【正文】 否供應(yīng)（熱水供應(yīng)可設(shè)計(jì)利用酒店的熱水設(shè)施余量對(duì)小區(qū)進(jìn)行分區(qū)、分組團(tuán)供應(yīng)）? 電視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視（如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可為小區(qū)使用）；? 通訊系統(tǒng)：電話系統(tǒng)（包括每戶電話預(yù)留接口數(shù)，是否需要為每戶預(yù)留一個(gè)以上接口）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（如寬帶接口及流量的預(yù)留）等。1/27/2023 78思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議? 本項(xiàng)目的商業(yè)是項(xiàng)目成功的一大難點(diǎn)，為做好商業(yè)部分的規(guī)劃，建議對(duì)商業(yè)部分的業(yè)態(tài)通過硬件配套進(jìn)行有意識(shí)的引導(dǎo)，如餐飲、洗衣、銀行。通過有效的動(dòng)線設(shè)計(jì)和節(jié)點(diǎn)，將人流從一樓向二樓進(jìn)行引導(dǎo)。1/27/2023 82思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案為建筑增光添彩的其他建議。? 建筑屋頂?shù)奶幚恚ㄗh以坡屋頂為主，平屋頂建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以一定的建筑造型進(jìn)行處理，以比較豐富的坡頂組合，可以更藝術(shù)化地打破平直呆板的屋頂線條，豐富整個(gè)建筑群天際輪廓線，如四坡頂、雙坡頂、露臺(tái)、屋面斜窗和部分屋頂裝飾件的組合；西式建筑屋頂?shù)膽?yīng)用等等。? 碧海紅湖項(xiàng)目面積在 170、 200左右的產(chǎn)品銷售速度比較快，但占供應(yīng)的比例較??；? 供應(yīng)面積在 110－ 130區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)比例較大（占 60%左右），但銷售率都比較低；? 供應(yīng)面積在 100以下的產(chǎn)品，其供應(yīng)比例較?。s 6%），未能實(shí)現(xiàn)銷售。? 每月銷售 83套。 1/27/2023 88思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案一期產(chǎn)品戶型建議：采光與通風(fēng)? 立體采光、良好通風(fēng)? 精心設(shè)計(jì)好本項(xiàng)目的住宅的門、窗、陽臺(tái)等開口的方向、高度和形狀，建立一個(gè)立體采光、通風(fēng)系統(tǒng)，形成一個(gè)較完善的 “ 陽光和新風(fēng)通道 ” ，把陽光、新風(fēng)盡可能的導(dǎo)入室內(nèi)，使居室里得到充足的日照（如采用大面積的落地窗、落地陽臺(tái)設(shè)計(jì)）和空氣對(duì)流，還可以起到節(jié)能的作用。國(guó)際項(xiàng)目提案產(chǎn)品銷售 SWOT的把握：優(yōu)勢(shì) 1）趨勢(shì)：在貴陽的整體規(guī)劃中，金陽新區(qū)屬于未來貴陽的新中心區(qū)，升值潛力大，目前政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)搬遷；2）配套：本案周邊具備一些形象性的配套設(shè)施：貴陽一中，在建的五星級(jí)酒店，金陽購物中心，金陽醫(yī)院；3）環(huán)境：除了金陽新區(qū)整體的生態(tài)規(guī)劃外，本案臨近觀山公園，社區(qū)內(nèi)有四個(gè)高低起伏的原生態(tài)小山丘，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有一條貫穿整個(gè)社區(qū)的觀景水系；4）規(guī)模： 71萬平方米的社區(qū)規(guī)模，利于整體規(guī)劃，會(huì)聚資源，營(yíng)造更好的社區(qū)氛圍；同時(shí)也更容易在市場(chǎng)上造成影響。1/27/2023 94思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 95思源集團(tuán)元龍 ? 如何建立差異化，差異化的方向? 1）你無我有：容易計(jì)算單個(gè)賣點(diǎn)的成本，不利于形成整體價(jià)格體系的建立；同時(shí)在幾十萬平方米的大盤開發(fā)中缺乏周期性支撐力；? 2）同一賣點(diǎn)的價(jià)值最大化：如都做園林綠化，但我們把園林綠化做到極致，如北京星河灣。國(guó)際項(xiàng)目提案一期產(chǎn)品推廣方向：差異化的建立1）景觀地產(chǎn)：本案具備景觀條件，但在貴陽市場(chǎng)的形象同質(zhì)化嚴(yán)重；2）異域風(fēng)情地產(chǎn)：雖然有商業(yè)風(fēng)情街，威尼斯碼頭的前期設(shè)想，但整體產(chǎn)品硬件支撐不夠（外立面，異域園林品種的引進(jìn)，與周邊自然條件的和諧等）；且與金陽新區(qū)整體的 “ 園林，生態(tài) ” 定位并不協(xié)調(diào)。? 即景觀環(huán)境不僅僅是用來看的，而是用來參與的，享受一種真正融入自然的生活體驗(yàn)。? 