【文章內(nèi)容簡介】 違約金。出賣人解除合同時買受人應(yīng)支付總房價款的百分之五違約金；買受人解除合同時，出賣人應(yīng)支付總房款的百分之一違約金。買受人逾期繳款超過60天后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人逾期交房超過90天后，買受人有權(quán)解除合同。小區(qū)內(nèi)所設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑，包括但不限于電力設(shè)施(如配電分支箱等)、弱電系統(tǒng)(如有線電視箱、寬帶設(shè)備等)、供水設(shè)施(如水泵房等)、供氣設(shè)施(如煤氣調(diào)壓站等)、垃圾房等設(shè)施的位置，以政府及電力、煤氣、衛(wèi)生等相關(guān)部門最終確定為準(zhǔn)，模型所示位置若有所變動或未標(biāo)明、示意的設(shè)施及位置，除合同特別約定之外，買受人對其設(shè)置、增減、移位等表示充分理解，出賣人不構(gòu)成違約。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(示范文本附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_種方式處理。(1)繼續(xù)完善；(2)協(xié)商處理。如果在規(guī)定日期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理。(1)繼續(xù)完善；(2)協(xié)商處理；(3)由出賣人提供臨時水、電等。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90、180、360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸出賣人所有。1在本合同的簽訂之前對本房屋及本房屋的相關(guān)事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。1合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。1本合同簽訂后買受人不得變更合同內(nèi)容。1本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第1種方式解決：依法向賣方所在地人民法院起訴。二、行政指導(dǎo)法律依據(jù)開發(fā)企業(yè)的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條之規(guī)定。屬于開發(fā)企業(yè)在合同中利用格式條款，加重商品房買受人的責(zé)任，免除自身依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任和因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及排除買受人依法變更或解除合同的權(quán)利及其他依法享有的權(quán)利。同時違反了《安徽省合同監(jiān)督條例》第十條、第十一條、第十二條相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。三、行政指導(dǎo)結(jié)果依據(jù)《安徽省合同監(jiān)督條例》第十四條規(guī)定，以及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條、第十三條規(guī)定，通過對備案的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行行政指導(dǎo)后，目前，全市的開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同格式條款備案過程中，對于存在上述情形等不公平格式條款的，均能接受我局行政指導(dǎo)建議，并按以下對應(yīng)條款內(nèi)容進(jìn)行修改、刪除、補充、完善合同中的格式條款，修改后的條款內(nèi)容意思表示基本表述為：第2條：依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定雙方同意按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；(2)面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按同期銀行活期存款利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積)/合同約定面積100％。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。第5條：買受人逾期付款和出賣人逾期交房的違約時間和違約金對等。第6條：刪除；或是按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條規(guī)定約定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第7條：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。(選擇商品房買賣合同示范文本中第13條第1項規(guī)定)第8條：出賣人按逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任。第9條：按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定60日內(nèi)。第10條：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，需服從物業(yè)公司統(tǒng)一管理。第11條：有的進(jìn)行刪除；有的按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條解釋內(nèi)容進(jìn)行約定(見第6條解釋內(nèi)容)。第12條：本附件(補充協(xié)議)與商品房買賣合同具有同等法律效力。第13條：刪除；或是依法享有變更合同權(quán)利。第14條：作為非格式條款與買受人協(xié)商填寫。四、備案監(jiān)管商品房買賣合同格式條款背景、成效為了規(guī)范全市開發(fā)企業(yè)的商品房買賣合同交易行為，在我局的積極引導(dǎo)規(guī)范下，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣活動中均使用了國家工商總局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范合同文本(GF2000—0171)。