【文章內(nèi)容簡介】 違約金。出賣人解除合同時買受人應(yīng)支付總房價款的百分之五違約金；買受人解除合同時，出賣人應(yīng)支付總房款的百分之一違約金。買受人逾期繳款超過60天后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人逾期交房超過90天后，買受人有權(quán)解除合同。小區(qū)內(nèi)所設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑，包括但不限于電力設(shè)施(如配電分支箱等)、弱電系統(tǒng)(如有線電視箱、寬帶設(shè)備等)、供水設(shè)施(如水泵房等)、供氣設(shè)施(如煤氣調(diào)壓站等)、垃圾房等設(shè)施的位置，以政府及電力、煤氣、衛(wèi)生等相關(guān)部門最終確定為準，模型所示位置若有所變動或未標明、示意的設(shè)施及位置，除合同特別約定之外，買受人對其設(shè)置、增減、移位等表示充分理解，出賣人不構(gòu)成違約。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定(示范文本附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_種方式處理。(1)繼續(xù)完善；(2)協(xié)商處理。如果在規(guī)定日期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理。(1)繼續(xù)完善；(2)協(xié)商處理；(3)由出賣人提供臨時水、電等。出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90、180、360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸出賣人所有。1在本合同的簽訂之前對本房屋及本房屋的相關(guān)事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準。1合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準。1本合同簽訂后買受人不得變更合同內(nèi)容。1本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第1種方式解決：依法向賣方所在地人民法院起訴。二、行政指導(dǎo)法律依據(jù)開發(fā)企業(yè)的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條之規(guī)定。屬于開發(fā)企業(yè)在合同中利用格式條款，加重商品房買受人的責任，免除自身依法應(yīng)當承擔責任和因違約依法應(yīng)當承擔的違約責任，以及排除買受人依法變更或解除合同的權(quán)利及其他依法享有的權(quán)利。同時違反了《安徽省合同監(jiān)督條例》第十條、第十一條、第十二條相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。三、行政指導(dǎo)結(jié)果依據(jù)《安徽省合同監(jiān)督條例》第十四條規(guī)定，以及《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條、第十三條規(guī)定，通過對備案的開發(fā)企業(yè)進行行政指導(dǎo)后，目前，全市的開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同格式條款備案過程中，對于存在上述情形等不公平格式條款的，均能接受我局行政指導(dǎo)建議，并按以下對應(yīng)條款內(nèi)容進行修改、刪除、補充、完善合同中的格式條款，修改后的條款內(nèi)容意思表示基本表述為：第2條：依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定雙方同意按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款；(2)面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按同期銀行活期存款利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積)/合同約定面積100％。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。第5條：買受人逾期付款和出賣人逾期交房的違約時間和違約金對等。第6條：刪除；或是按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條規(guī)定約定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。第7條：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。(選擇商品房買賣合同示范文本中第13條第1項規(guī)定)第8條：出賣人按逾期交房承擔違約責任。第9條：按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定60日內(nèi)。第10條：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，需服從物業(yè)公司統(tǒng)一管理。第11條：有的進行刪除；有的按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條解釋內(nèi)容進行約定(見第6條解釋內(nèi)容)。第12條：本附件(補充協(xié)議)與商品房買賣合同具有同等法律效力。第13條：刪除；或是依法享有變更合同權(quán)利。第14條：作為非格式條款與買受人協(xié)商填寫。