【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,就沒(méi)買(mǎi) .主要覺(jué)得你們項(xiàng)目交通還比較便利 ，跟華僑城的距離比較近。到時(shí)候要看看你們的環(huán)境配套和戶型 .看看合適不合適 . 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 分析 客戶年齡5%37%27%16%10%3% 1% 1%2 5 歲以下 2530歲 3135歲 3640歲 4145歲4650歲 5155歲 5 5 歲以上?客戶年齡 ?行業(yè)性質(zhì) 單位性質(zhì)40%20%13%8%8%8% 3%私營(yíng) 外資 自由職業(yè) 事業(yè)單位 股份公司 國(guó)企單位 政府機(jī)關(guān)梅隴鎮(zhèn)的客戶中， 2535歲的客戶占到了 64%。 40%的客戶是私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)工作的白領(lǐng)。有 13%的客戶從事自由職業(yè)。 項(xiàng)目位置 ：龍華二線拓展關(guān) 距離項(xiàng)目車(chē)行 10分鐘，近期開(kāi)盤(pán) . 開(kāi)盤(pán)價(jià)格： 7000元 /平方米 主力戶型： 7277平米兩房， 110平 米左右三房。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 分析 家庭月收入40%28%8%24% 1 萬(wàn) 1 . 5 萬(wàn) 2 萬(wàn)以上這批中的 40%家庭收入在 500010000元， 22% 家庭收入在 1萬(wàn)到 1萬(wàn)五。 置業(yè)次數(shù)42%33%25%首次置業(yè) 2次置業(yè) 2次以上置業(yè)?收入水平 ?置業(yè)次數(shù) 初次置業(yè)及首次換房的客戶占到了客戶總量 的 75%。其中初次置業(yè)的占到了客戶總量的 42%。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 分析 ?置業(yè)目的 置業(yè)目的48%47%5%純自住 居住兼投資 完全投資48%的客戶此次置業(yè)為了自住， 47%的客戶是居住兼投資 完全投資只有 5%。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 客戶細(xì)分的關(guān)鍵在于指標(biāo)的選取，而衡量的指標(biāo)并不是一維的，可能有人口結(jié)構(gòu)、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、生命周期等。 傳統(tǒng)三種客戶細(xì)分辦法： 按購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型：首次置業(yè) /二次置業(yè) /三次置業(yè)等 按產(chǎn)品類(lèi)型：小戶型 /大平面 /別墅類(lèi) 按產(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià) /總價(jià) PulteHomes 萬(wàn)科 首次置業(yè)者（年輕未婚較多） 常年流動(dòng)人士 單人工作丁克家庭 雙人工作丁克家庭 有嬰兒的夫婦 單親家庭 成熟家庭 富足成熟家庭 空巢家庭 大齡單身貴族 活躍長(zhǎng)者 青年之家 望子成龍 社會(huì)新銳 富貴之間 健康養(yǎng)老 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 生命周期維度 經(jīng)濟(jì)維度 產(chǎn)品需求維度 ?生命周期 ?2535歲為主，工作 38年； ?單身或兩人工作的無(wú)子女家庭； ?首次置業(yè)為主，部分為換房客戶； ?有良好教育背景； ?喜歡文化味道； ?有眼光、有投資意識(shí)； 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 生命周期維度 經(jīng)濟(jì)維度 產(chǎn)品需求維度 ?產(chǎn)品需求 ?置業(yè)區(qū)域在關(guān)內(nèi)，抗拒關(guān)外； ?過(guò)渡居住，購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮到今后換房時(shí)的出租或出售問(wèn)題； ?對(duì)于贈(zèng)送面積比較在意，會(huì)充分考慮性價(jià)比； 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ?經(jīng)濟(jì)承受能力 戶型 面積 預(yù)估單價(jià) 總價(jià) 2/3成首期 8/7成 20年月供 存款 月收入 2房 6569 85009000 5060萬(wàn) 1012萬(wàn) 28003400 1015萬(wàn) 800010000 90009500 6070萬(wàn) 1214萬(wàn) 34004000 3房 8587 85009000 7080萬(wàn) 1416萬(wàn) 40004500 1518萬(wàn) 1000015000 90009500 7585萬(wàn) 1517萬(wàn) 42005000 9192 85009000 7580萬(wàn) 2224萬(wàn) 37004000 2025萬(wàn) 1500020230 90009500 8085萬(wàn) 2426萬(wàn) 40004200 ?支付能力有限，客戶首期壓力較大； ?對(duì)未來(lái)自信，月供能力強(qiáng)；有成長(zhǎng)性 生命周期維度 經(jīng)濟(jì)維度 產(chǎn)品需求維度 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ? 年齡層次：深圳年輕新生代 ? 產(chǎn)品需求特征：需求經(jīng)濟(jì)型兩房，三房。 ? 消費(fèi)習(xí)慣：大多持有信用卡，有品位，喜歡購(gòu)買(mǎi)一些時(shí)尚的產(chǎn)品 ? 媒體接觸習(xí)慣：經(jīng)常上網(wǎng)，經(jīng)常讀南方周末及時(shí)尚雜志 ? 價(jià)值觀：積極、有抱負(fù)、注重居住品質(zhì)及個(gè)性，喜歡簡(jiǎn)潔大方、明快現(xiàn)代的裝修風(fēng)格。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 生命周期維度 經(jīng)濟(jì)維度 產(chǎn)品需求維度 中 心 區(qū) 地王 /國(guó)貿(mào)商圈 華 強(qiáng) 北 ?分布在本項(xiàng)目車(chē)行半小時(shí)的半徑范圍之內(nèi)（中心區(qū) /華強(qiáng)北商圈 /地王、國(guó)貿(mào)商圈等）， ?以金融、證券、房地產(chǎn)等行業(yè)的精英白領(lǐng)客戶為主 。其次是部分投資客戶。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ?他們是誰(shuí)？ —— 成長(zhǎng)中的城市精英。 ?他們?cè)谀模? —— 中心區(qū)、華強(qiáng)北、地王國(guó)貿(mào)商圈 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 四、 SWOT分析及策略總綱 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 突出項(xiàng)目區(qū)位，樹(shù)立領(lǐng)先形象 建立差異化 ， 高標(biāo)準(zhǔn)控制項(xiàng)目品質(zhì) 利用有效儲(chǔ)客手段 積累誠(chéng)意客戶 S ?中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)， ?純粹安靜大住宅區(qū)核心位置 ?小高層的產(chǎn)品舒適度較高，兩房三房為關(guān)內(nèi)市場(chǎng)缺口，戶戶有入戶花園，贈(zèng)送面積多，是市場(chǎng)亮點(diǎn) ?與周邊樓盤(pán)可形成大社區(qū)氛圍，各類(lèi)配套齊全； W 梅林片區(qū)的傳統(tǒng)印象對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貶損 O 關(guān)內(nèi)土地稀缺 ,片區(qū)土地供應(yīng)少 形成中的東北部大住宅區(qū) 未來(lái)地鐵 ， 隨著交通改善，關(guān)外質(zhì)素較好、大社區(qū)的客戶分流 . 未來(lái)政府可能推出更多政策打壓市場(chǎng)打壓市場(chǎng) 策略推導(dǎo) 集中目標(biāo)市場(chǎng) 低成本實(shí)效推廣 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ? 突出項(xiàng)目區(qū)位，樹(shù)立領(lǐng)先形象 形象定位 ? 集中目標(biāo)市場(chǎng)，低成本實(shí)效推廣 推廣策略 ? 建立差異化，高標(biāo)準(zhǔn)控制展示品質(zhì) 展示策略 ? 利用有效手段提前儲(chǔ)客 儲(chǔ)客策略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 五、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行攻略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ? 突出項(xiàng)目區(qū)位，樹(shù)立領(lǐng)先形象 形象定位 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ —— 有院子的房子（主推廣語(yǔ)） 中心北區(qū) 〃 純美小院 區(qū)位 中心北區(qū)： 城市中心軸線區(qū)、東北部大住宅區(qū)核心位置，交通便利、成熟純凈片區(qū)、配套齊全 產(chǎn)品 戶戶入戶花園 戶戶擁有入戶花園，帶來(lái)優(yōu)良的通風(fēng)采光； 營(yíng)造一種有浪漫氣息的院落生活； 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ： 中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū) ? 區(qū)域利好 ：形成中的東北部大住宅區(qū)核心，安靜純粹 ? 成熟的生活配套 ：已有的配套：銀行、天虹商場(chǎng)、派出所、醫(yī)院、民潤(rùn)市場(chǎng)、福田文化館；規(guī)劃中的：老年活動(dòng)中心等 ? 便利的交通配套 ：規(guī)劃中的地鐵 4號(hào)線；在 60、 6 7 3 21 21 22 32 35 466路線上； ? 完善的教育配套 ：幼兒園、九年制義務(wù)教育學(xué)校一應(yīng)俱全 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)用的產(chǎn)品 ：一梯兩戶、兩梯四戶的小高層； 6592的經(jīng)濟(jì)戶型、戶戶都有入戶花院、高附加值 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 【花里林居營(yíng)銷(xiāo)總攻略】 儲(chǔ)客策略 ：開(kāi)始接聽(tīng)進(jìn)線電話 8。 5：接派發(fā)樓書(shū)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行鎖客，誠(chéng)意客戶可在固定營(yíng)業(yè)廳手機(jī)沖值 1000元。 網(wǎng)絡(luò) （ ）利用免費(fèi)及收費(fèi)欄目，引起目標(biāo)客戶關(guān)注 直郵（ 7。 26起）：郵寄對(duì)帳單的方式發(fā)送項(xiàng)目折頁(yè)，凸顯項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 推廣 短信（ ）：根據(jù)工程及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)來(lái)發(fā)送短信 展場(chǎng)（ 8月起）：發(fā)送包含項(xiàng)目資料及賣(mài)點(diǎn)的資料 產(chǎn)品價(jià)值展示 導(dǎo)示系統(tǒng) （ ）從彩田路至梅林八號(hào)路拐入處樹(shù)立導(dǎo)示 商業(yè)街：體現(xiàn)商住兩宜的生活氛圍，到位時(shí)間： 7月 28日 售樓處：展板及模型表現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，售樓處迎合目標(biāo)客戶的口味，有品質(zhì)感，到位時(shí)間： 7月 28日 樣板房：樣板房的裝修要有品質(zhì)感及空間感，要凸現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。到位時(shí)間： 8月 18日 園林：中信紅樹(shù)灣全情綻放。媒體全面覆蓋 關(guān)鍵物料 樓書(shū)，表現(xiàn)賣(mài)點(diǎn)，到位時(shí)間 7月底 模型：分戶及項(xiàng)目模型，到位時(shí)間： 7月底 海報(bào)及折頁(yè)，凸現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，到位時(shí)間： 7月底 7。 29：進(jìn)場(chǎng)接待上門(mén)客戶 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 集中目標(biāo)市場(chǎng)，低成本實(shí)效推廣 — 推廣攻略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 5月 6月 7月 8月 9月 10月 樣板房開(kāi)放 房及算價(jià) 關(guān)鍵條件：售樓處完工，模型到位 、 flash制作完畢 關(guān)鍵條件 ： 前期積累