但在推廣使用這一示范文本過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身利益，將示范文本又進(jìn)行了格式化，即在示范合同文本的空白處重新制訂了很多免責(zé)條款或在補充條款中加入權(quán)利義務(wù)不平等、不公平的格式條款，其內(nèi)容不適當(dāng)免除賣方責(zé)任、加重消費者責(zé)任、排除消費者權(quán)利。該行為違反了《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)規(guī)定，侵害了消費者權(quán)益，引發(fā)了大量的合同糾紛，成為全市消費領(lǐng)域內(nèi)的投訴熱點。針對這一問題，2009年，我局依據(jù)安徽省人大通過的《安徽省合同監(jiān)督條例》和安徽省工商局、住建廳有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同采用格式條款的，應(yīng)向縣級以上工商部門備案的要求。為維護買賣雙方合法利益，我局會同合肥市房產(chǎn)局出臺了《合肥市商品房買賣合同格式條款備案若干細(xì)則》合工商[2009]132號文件，明確規(guī)定全市房地產(chǎn)企業(yè)的商品房買賣合同未經(jīng)我局備案審查的，房產(chǎn)部門不得入網(wǎng)銷售商品房。對照該規(guī)定，結(jié)合本次專項整治行動，今年的8月9日，我們聯(lián)合房產(chǎn)局專題召開了全市房地產(chǎn)企業(yè)商品房買賣合同格式條款備案行政指導(dǎo)會，進(jìn)一步強化合同格式條款備案行政指導(dǎo)工作，注重維護買受人的合法權(quán)利，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)合同中的格式條款內(nèi)容。截止目前，我局共備案1100份格式條款商品房買賣合同，由于加強了行政指導(dǎo)力度，強化備案監(jiān)管措施，刪除、修改了大量不公平的格式條款，依法公平地確定買賣合同雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，在預(yù)防開發(fā)企業(yè)利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益、解決合同爭議等方面發(fā)揮了重要作用。專項行動期間，我市肥西縣工商局，依法嚴(yán)肅監(jiān)督處理了當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)，利用商品房買賣合同中的不公平格式條款侵害買受人權(quán)益案件，為450戶買受人挽回?fù)p失386萬元，避免了因合同爭議引發(fā)上訪事件和影響的進(jìn)一步擴大，快速、有效地化解了矛盾。近年來，我們在加強行政指導(dǎo)同時，通過備案監(jiān)管商品房合同格式條款，從源頭上遏制了一些霸王條款對消費者的侵害，這些做法取得了明顯的社會成效，充分體現(xiàn)了合同監(jiān)管職能作用。中國消費者報、安徽省及合肥市媒體進(jìn)行了連續(xù)、廣泛地宣傳報道，受到省、市人民政府、有關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、消費者以及社會各界的普遍好評。 案例二： xx置業(yè)有限公司利用商品房買賣合同侵害業(yè)主合法權(quán)益案 一、違法行為基本情況2012年5月29日，縣工商局經(jīng)檢大隊執(zhí)法人員在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)項“①該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣人所有，②該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有”，涉嫌在合同格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面的主要權(quán)利。執(zhí)法人員當(dāng)場制作了現(xiàn)場檢查筆錄，于當(dāng)日立案調(diào)查，至2012年6月4日調(diào)查終結(jié)。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為違反了《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處罰辦法》第十一條、第十二條的規(guī)定，對當(dāng)事人作出以下行政處罰處罰：警告；罰款10000元。四、案例分析《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！鄙鲜鲆?guī)定表明，建筑物外墻的使用權(quán)不屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商無權(quán)單獨與業(yè)主之外的他人就建筑物的外墻達(dá)成使用、收益的協(xié)議?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效”?！逗贤`法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條規(guī)定：“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權(quán)利：第(六)項：消費者依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利”。當(dāng)事人置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)的內(nèi)容，違反了《物權(quán)法》和《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的規(guī)定，屬于在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。 案例三： xx某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在合同格式條款中加重消費者責(zé)任案 一、違法行為基本情況2009年8月，xx某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱當(dāng)事人)對開發(fā)的位于xx菜樓盤商品房向外銷售，在銷售活動中，當(dāng)事人與商品房買受人簽訂事先印制、統(tǒng)一格式的《商品房買賣合同》?！