【正文】 集效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)， 構(gòu)建全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 “ 硅谷 ” 和科學(xué)城。? 加快電子產(chǎn)業(yè)園和硬盤產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)。1/27/2023 28思源集團(tuán)元龍 ? 物流中心：? 建設(shè)以物流、倉儲(chǔ)、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，逐步形成輻射半徑達(dá) 500公里、涵蓋西南地區(qū)的重要物流中心和 “ 商谷 ” 。? 休閑旅游業(yè)：? 以金陽石林、金陽公園、十二灘公園、盆景園和東林寺等風(fēng)景點(diǎn)及百花湖風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)，發(fā)展休閑旅游業(yè)。? 加快文化體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)。1/27/2023 29思源集團(tuán)元龍 ? 鼓勵(lì)銀行、證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司及期貨、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)入駐金陽新區(qū)；? 鼓勵(lì)世界 500強(qiáng)企業(yè)或國務(wù)院、中央部委和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè) (集團(tuán) )的管理中心、研發(fā)中心、營銷中心、結(jié)算中心入駐金陽新區(qū)，加快發(fā)展形成總部型經(jīng)濟(jì)。國際項(xiàng)目提案九家高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，已在新區(qū)大興土木? 生產(chǎn)電子漿料的晶華電子、? 油菜種子研發(fā)的貴州油研所、? 水利信息化軟件設(shè)計(jì)的貴陽水電院、? 紅豆衫紫杉醇的德仁公司、? 自動(dòng)化技術(shù)研究德新技術(shù)研究所、? 環(huán)保設(shè)備研發(fā)貴州同濟(jì)環(huán)境科技、? 精細(xì)化工的威頓公司、? 高技術(shù)汽車配件的新躍曲軸。國際項(xiàng)目提案金陽新區(qū)規(guī)模以上重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目：? 建筑面積 30萬平方米的大型商貿(mào)設(shè)施? 26層的五星級(jí)大酒店? 建設(shè)規(guī)模為 8200平方米的婦女兒童活動(dòng)中心? 建設(shè)規(guī)模 33925平方米的航空動(dòng)力科技園? 總建設(shè)規(guī)模 14000平方米的貴州有線廣播電視信息中心? 建設(shè)規(guī)模為 18000平方米的氣象綜合消息遙感樓? 建設(shè)規(guī)模 90畝、總投資 1/27/2023 32思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)明顯? 開發(fā)投資逐年放大 ,對(duì) GDP增長貢獻(xiàn)明顯 :? 19982023年 ,貴陽市房地產(chǎn)投資額年均增長 30． 80%,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高出 12個(gè)百分點(diǎn) ,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 24． 94%,從各年的完成投資額看 ,呈逐年增長態(tài)勢(shì)。? 新開工面積逐年增加 : ? 19982023年 ,貴陽市商品房新開工面積累計(jì)為 1636． 93萬平方米 ,年平均增長速度為 41． 84%。? 也就是說，在今明兩年，貴陽商品房市場的增量房市場的市場消化將受到前期開發(fā)余量的嚴(yán)重影響。1/27/2023 34思源集團(tuán)元龍 ? 高層樓盤， 2023年 1－ 7月，城區(qū)和郊區(qū)的高層樓盤供應(yīng)總量達(dá) 2萬套。? 自 2023年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主，經(jīng)濟(jì)適用住房用地將受到嚴(yán)格限制，而且土地出讓的區(qū)域?qū)⒅饾u向周邊郊區(qū)縣進(jìn)行轉(zhuǎn)移。1/27/2023 35思源集團(tuán)元龍 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量較去年同期大幅減少 ,導(dǎo)致在售的項(xiàng)目中 ,中低價(jià)位住房所占比例相應(yīng)減少 ,因此 ,貴陽市商品住宅銷售均價(jià)增長。在 2023年全市商品房預(yù) (銷 )售面積中 ,兩城區(qū)銷售面積占全市的比例為 59．3%,其中住宅占全市的比例為 58． 5%；? 云巖、南明兩城區(qū)銷售均價(jià)相對(duì)較高 (商品房銷售均價(jià) 2930元 /平方米 ,同比增長 14%,商品住宅銷售均價(jià) 2560元 /平方米 ,同比增長 10．9%),從而影響到全市商品房銷售均價(jià)水平。國際項(xiàng)目提案商品房需求市場缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐? 從地稅貢獻(xiàn)分析貴陽市國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況：? 建筑業(yè)貢獻(xiàn)率仍高居榜首 ,為 16． 7%。? 第三是交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、電力、煤炭、批發(fā)零售業(yè) ,貢獻(xiàn)率在 4%以上。對(duì)房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁的商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售比較薄弱。國際項(xiàng)目提案貴陽樓市購買動(dòng)機(jī)分析時(shí)間 指標(biāo) 銷售面積 /竣工面積2023 .822023 .862023 .862023 .7820231 20232 ? 銷售面積占竣工面積的比重過高，房地產(chǎn)市場明顯過熱，需求急劇增長，投資性購房大量存在。國際項(xiàng)目提案貴陽未來商品房供應(yīng)分析時(shí)間 指標(biāo) 施工面積 /竣工面積2023 2023 2023 2023 2023 ? 貴陽市當(dāng)前施工面積與竣工面積的比值過高，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期延長。1/27/2023 39思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案貴陽樓市各板塊地產(chǎn)特征鮮明? 