四、備案監(jiān)管商品房買賣合同格式條款背景、成效為了規(guī)范全市開發(fā)企業(yè)的商品房買賣合同交易行為，在我局的積極引導(dǎo)規(guī)范下，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣活動中均使用了國家工商總局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范合同文本(GF2000—0171)。但在推廣使用這一示范文本過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身利益，將示范文本又進行了格式化，即在示范合同文本的空白處重新制訂了很多免責條款或在補充條款中加入權(quán)利義務(wù)不平等、不公平的格式條款，其內(nèi)容不適當免除賣方責任、加重消費者責任、排除消費者權(quán)利。該行為違反了《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)規(guī)定，侵害了消費者權(quán)益，引發(fā)了大量的合同糾紛，成為全市消費領(lǐng)域內(nèi)的投訴熱點。針對這一問題，2009年，我局依據(jù)安徽省人大通過的《安徽省合同監(jiān)督條例》和安徽省工商局、住建廳有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同采用格式條款的，應(yīng)向縣級以上工商部門備案的要求。為維護買賣雙方合法利益，我局會同合肥市房產(chǎn)局出臺了《合肥市商品房買賣合同格式條款備案若干細則》合工商[2009]132號文件，明確規(guī)定全市房地產(chǎn)企業(yè)的商品房買賣合同未經(jīng)我局備案審查的，房產(chǎn)部門不得入網(wǎng)銷售商品房。對照該規(guī)定，結(jié)合本次專項整治行動，今年的8月9日，我們聯(lián)合房產(chǎn)局專題召開了全市房地產(chǎn)企業(yè)商品房買賣合同格式條款備案行政指導(dǎo)會，進一步強化合同格式條款備案行政指導(dǎo)工作，注重維護買受人的合法權(quán)利，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)合同中的格式條款內(nèi)容。截止目前，我局共備案1100份格式條款商品房買賣合同，由于加強了行政指導(dǎo)力度，強化備案監(jiān)管措施，刪除、修改了大量不公平的格式條款，依法公平地確定買賣合同雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，在預(yù)防開發(fā)企業(yè)利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益、解決合同爭議等方面發(fā)揮了重要作用。專項行動期間，我市肥西縣工商局，依法嚴肅監(jiān)督處理了當?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)，利用商品房買賣合同中的不公平格式條款侵害買受人權(quán)益案件，為450戶買受人挽回損失386萬元，避免了因合同爭議引發(fā)上訪事件和影響的進一步擴大，快速、有效地化解了矛盾。近年來，我們在加強行政指導(dǎo)同時，通過備案監(jiān)管商品房合同格式條款，從源頭上遏制了一些霸王條款對消費者的侵害，這些做法取得了明顯的社會成效，充分體現(xiàn)了合同監(jiān)管職能作用。中國消費者報、安徽省及合肥市媒體進行了連續(xù)、廣泛地宣傳報道，受到省、市人民政府、有關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、消費者以及社會各界的普遍好評。 案例二： xx置業(yè)有限公司利用商品房買賣合同侵害業(yè)主合法權(quán)益案 一、違法行為基本情況2012年5月29日，縣工商局經(jīng)檢大隊執(zhí)法人員在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)項“①該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣人所有，②該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有”，涉嫌在合同格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面的主要權(quán)利。執(zhí)法人員當場制作了現(xiàn)場檢查筆錄，于當日立案調(diào)查，至2012年6月4日調(diào)查終結(jié)。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當事人的上述行為違反了《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處罰辦法》第十一條、第十二條的規(guī)定，對當事人作出以下行政處罰處罰：警告；罰款10000元。四、案例分析《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！鄙鲜鲆?guī)定表明，建筑物外墻的使用權(quán)不屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商無權(quán)單獨與業(yè)主之外的他人就建筑物的外墻達成使用、收益的協(xié)議?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效”?！逗贤`法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條規(guī)定：“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權(quán)利：第(六)項：消費者依法應(yīng)當享有的其他權(quán)利”。當事人置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)的內(nèi)容，違反了《物權(quán)法》和《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的規(guī)定，屬于在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。 