逗贤返谄邨l買受人逾期付款的違約責(zé)任中規(guī)定“買受人逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金?！保? 《合同》第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任中規(guī)定“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，％向買受人支付違約金?！?。2012年5月10日，執(zhí)法人員在對當(dāng)事人經(jīng)營活動進(jìn)行檢查時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人涉嫌利用合同格式條款加重消費者責(zé)任，于5月14日予以立案調(diào)查，至立案時止，當(dāng)事人共與消費者簽訂《商品房買賣合同》343份。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(一)項的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在消費合同格式條款中加重消費者責(zé)任的行為。三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定，對當(dāng)事人作出責(zé)令改正違法行為，并處罰款8000元。四、案例分析當(dāng)事人利用格式條款制定明顯不合理的違約金比例的行為，加重了消費者責(zé)任，違反了《中華人民共和國合同法》第五條的公平原則及《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第十條“消費者享有公平交易的權(quán)利”的規(guī)定。當(dāng)事人的行為構(gòu)成了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款出加重消費者下列責(zé)任：(一)違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額；…”第(一)項的規(guī)定，屬于利用合同格式條款加重消費者責(zé)任的行為。 案例四： xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同欺詐消費者案 一、違法行為基本情況 2010年6月，當(dāng)事人在出售其開發(fā)的xx小區(qū)商品房時，先是與購房人簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，把商品房建筑面積、房價、購房總款、付款方式等內(nèi)容確定下來，列出總購房款所不包括的費用：液化氣安裝費用、太陽能熱水器安裝費用、契稅、公共維修基金、測繪費、產(chǎn)權(quán)證書工本費。然后到了申請銀行貸款或交房時才簽訂《商品房買賣合同》，并在其所提供的格式合同中自行設(shè)立“買受人在房屋交付使用前，須將公共維修基金，本年度的采暖費、物業(yè)費、水表、電表、采暖計量裝置等費用全部交納，否則出賣人有權(quán)不交付該商品房，在合同約定的交房期逾期30天不辦理交房手續(xù)的，出賣人有權(quán)將房屋另行出售，退還買受人交納的房款，不計利息”的格式條款，迫使買受人簽字接受于購房總款之外再交納水表、電表、熱力表及溫控閥費用(以下簡稱“三項表費”)的條款。 二、監(jiān)督處理法律依據(jù) 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。本案當(dāng)事人的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第六條“當(dāng)事人不得利用合同實施下列欺詐行為”之第(五)項“隱瞞重要事實，誘騙對方當(dāng)事人做出錯誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對方當(dāng)事人履行合同?！敝?guī)定，屬于合同欺詐行為。 三、監(jiān)督處理結(jié)果 本案當(dāng)事人利用格式合同的形式欺詐消費者，損害消費者合法權(quán)益，違法情節(jié)較重，依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條之規(guī)定，處以罰款30000元。 四、案例分析 《商品住宅價格管理暫行辦法》規(guī)定，商品住宅價格由成本、利潤、稅金、地段差價構(gòu)成，“三項表費”已列入工程成本核算之中，也就是說購房款中本已包括了“三項表費”。當(dāng)事人故意隱瞞購房款中已包括了“三項表費”的真實情況，在房屋交付使用前，通過格式合同，強行向買受人重復(fù)收取“三項表費”，存在較為嚴(yán)重的違法情節(jié)。 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。當(dāng)事人的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第六條之規(guī)定，屬于合同欺詐行為。 案例五： xx置業(yè)有限公司利用合同格式條款排除消費者權(quán)利案 一、違法行為基本情況 2012年6月1日，xx縣工商局執(zhí)法人員在格式合同檢查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人xx置業(yè)有限公司公司在《xx晚報》2012年6月1日創(chuàng)刊20周年特刊的T11版上的廣告中，標(biāo)有“本廣告僅為要約邀請，所有細(xì)節(jié)和相關(guān)約定以政府批準(zhǔn)的文件及雙方簽署的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)；開發(fā)商擁有最終解釋權(quán)”的字樣。執(zhí)法人員于2012年6月5日立案調(diào)查，并于2012年6月10日調(diào)查終結(jié)。 二、監(jiān)督處理法律依據(jù) 當(dāng)事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條第(四)項的規(guī)定，屬于排除消費者解釋合同格式條款的違法行為。 三、監(jiān)督處理結(jié)果 根據(jù)《合同違法行