紅塔西路 18號 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 1700020230 野鴨湖 雙龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū) ㎡ 、 ㎡ 、㎡ 、 ㎡ 5000— 6000 嶺東紫郡 昆明市東郊石安公路旁 386 ㎡ 、 429 ㎡ 、 497 ㎡ 、495 ㎡ 13000 世林國際 官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸） 340— 498㎡ 7800— 9500 極少墅 西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處 397㎡ 21000 萬輝星城 昆明市太平新區(qū) 290 ㎡ 、 300 ㎡ 80009300 昆明市即將推出獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 規(guī)模 獨(dú)棟面積 推出時間 智者的山丘 盤龍區(qū)金殿水庫七公里處 獨(dú)棟 400套 150—— 200 ㎡ （經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟） 預(yù)計(jì) 2023年 5月 世博生態(tài)城三期云嶺鄰里 盤龍區(qū)昆明世博園旁 總 400戶，包括多層公寓、雙拼、聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅 300—— 600 ㎡ 預(yù)計(jì) 2023年 5月 村上春墅 富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂川與昆祿公路交界處 占地 107畝，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 300—— 500 ㎡ 預(yù)計(jì) 2023年 5月 恒大金碧天下 安寧市以東太平開發(fā)區(qū) 總建筑面積： 38萬㎡，一期約 1380戶包括別墅、小高層，其中獨(dú)棟別墅 28棟 190— 260 ㎡ 預(yù)計(jì) 2023年 9月 項(xiàng)目 容積率 密度 綠化率 建筑風(fēng)格 建筑類型 世博生態(tài)城 20% 69％ 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓 滇池衛(wèi)城 (微風(fēng)島 ) 20％ % 西班牙、現(xiàn)代簡約 別墅 海韻楓丹 34% 52% 歐陸經(jīng)典 獨(dú)棟、雙拼 野鴨湖 / 70% 現(xiàn)代簡約 三期為獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 智者的山丘 / 61% 歐陸經(jīng)典 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 萬輝星城 / % 法式 獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層 極少墅 % ％ 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、 嶺東紫郡 / 60% 歐陸經(jīng)典 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 金家大院 / 70% 獨(dú)棟 滇池高爾夫 / % 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟 高天流云 18% 70% 北美加州 獨(dú)棟 62 昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 別墅項(xiàng)目容積率分析0世博生態(tài)城滇池衛(wèi)城(微風(fēng)島)海韻楓丹野鴨湖智者的山丘極少墅領(lǐng)東紫郡 金家大院滇池高爾夫系列1昆明有獨(dú)棟別墅的純別墅樓盤容積率在 — ，最高為滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）、極少墅為 ，主要是這兩個別墅樓盤不是純別墅樓盤，有一些洋房和疊加別墅產(chǎn)品。 高爾夫項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價格在 15000元 /㎡ 以上，離市中心越近價格越高，溫泉項(xiàng)目價格相對較低。 獨(dú)棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。 第一居所、城市別墅。 依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。 未來供應(yīng)持續(xù)旺盛 市場發(fā)展空間大 市場處于階段 性盤整期 ?受 07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價有所回落，受此影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)較重，持幣待購現(xiàn)象較普遍。從 2023年開始平均每年商品房土地供應(yīng) 3000畝。 未來土地供應(yīng)計(jì)劃 ： ?《 昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 20232023》 的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi) 90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于 50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè) 90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。 0204060801001202023 2023本地 省內(nèi)州市 省外休閑度假、自住目的置業(yè) 非本地置業(yè)者比例高 從未來的供應(yīng)上看，昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶 后續(xù)大盤的供應(yīng)量充足： ?世博生態(tài)城：占地 5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。 昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“ 候鳥式置業(yè) ” 的又一個熱點(diǎn)地區(qū)。 很多人貸款也去再買房，并不是說消費(fèi)能力一定達(dá)到那個階段， 昆明人有超前消費(fèi) 的這個特點(diǎn) 翟教授 數(shù)據(jù)來源： 2023年昆明房地產(chǎn)市場報(bào)告 首次置業(yè),%二次置業(yè),36%三次置業(yè),13%宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量臵業(yè)目的為非投機(jī)性質(zhì)的休閑度假或自住客戶 昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達(dá)到７０％以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開始大量涌入，2023年市域外購房者約占４０％，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。 作為云南省的經(jīng)濟(jì)中心，昆明近年來經(jīng)濟(jì)增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 7308149421062120329236243552465402004006008001000120014002023 2023 2023 2023 2023億元G D P 固定資產(chǎn)投資2023年 2023年昆明市歷年 GDP與固定資產(chǎn)投資情況 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 14755187332089316255233506 . 8 %1 0 . 2 %1 5 . 3 %1 1 . 5 %1 1 . 8 0 %600080001000012023140001600018000202302202324000260002023 2023 2023 2023 2023元5%7%9%11%13%15%17%人均G D P 年增長率昆明市歷年人均 GDP發(fā)展?fàn)顩r ?近年來昆明市 GDP增長率保持在 10%以上 ， 2023年城市 GDP達(dá)到 1203億元； ?昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定快速增長， 2023年已達(dá)654億元， 增幅高達(dá) % ?昆明市人均 GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快； ?2023年人均 GDP達(dá)到 203350元，人均 GDP增長速度為%； 云南其他地區(qū),70%昆明,30%2023年昆明占云南 GDP比例 昆明旅游具有逗留時間長、人均消費(fèi)高的兩大特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉(zhuǎn)化特征明顯 1051101151201251301351401452023 2023 2023 202305001000150020232500旅游收入 游客人數(shù)萬人次 億元 人均消費(fèi)（元）02004006008001000120014001600昆明 國內(nèi)平均停留時間（天）3昆明 國內(nèi)平均?昆明的旅游收入一直保持一個較高的水平在 140億元左右，游客的 人數(shù)在 2023萬人次以上 （除受 2023年 SARS影響外）； ?昆明的游客平均停留時間為 ， 消費(fèi)水平為人均 1360元 ，國內(nèi)旅客旅游的平均停留時間為 ，消費(fèi)水平為人均 426元 昆明人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次臵業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求 昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有 兩套住房 ，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積 200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假， 全家人一起休閑娛樂 。 個人所得稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%— 60%)買賣成本裝修成本 貸款利率 20%。堅(jiān)決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 國務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā) 2023年 3月 5日 (星期一 )上午 9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。昆明尊祥和地產(chǎn)西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議 2023 06 22 公元二零零九年，云南別墅新巔峰 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟(jì)測算 別墅政策 ?2023年 《 關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 》 ?鑒于 2023年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)