烏當(dāng)板塊將會(huì)以其交通優(yōu)勢(shì)和宜居環(huán)境成為新的市場熱點(diǎn)。? 小河板塊開發(fā)時(shí)間較早 ,配套設(shè)施完善 ,已成為比較成熟的居住區(qū) ,但小河區(qū)的城市功能定位為城郊結(jié)合中低收入居民較集中而自然環(huán)境較好的城市居住新區(qū)，其交通瓶頸已成為阻礙該地區(qū)繼續(xù)發(fā)展的主要問題，但小河也存在一些發(fā)展局限。1/27/2023 41思源集團(tuán)元龍 ? 批準(zhǔn)預(yù)售商品的住宅面積比例：? 普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、別墅及高檔住宅供應(yīng)比例為 %、%、 %。? 普通住宅 ，別墅及高檔住宅 ，1/27/2023 42思源集團(tuán)元龍 ? 2023年樓市，將有可能出現(xiàn)兩種結(jié)果截然不同的樓市現(xiàn)象：? 一是保守型購房客戶，云巖區(qū)市場消化速度快，價(jià)格上漲迅速；? 二是觀念轉(zhuǎn)變型客戶，金陽區(qū)域市場價(jià)值得到認(rèn)同，但受區(qū)域價(jià)格上漲變化的影響，金陽區(qū)域的商品房銷售在上市的前期有一定阻力。國際項(xiàng)目提案貴陽市商品房市場區(qū)域發(fā)展格局：當(dāng)前產(chǎn)品形式 2023年均價(jià)水平元 /平方米 樓市變化 價(jià)格趨勢(shì)云巖南明? 高層、電梯房住宅供應(yīng)為主 2560? 住宅用地供應(yīng)減少，商品房供應(yīng)稀缺，價(jià)格將上漲；? 由于土地供應(yīng)及增量房的消化，供應(yīng)稀缺，價(jià)格將保持上漲趨勢(shì)。金陽房價(jià)將有實(shí)質(zhì)性的變化。一市三縣 ? 以多層為主 880? 商品房為主，價(jià)格上漲平穩(wěn)? 以成本及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，將保持平穩(wěn)發(fā)展。國際項(xiàng)目提案老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展步入誤區(qū)? 2023年上市的樓盤，在市場定位、產(chǎn)品類型、定價(jià)策略上都非常接近。在戶型面積上，大多數(shù)項(xiàng)目仍以中大戶型為主；起價(jià)大都定在 3300元 /平方米以上。1/27/2023 45思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案2023年土地市場回顧? 2023年土地商品房住宅用地共出讓土地 165． 51萬平方米，同比下降 63． 7%；供應(yīng)區(qū)域由城市中心區(qū)向城市郊區(qū)（市縣）轉(zhuǎn)移。? 五個(gè)區(qū)占土地出讓面積的占全市土地出讓總面積的 51%。? 根據(jù)各城區(qū)土地出讓供應(yīng)總量來看，未來增量房市場將主要集中在小河、花溪五個(gè)區(qū)。1/27/2023 47思源集團(tuán)元龍 ? 由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位 ,貴陽是貴州的貴陽 ,也將吸引越來越多的地州市和外省購房者加入購房大軍。 1/27/2023 48思源集團(tuán)元龍 ? 根據(jù)以上數(shù)據(jù)表明，貴陽城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶居住需求向改善居住環(huán)境，升級(jí)居住條件的轉(zhuǎn)變，商品房市場未來有巨大潛力沒有釋放，租賃市場比較活躍，私房比例逐漸縮小。國際項(xiàng)目提案從 2023年商品房交易分析樓市需求面積 成交比例 價(jià)位 成交比例100平方米以下 35% 1000—2023 元 /平方米 56%100—120 平方米 22% 2023—3000 元 /平方米 20%120—150 平方米 25% 3000元 /平方米以上 14%150平方米以上 18%從以上數(shù)據(jù)可以看出，貴陽低總價(jià)的產(chǎn)品比較容易得到市場的認(rèn)可。1/27/2023 50思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 51思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案本項(xiàng)目主題概念的引入? 城市化、人文化、生態(tài)化1/27/2023 53思源集團(tuán)元龍 ? 推行節(jié)水型器具。? 居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)；? 衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施；? 廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。? 住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。1/27/2023 54思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案顯性客戶群：? 已經(jīng)搬遷入住金陽新區(qū)的政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位中高層管理人員；? 準(zhǔn)備在金陽新區(qū)、或已經(jīng)在金陽新區(qū)從事商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的私營企業(yè)主；? 即將搬遷進(jìn)入金陽新區(qū)的機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中高層管理人員；? 工作、生活距離金陽新區(qū)距離較近的，準(zhǔn)備在金陽新區(qū)周邊區(qū)域購房的新增人群；? 顯性客戶群，大多為地緣性優(yōu)勢(shì)客群（距離上班近、在金陽有投資、或者擁有私家車）的關(guān)系，這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。國際項(xiàng)目提案隱性客戶群：? 為子女教育、就業(yè)而準(zhǔn)備在貴陽投資置業(yè)的購房人群；? 從貴陽其他城區(qū)分流至金陽區(qū)域的購房人群；? 在市區(qū)上班，但擁有私家車，對(duì)居住環(huán)境有一定講究的高收入人群；? 受惠于二手房交易，在市區(qū)有居住升級(jí)需求的原住居民；? 在筑城投資房地產(chǎn)的投資性客群；? 隱性客戶群，包括貴陽市私人企業(yè)主、貴陽市公務(wù)員、周邊州縣市富有階層。1/27/2023 57思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 58思源集團(tuán)元龍 客戶 消費(fèi)特征第一圈層顯性客戶群求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層隱性客戶群求交通便利 —— 公共交通的配套、私家車；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造第三圈層擴(kuò)展性客戶追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)1/27/2023 59思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案總體平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 樓座的排布、天際線? 