【文章內(nèi)容簡介】 在房子里？216。 所享，超越世界的想象；216。 海上湖，園中洲主題概念體系下的價值演繹海上湖，園中洲區(qū)域發(fā)展北海未來高尚居住區(qū)CLD北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的后花園北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)下的城市發(fā)展空間人居進(jìn)化論領(lǐng)先的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計二線海景，親海而不離?？氨染G洲的生態(tài)園林 水系水景貫穿整個社區(qū) 30萬平米超大社區(qū)樹立獨特形象以區(qū)分競爭人文生態(tài)形式包裝藝術(shù)生活內(nèi)涵，貫穿整個推廣始終差異化的推廣形式與質(zhì)樸的生活體驗的結(jié)合提升項目價值 —— 時尚藝術(shù)形式包裝 “海上湖，園中洲 ”的生活理念及境界。主題概念體系下的形象演繹市場狀況市場狀況占位與突破占位與突破營銷策略營銷策略價格定位價格定位報告大綱價格預(yù)估 —— 定位過程動態(tài)價格 = 靜態(tài)比準(zhǔn)價 + 溢價空間市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部：溢價因數(shù) 內(nèi)部：溢價因數(shù)市場增漲溢價 規(guī)劃利好溢價 營銷溢價 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 品牌溢價 目前階段可根據(jù)市場增長平均走勢、產(chǎn)品領(lǐng)先溢價和營銷創(chuàng)新溢價來估計本項目的溢價空間。價格預(yù)估 —— 項目靜態(tài)比準(zhǔn)價格 因數(shù)項目項目權(quán)重規(guī)模 交通 配套 產(chǎn)品 品牌 區(qū)位 景觀 總分 產(chǎn)品優(yōu)劣系數(shù)目前均價（元 /㎡）均價合成10% 10% 15% 25% 10% 20% 10%同和水岸香堤 35% 8 8 7 8 8 8 7 4800 1734圣美陽光 25% 7 8 7 6 7 8 7 4500 1276萬泉城二期 15％ 9 8 7 8 8 8 9 4500 670華杰春秋源 25％ 7 9 9 8 7 8 6 4600 1172本項目 100% 8 8 7 9 7 8 8 8 1 —— 4852根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權(quán)重打分，可以得出項目的市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格為： 4852元 /㎡。價格預(yù)估 —— 動態(tài)溢價：溢價因子預(yù)計 2023年初項目推出市場，通過溢價整合 住宅動態(tài)均價預(yù)估： 5191—5628 元 /㎡市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格 4852元 /㎡溢價因數(shù) 理想溢價 最低溢價空間自然溢價（按半年計算）4852 *4%* 4852 *2%*產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 4852 *8% 4852 *4%營銷創(chuàng)新 /品牌信譽(yù) 4852 *4% 4852 *1%本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格 5751元 /㎡ 5305元 /㎡確保產(chǎn)品展示的高度標(biāo)準(zhǔn)、展示時間與營銷節(jié)點的配合，是提高客戶價格預(yù)期、確保價格溢價實現(xiàn)的最關(guān)鍵因數(shù)！項目銷售價格策略1. 以高形象、高展示入市（酒店標(biāo)準(zhǔn)銷售大堂、園林、樣板房等）、強(qiáng)調(diào)區(qū)域的規(guī)劃前景，以同片區(qū)市場價格起步入市（ 4800元 /平米），最終實現(xiàn)項目理想均價（ 51915628元 /平米），甚至更高；2. 采取小步快跑、不斷提價制造銷售緊迫感，以 50～ 100元 /平米小幅度頻繁提價；3. 利用項目自身規(guī)劃優(yōu)勢樹立項目價值標(biāo)桿，打造項目形象，并有效堅挺價格，使具有入市和穩(wěn)步銷售的競爭力。4. 將資源、景觀不同區(qū)域，拉開價差，促進(jìn)弱勢戶型消化；5. 以 30～ 50元 /平米樓層差設(shè)置，讓客戶選擇樓層更加靈活，使產(chǎn)品均衡消化。報告大綱市場狀況市場狀況占位與突破占位與突破營銷策略營銷策略價格定位價格定位項目整體開發(fā)策略項目營銷策略總綱推盤節(jié)奏項目整體開發(fā)策略一期 二期三期n開發(fā)順序遵照先易后難，從成熟地段入手；n一期產(chǎn)品為定向產(chǎn)品和部分外銷產(chǎn)品，以高端形象入市，試探市場。