如果本案突破原來的價(jià)格體系，消費(fèi)者還選擇在本區(qū)域置業(yè)，除了仍舊考慮到未來的發(fā)展?jié)摿ν猓嗟氖菍ふ乙环N不同的生活感受和生活形象品質(zhì)的提高。國(guó)際項(xiàng)目提案居住生活理念的確立：可行性? 與開發(fā)商大品牌策略的配合? 為開發(fā)商今后的項(xiàng)目開發(fā)建立項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和特色，通過本案的成功開發(fā)，形成市場(chǎng)上一提起 “ 元龍 ” 的項(xiàng)目，就知道該項(xiàng)目除了注重景觀營(yíng)造外，還特別注重形象和功能配套設(shè)施的完善，倡導(dǎo)一種 “ 生活就象在渡假 ” 的生活理念， “ 元龍 ” 的項(xiàng)目就是高品質(zhì)和新生活方式的代名詞，從而減少了今后項(xiàng)目的推廣成本。國(guó)際項(xiàng)目提案居住生活理念的完善：支撐體系? 理念的完善：? 為了讓 “ 生活就象在渡假 ” 的理念讓消費(fèi)者更實(shí)際的體驗(yàn)到，還需要進(jìn)一步完善這個(gè)理念的支撐體系。國(guó)際項(xiàng)目提案珠江帝景 北京1/27/2023 106思源集團(tuán)元龍 ? 一提起北京的 “ 萬象新天 ” ，就知道該項(xiàng)目有一個(gè)大峽谷的景觀設(shè)計(jì)；? 一提起 “ 東一時(shí)區(qū) ” 就知道有一個(gè) 10萬平方米大公園的配套 。? 活動(dòng)廣場(chǎng)先期投入：? 為項(xiàng)目積累人氣和市場(chǎng)形象，利用場(chǎng)地經(jīng)常性的組織一些活動(dòng)，造成全市的關(guān)注。? 為了配合本案的價(jià)格策略，在宣傳形象上，要比照市區(qū)最高檔住宅的形象設(shè)計(jì)，提高消費(fèi)者的心理價(jià)格預(yù)期，然后以低于市區(qū)豪宅的價(jià)格入市，強(qiáng)化高端客戶對(duì)本案價(jià)格的接受程度。國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道 活動(dòng)營(yíng)銷? 活動(dòng)營(yíng)銷：? 通過普遍性活動(dòng)和定向性活動(dòng)的結(jié)合，為項(xiàng)目積聚口碑。國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)推廣渠道的把握：核心渠道 戶外廣告牌? 戶外廣告牌? 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，戶外的位置比內(nèi)容更加重要，因此核心問題是位置的選擇? 1）選擇位置和數(shù)量建議：? 三橋，寶山北路，大營(yíng)坡， (可以在三橋等類似區(qū)域形成廣告長(zhǎng)廊的效果，強(qiáng)化項(xiàng)目形象和影響力 ) ? 新添大道、蠻坡 (可以在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域強(qiáng)化本項(xiàng)目形象，分流客群 )? 2）形式上，在通往項(xiàng)目的主路上設(shè)置 “ 交通指示牌式 ” 路牌1/27/2023 113思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 115思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 117思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案情景樣板間的設(shè)立 ? 1）衣柜里掛上衣服? 2）在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙，上寫： “ 小蘭：今晚我和朋友出差，打你電話沒在 ” 、 “ 爸爸，下午不用接我，我自己已學(xué)會(huì)回家 ” 等日常溫馨語言；? 3）在浴室放上一本打開的書? 4）其他軟裝修：? A、注重?zé)艄夂鸵繇懴到y(tǒng)對(duì)氛圍的營(yíng)造；? B、在各樣板房入口處設(shè)置立式展示牌，包含內(nèi)容：戶型推介、專家點(diǎn)評(píng)、數(shù)據(jù)指標(biāo)及用戶意見卡；? C、注意維護(hù)樣板房及通道和看樓路程中的清潔；? D、不建議設(shè)置鞋套機(jī)，通過加強(qiáng)保潔來維持樣板間的清潔1/27/2023 120思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案售樓中心（情景體驗(yàn)中心）? 在售樓處位置的選擇上，除了現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置外，在市區(qū)也應(yīng)設(shè)立一個(gè)接待中心 (或第二售樓處 )，以分流市區(qū)客戶和強(qiáng)化項(xiàng)目的影響力，并提供看房班車服務(wù) (平日兩班，周末四班 )。? 與客戶的 “ 第一次親密接觸 ” ，用發(fā)自肺腑的、來自心靈的語言來縮短與客戶之間的距離，取得他們的好感；改變貴陽市銷售組織、銷售隊(duì)伍、銷售現(xiàn)場(chǎng)不專業(yè)、不規(guī)范的形象，在與同行的對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)中一枝獨(dú)秀；? 銷售服務(wù)上襯托產(chǎn)品的內(nèi)涵、品質(zhì)。1/27/2023 125思源集團(tuán)元龍 ? 