建筑形式：? 金陽北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置；? 風(fēng)情街以小高層板樓布置；? 內(nèi)部組團(tuán)以多層圍合形成獨(dú)立組團(tuán)；? 沿金陽北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低；? 金陽北路沿線建筑應(yīng)有至高點(diǎn)，建筑天際線向兩邊漸次降低；1/27/2023 61思源集團(tuán)元龍 國際項(xiàng)目提案水系1/27/2023 63思源集團(tuán)元龍 ? 高層塔樓沿金陽北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出項(xiàng)目及區(qū)域的城市化特征；? 多層圍繞組團(tuán)式建筑，通過圍合式安排突出組團(tuán)內(nèi)部的人文關(guān)懷特征，并利用組團(tuán)式景觀規(guī)劃提升組團(tuán)建筑價(jià)值；? 別墅組團(tuán)突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風(fēng)貌突出別墅高端項(xiàng)目的生態(tài)化特征。國際項(xiàng)目提案城市區(qū)人文區(qū) 人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分：城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓（風(fēng)情商業(yè)街），高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。自然區(qū)，以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。國際項(xiàng)目提案項(xiàng)目交通、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)建議? 本項(xiàng)目的交通入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分，更是項(xiàng)目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。? 商業(yè)與住宅的入口應(yīng)分別設(shè)置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)單獨(dú)設(shè)置。? 高層與多層入口設(shè)置可簡約，以方便實(shí)用為主；別墅項(xiàng)目的入口設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)大體、大氣1/27/2023 66思源集團(tuán)元龍 ? 從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本項(xiàng)目天然的自然條件（如山坡、水系）。? 各組團(tuán)景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。1/27/2023 67思源集團(tuán)元龍 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理（貴陽的山體景觀對(duì)于項(xiàng)目來說，已經(jīng)不能成為景觀上的賣點(diǎn)）。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設(shè)施，以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。1/27/2023 68思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 69思源集團(tuán)元龍 別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi)，私密性無保障。1/27/2023 70思源集團(tuán)元龍 ? 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級(jí)行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。1/27/2023 71思源集團(tuán)元龍 一些具體的細(xì)節(jié)包括：? 外立面應(yīng)裝飾簡潔明快的裝飾色塊，窗的開面應(yīng)適當(dāng)增大，用大且低的窗臺(tái)設(shè)計(jì)拉近人與自然的距離；陽臺(tái)建議以全玻璃陽臺(tái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽臺(tái)、鐵藝陽臺(tái)，使本項(xiàng)目的陽臺(tái)設(shè)計(jì)能夠充滿當(dāng)代的時(shí)代氣息。1/27/2023 72思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 73思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 74思源集團(tuán)元龍 ? 亮色系、淺色系與本項(xiàng)目特征（即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào)）可能不太相符，而且貴陽特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。國際項(xiàng)目提案項(xiàng)目各類物業(yè)內(nèi)部裝修建議 ? 公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。? 套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修（或廚衛(wèi)精裝）為主，在交房標(biāo)準(zhǔn)上與其他項(xiàng)目形成差異化競爭，一方面體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，一方面精裝修也有利于提高售房單價(jià)。國際項(xiàng)目提案硬件設(shè)備及設(shè)施 建議： 采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)? 采暖采光，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮在建筑中應(yīng)用節(jié)能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶（或陽臺(tái)）的自然采光、通透的新風(fēng)動(dòng)線設(shè)計(jì)等。1/27/2023 77思源集團(tuán)元龍 ? 布線系統(tǒng)，應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進(jìn)行