n二期開發(fā)在定向開發(fā)制造熱銷利好形勢下，利用羊群示范效應(yīng)，啟動本地客戶營銷策略；n三期開發(fā)以外地養(yǎng)老度假投資客戶為主，本地剩余客戶為補(bǔ)充。項目成長階梯（競爭應(yīng)對）價格水平階段 1初期產(chǎn)品的擴(kuò)張與防守階段 2發(fā)展核心的產(chǎn)品階段 3確?？沙掷m(xù)發(fā)展時間 (年 )二期基于定向開發(fā)的市場影響力，通過產(chǎn)品品質(zhì)及附加值、創(chuàng)新撬動本地市場三期作小規(guī)模的價值提升，保障利潤，快速銷售一期通過定向開發(fā)制造熱銷，樹立形象，試探市場衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤、投資回報、現(xiàn)金流 銷售收入、市場占有率 快速實現(xiàn)資金回籠關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績 營造競爭力 整體價值帶動發(fā)展角度 建立形象高度 建立主流價值標(biāo)桿 高性價比快速收尾，轉(zhuǎn)進(jìn)其他項目籌備產(chǎn)品打造 特色和稀缺產(chǎn)品為市場敲門磚，結(jié)合主流高性價比產(chǎn)品沖擊市場在主流暢銷產(chǎn)品領(lǐng)域強(qiáng)化產(chǎn)品附加值的突破，強(qiáng)化核心競爭力戶型設(shè)計創(chuàng)新，多功能項目整體開發(fā)策略同致行思路：暗渡陳倉： 一期的成功與否對項目十分關(guān)鍵。一期以定向開發(fā)為主，為項目成功開發(fā)打下了堅實基礎(chǔ)；田忌賽馬： 二期將依賴定向開發(fā)的基礎(chǔ)，通過產(chǎn)品升級和價值強(qiáng)化來與對手已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)期的產(chǎn)品進(jìn)行競爭，撬動本地市場。項目整體開發(fā)策略項目營銷策略總綱推盤節(jié)奏報告大綱市場狀況市場狀況占位與突破占位與突破營銷策略營銷策略價格定位價格定位形象領(lǐng)先、價值教育、精耕細(xì)作、高標(biāo)展示n精耕細(xì)作：一二期產(chǎn)品以生態(tài)＋產(chǎn)品為核心價值點，撬動本地市場；三期在生態(tài)、產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)上，增加濱海度假的賣點，以迎合外地客戶需求。針對不同的客戶群體，建設(shè)不同的營銷渠道，層層剝離，更加精細(xì)的蓄客管理；n價值教育：通過對目標(biāo)客戶需求的研究，將生態(tài)、產(chǎn)品、智能化等價值樹立核心優(yōu)勢，同時完善區(qū)域環(huán)境、區(qū)域發(fā)展、居住服務(wù)、投資潛力等提升附加值，贏得客戶青睞。n現(xiàn)場為王：努力完善銷售賣場包裝，盡量展示產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造現(xiàn)場銷售服務(wù)，營造盡善盡美的銷售環(huán)境，增強(qiáng)客戶價值感知。營銷策略總綱n形象領(lǐng)先：高調(diào)入市、結(jié)合事情營銷，迅速集結(jié)目標(biāo)客戶的關(guān)注，奠定項目形象基礎(chǔ)；總體營銷策略分解 ——1. 鮮明形象差異 北海樓盤的形象決大多數(shù)以海元素為基礎(chǔ)，同質(zhì)化競爭激烈，濱海概念過度透支。本項目營銷要突破 “ 紅海 ” 競爭，勢必要另辟蹊徑，從產(chǎn)品自身品質(zhì)出發(fā)，培育新的生活價值觀，營造一種全新的生活方式。沿海岸板塊u 大部分以海景宣傳為主導(dǎo)形象高端，生態(tài)人文藝術(shù)包裝， 有吸引力，易引起共鳴 整體策略以品質(zhì)和生態(tài)為基礎(chǔ)訴求，以北海本地知富的品質(zhì)客戶為對話群，以富有意味的精神觀點作為對話方式。一階段高調(diào)形象出街，引起關(guān)于價值觀的話題及造勢；二階段產(chǎn)品概念導(dǎo)入及觀念輸出，三階段將品質(zhì)概念落地，輸出 “智弘 綠洲 ” 產(chǎn)品價值體系。在滿足物質(zhì)屬性要求同時，打造能滿足客戶精神屬性有吸引力的核心價值理性 +感性的雙重打動，再加上一點驚喜，成就 “ 智弘 綠洲 ”價值體系北海人居典范：獨步北海、以品質(zhì)和細(xì)節(jié)為信仰的智弘綠洲強(qiáng)化項目所擁有的可比豪宅的大社區(qū)、景觀環(huán)境、附加值、會所功能、配套資源以及由此可見的品質(zhì)素養(yǎng)。強(qiáng)化項目戶型領(lǐng)先性和可拓展性的特點，同時通過設(shè)計改造實現(xiàn)戶型超高實用贈送面積的優(yōu)勢?？傮w營銷策略分解 ——1. 鮮明形象差異總體營銷策略分解 ——2. 價值的系統(tǒng)教育《北海生態(tài)人居宣言》n什么是生態(tài)人居