價(jià)質(zhì)均衡? 根據(jù)市場(chǎng)接受程度量化樓層差別及朝向差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。國(guó)際項(xiàng)目提案價(jià)格策略? 留有余地? 因?yàn)楫a(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶型偏大或偏?。⒔ㄖ?guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分朝向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場(chǎng)原因或因產(chǎn)品原因會(huì)成為滯銷點(diǎn)。? 主動(dòng)預(yù)防? 在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場(chǎng)狀況分析可能會(huì)有一些單位成為滯銷點(diǎn)。國(guó)際項(xiàng)目提案? 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃? 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究? 產(chǎn)品優(yōu)化建議? 營(yíng)銷推廣方案? 項(xiàng)目 SWOT分析? 推廣理念及方向? 核心營(yíng)銷策略的把握? 對(duì)價(jià)格和銷控的把握? 推盤順序及銷售周期、開盤準(zhǔn)備目錄1/27/2。1/27/2023 128思源集團(tuán)元龍 ? 我們制定的整體均價(jià)水平應(yīng)略高于預(yù)定均價(jià)，給后期難銷單位留出足夠的降價(jià)讓利空間并彌補(bǔ)因額外折扣造成的均價(jià)損失。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過價(jià)格杠桿來實(shí)現(xiàn)銷售均衡。國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)價(jià)格和銷控的把握：整盤均價(jià) 2800元 /平方米 ? 價(jià)格策略? 低開高走? 為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取? “ 低開高走 ” 的銷售戰(zhàn)略。國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)核心營(yíng)銷策略的把握 ：文化營(yíng)銷? 作為一個(gè) 70萬平方米的大盤，銷售周期較長(zhǎng)，從大盤的推廣經(jīng)驗(yàn)看，需要以本社區(qū)的文化理念為主軸，進(jìn)行階段性的宣傳，以使得項(xiàng)目一直保持一定的熱度。? 多布置一些綠植、設(shè)計(jì)一些水系? 設(shè)置一些搖椅、周末或節(jié)假日提供冷餐服務(wù)? 銷售服裝和其他 VI系統(tǒng)的選擇，注重營(yíng)造輕松的交談氛圍1/27/2023 123思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案將一期作為今后幾期開發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林? 將陽臺(tái)裝飾成花園陽臺(tái)：? 完善社區(qū)小品? 如參考 “ 深圳故事 ” ，圍繞 “ 貴陽故事 ” 的主題，建立一系列的反映貴陽人日常生活的雕塑小品，形成一個(gè)社會(huì)性的話題。1/27/2023 118思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)核心營(yíng)銷策略的把握 ：情景營(yíng)銷? 不論是房地產(chǎn)營(yíng)銷還是其他商品的營(yíng)銷， “ 決戰(zhàn)終端 ” 的理念已為大家所廣泛認(rèn)同，特別是對(duì)于房地產(chǎn)期房銷售來講，由于總價(jià)高和很多不確定因素，使得消費(fèi)者往往缺乏信心，特別是對(duì)于進(jìn)行第一次開發(fā)的開發(fā)商，更是缺乏購買信心。國(guó)際項(xiàng)目提案對(duì)推廣渠道的把握：輔助渠道? 廣播? 考慮到有車族不定期的在車上收聽廣播，因此在媒介計(jì)劃的制定上，不選擇集中時(shí)段的宣傳，而是采取不定時(shí)的宣傳。? 2）定向性活動(dòng)：? A、元龍大講堂? B、論壇：開盤前邀請(qǐng)有關(guān)專家舉辦主題論壇，發(fā)布權(quán)威的 “ 類旅游地產(chǎn)白皮書 ” ，建立行業(yè)內(nèi)的權(quán)威性和話語權(quán)。? 二、為了保證形象的品質(zhì)感，在各種媒介材料的選擇上，也應(yīng)當(dāng)也本著 “ 形象提高心理價(jià)格預(yù)期 ” 的先期策略進(jìn)行選擇，如圍擋應(yīng)盡量使用噴繪，而避免使用漆刷。居住生活理念的完善：特色景觀的建立1/27/2023 110思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 109思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案居住生活理念的完善：支撐體系 (案名調(diào)整 )? 案名的調(diào)整建議： “ 悠長(zhǎng)假期 ”? 貴陽有太多以 “ 龍 ” 為內(nèi)容的案名，不利于在宣傳上形成差異? 