案例三： xx某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在合同格式條款中加重消費者責任案 一、違法行為基本情況2009年8月，xx某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱當事人)對開發(fā)的位于xx菜樓盤商品房向外銷售，在銷售活動中，當事人與商品房買受人簽訂事先印制、統(tǒng)一格式的《商品房買賣合同》。《合同》第七條買受人逾期付款的違約責任中規(guī)定“買受人逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金?！?， 《合同》第九條出賣人逾期交房的違約責任中規(guī)定“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，％向買受人支付違約金?！?。2012年5月10日，執(zhí)法人員在對當事人經(jīng)營活動進行檢查時發(fā)現(xiàn)，當事人涉嫌利用合同格式條款加重消費者責任，于5月14日予以立案調(diào)查，至立案時止，當事人共與消費者簽訂《商品房買賣合同》343份。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(一)項的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在消費合同格式條款中加重消費者責任的行為。三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定，對當事人作出責令改正違法行為，并處罰款8000元。四、案例分析當事人利用格式條款制定明顯不合理的違約金比例的行為，加重了消費者責任，違反了《中華人民共和國合同法》第五條的公平原則及《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第十條“消費者享有公平交易的權(quán)利”的規(guī)定。當事人的行為構(gòu)成了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款出加重消費者下列責任：(一)違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額；…”第(一)項的規(guī)定，屬于利用合同格式條款加重消費者責任的行為。 案例四： xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同欺詐消費者案 一、違法行為基本情況 2010年6月，當事人在出售其開發(fā)的xx小區(qū)商品房時，先是與購房人簽訂了《房屋認購協(xié)議書》，把商品房建筑面積、房價、購房總款、付款方式等內(nèi)容確定下來，列出總購房款所不包括的費用：液化氣安裝費用、太陽能熱水器安裝費用、契稅、公共維修基金、測繪費、產(chǎn)權(quán)證書工本費。然后到了申請銀行貸款或交房時才簽訂《商品房買賣合同》，并在其所提供的格式合同中自行設(shè)立“買受人在房屋交付使用前，須將公共維修基金，本年度的采暖費、物業(yè)費、水表、電表、采暖計量裝置等費用全部交納，否則出賣人有權(quán)不交付該商品房，在合同約定的交房期逾期30天不辦理交房手續(xù)的，出賣人有權(quán)將房屋另行出售，退還買受人交納的房款，不計利息”的格式條款，迫使買受人簽字接受于購房總款之外再交納水表、電表、熱力表及溫控閥費用(以下簡稱“三項表費”)的條款。 二、監(jiān)督處理法律依據(jù) 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。本案當事人的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第六條“當事人不得利用合同實施下列欺詐行為”之第(五)項“隱瞞重要事實，誘騙對方當事人做出錯誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對方當事人履行合同。”之規(guī)定，屬于合同欺詐行為。 三、監(jiān)督處理結(jié)果 本案當事人利用格式合同的形式欺詐消費者，損害消費者合法權(quán)益，違法情節(jié)較重，依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條之規(guī)定，處以罰款30000元。 四、案例分析 《商品住宅價格管理暫行辦法》規(guī)定，商品住宅價格由成本、利潤、稅金、地段差價構(gòu)成，“三項表費”已列入工程成本核算之中，也就是說購房款中本已包括了“三項表費”。當事人故意隱瞞購房款中已包括了“三項表費”的真實情況，在房屋交付使用前，通過格式合同，強行向買受人重復(fù)收取“三項表費”，存在較為嚴重的違法情節(jié)。 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。當事人的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第六條之規(guī)定，屬于合同欺詐行為。 案例五： xx置業(yè)有限公司利用合同格式條款排除消費者權(quán)利案 一、違法行為基本情況 2012年6月1日，xx縣工商局執(zhí)法人員在格式合同檢查中發(fā)現(xiàn)，當事人xx置業(yè)有限公司公司在《xx晚報》2012年6月1日創(chuàng)刊20周年特刊的T11版上的廣告中，標有“本廣告僅為要約邀請，所有細節(jié)和相關(guān)約定以政府批準的文件及雙方簽署的《商品房買賣合同》為準；開發(fā)商擁有最終解釋權(quán)”的字樣。執(zhí)法人員于2012年6月5日立案調(diào)查，并于2012年6月10日調(diào)查終結(jié)。 二、監(jiān)督處理法律依據(jù) 當事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條第(四)項的規(guī)定，屬于排除消費者解釋合同格式條款的違法行為。 三、監(jiān)督處理結(jié)果 根據(jù)《合同違法行