本案名更好的體現(xiàn)了推廣訴求，并與區(qū)域整體規(guī)劃和周邊生態(tài)環(huán)境的調(diào)性相契合? 如果從開發(fā)商大品牌運(yùn)作的角度，本案名還可以調(diào)整為 “ 元龍— 悠長(zhǎng)假期 ”1/27/2023 108思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 104思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案居住生活理念的確立：可行性 (便于推廣 )? 對(duì)于大盤開發(fā)來講，利于整體宣傳和滾動(dòng)式宣傳，也利于開發(fā)商大品牌形象的建立；? 有利于整合現(xiàn)有配套設(shè)施資源，形成宣傳上的合力；? 在具體的宣傳上，有炒作點(diǎn)，容易建立市場(chǎng)形象的差異化，容易形成口碑傳播；? 與花溪版塊的區(qū)別：不僅是自然生態(tài)的，更是城市文明的（強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化的配套設(shè)施和與舊中心更近的距離）；? 在具體的推廣方式上，可以推出 “ 悠長(zhǎng)假期 —— 旅游路線圖 ” ，將社區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)置為景點(diǎn) 1，景點(diǎn) 2，方便前期造勢(shì)和后期形成一定規(guī)模后，利于銷售人員的銷講，并自然形成一條看房路線。? 同時(shí)通過對(duì)休閑生活感受的引導(dǎo)和客戶的實(shí)際體驗(yàn)，也逐漸讓消費(fèi)者產(chǎn)生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。1/27/2023 100思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 99思源集團(tuán)元龍 ? 3）生活理念的提升：如從一般的舒適性住宅發(fā)展到景觀住宅（公園地產(chǎn)），科技住宅（ MOMA），異域風(fēng)情住宅（地中海風(fēng)情）等，通過一種有硬件條件支撐的新的生活方式的引導(dǎo)和演繹，來建立市場(chǎng)上新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和形象的差異性。國(guó)際項(xiàng)目提案? 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃? 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究? 產(chǎn)品優(yōu)化建議? 營(yíng)銷推廣方案? 項(xiàng)目 SWOT分析? 推廣理念及方向? 核心營(yíng)銷策略的把握? 對(duì)價(jià)格和銷控的把握? 推盤順序及銷售周期、開盤準(zhǔn)備目錄1/27/2023 97思源集團(tuán)元龍 4）由于自然條件的優(yōu)越，一般的景觀主題住宅在貴陽的同質(zhì)化嚴(yán)重，不利于建立項(xiàng)目的差異性。國(guó)際項(xiàng)目提案產(chǎn)品銷售 SWOT的把握：劣勢(shì)? 目前商業(yè)部分的格局規(guī)劃不盡合理。國(guó)際項(xiàng)目提案一期產(chǎn)品戶型建議：采光與通風(fēng)? 廚房規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議以單一操作型為主；? 衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)配備，建議有二個(gè)臥室以上時(shí)，建議以配備兩個(gè)衛(wèi)生間；1/27/2023 91思源集團(tuán)元龍 ? 在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)使居室公私分離，居寢分離，動(dòng)靜分離，使居住功能更加合理。1/27/2023 87思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 86思源集團(tuán)元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案? 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃? 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究? 產(chǎn)品優(yōu)化建議? 開發(fā)主題定位、客群定位? 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議? 戶型產(chǎn)品建議? 營(yíng)銷推廣方案目錄1/27/2023 85思源集團(tuán)元龍 ? 準(zhǔn)一梯一戶的設(shè)計(jì)；? 電梯大堂賓館化，樓宇入口的電梯廳設(shè)計(jì)開始向酒店大堂靠攏，除了藝術(shù)掛畫、吊燈、壁燈，還專設(shè)洽談、休息區(qū)，讓住戶擁有酒店式的享受。? 塔式、小高層、多層建筑以地下車位為主? 別墅以建筑底層（或下沉式建筑內(nèi)部車庫）為主，盡量不下挖建車庫。1/27/2023 81思源集團(tuán)元龍 1/27/2023 80思源集團(tuán)元龍 可根據(jù)組團(tuán)形成不同特色的主題廣場(chǎng)，但設(shè)置有晨練、健身設(shè)施的活動(dòng)廣場(chǎng)建議設(shè)置在