【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人口 方面：相城區(qū)目前 當(dāng)?shù)厝丝诩s有 34 萬(wàn) 人 ， 外來(lái)人口約 15 萬(wàn)人 。 在經(jīng)濟(jì)方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚， 擁有 14個(gè)工業(yè)園，一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） ，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。至 2020 年 4月，新鎮(zhèn)名 面積（平方千米） 人口（人） 元和鎮(zhèn) 128620 渭塘鎮(zhèn) 66741 黃橋鎮(zhèn) 37143 黃埭鎮(zhèn) 61060 東橋鎮(zhèn) 36634 太平鎮(zhèn) 32578 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn) 48787 北橋鎮(zhèn) 44336 望亭鎮(zhèn) 41985 合計(jì) 497884 批外資項(xiàng)目有 14 個(gè)，新增注冊(cè)外資 9390 萬(wàn)美元，新增到帳外資 1154 萬(wàn)美元， 2020 年累計(jì)新批外資項(xiàng)目 56 個(gè)，注冊(cè)外資達(dá) 33302 萬(wàn)美元，到帳外資 5170 萬(wàn)美元。目前全區(qū)已實(shí)有外資企業(yè) 797 家，注冊(cè)外資達(dá) 億美元，到帳外資達(dá) 美元。 世界 500 強(qiáng)日本 “ 住友 ” 電裝株式會(huì)社、臺(tái)灣佳能等 100余家外資企業(yè)已欣然落戶。 博思堂觀點(diǎn)： 相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，尤其是對(duì)相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動(dòng)作用。同時(shí)這些工業(yè)園和開發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)和管理者將是本案今后的一大客源。 同時(shí)相城區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 2020年全區(qū)新發(fā)展私營(yíng)企業(yè) 1170戶 ，其中一產(chǎn)企業(yè) 23戶，二產(chǎn)企業(yè) 904 戶，三產(chǎn)企業(yè) 243 戶，一產(chǎn)和三產(chǎn)所占比重比 05年的 %提高了 5個(gè)百分點(diǎn)； 注冊(cè)資本為 億元 ,同比增長(zhǎng) %，其中區(qū)外股東投入注冊(cè)資本 ，占 %，區(qū)內(nèi)股東投入注冊(cè)資本 億，占 %，區(qū)內(nèi)股東注冊(cè)資本投入比例增幅首次超過(guò)區(qū)外股東，本地股東投資能力正在不斷增強(qiáng)。 博思堂觀點(diǎn)： 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的興起不僅在經(jīng)濟(jì)上大大推動(dòng)了相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，同時(shí) 這些私營(yíng)業(yè)主也是房地產(chǎn)中高端市場(chǎng)的主力客戶 ，也是本案花園洋房和疊加別墅產(chǎn)品的目標(biāo)客源。 二、 城市總體規(guī)劃背景分析 蘇州城市發(fā)展規(guī) 劃 蘇州市城市空間布局十幾年來(lái)拓展迅速，先后歷經(jīng)“單一古城”、“古城新區(qū)”、“一體兩翼”三階段發(fā)展模式，目前正處于由“一體兩翼”向“五區(qū)組團(tuán)”的過(guò)渡階段。 以園區(qū)為主體的東部將成為城市首要發(fā)展方向，北部次之，南部以優(yōu)化整合為主，為有效利用中心城區(qū)集聚輻射帶動(dòng)能力，環(huán)古城區(qū)三大新城開發(fā)建設(shè)已全面啟動(dòng)。 十一五”期間，蘇州按照“組團(tuán)式帶狀城市發(fā)展模式和 “東拓、北進(jìn)、西控、南優(yōu)” 開發(fā)要求，在全面保護(hù)古城風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，加快蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)開發(fā)建設(shè)，完善吳中區(qū)、相城區(qū)的城市功能，推進(jìn)平江、滄浪、金閶新城和中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化中心城市的集聚輻射帶動(dòng)能力，提升市域中心地位。 相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 相城區(qū)地處蘇州市“兩軸三帶”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中兩軸相交地帶，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，“一主一副，兩翼齊飛”的城區(qū)發(fā)展策略將使其成為蘇州城市化進(jìn)程的重要推動(dòng)力量。 相城區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 功能定位 規(guī)劃布局：“一核三片”組團(tuán)式布局 規(guī)劃布局 ：“一核三片”組團(tuán)式布局 元和鎮(zhèn)規(guī)劃 —— 中心城區(qū)地位的確立 中心城區(qū)的建立 以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205 省道（相城大道）為城市發(fā)展軸，整個(gè)相城區(qū)沿著相城大道往北發(fā)展；中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級(jí)公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積 35平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍；構(gòu)成了中心城區(qū)，樹山 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽(yáng)工業(yè)園、盛澤塘濕地保護(hù)區(qū)、陽(yáng)澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。 東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。 其中： 東部新城共約 ，以蠡塘河為界，以北為工業(yè)區(qū)，南為居住和商貿(mào)區(qū)； 西部新城共約 ，北部為工業(yè)區(qū)，南部為居住區(qū)； 中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成居住區(qū)和行政商貿(mào)區(qū)。 按照相城區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，中心城區(qū)將形成 25萬(wàn)人口的規(guī)模。 相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個(gè)相城區(qū)的發(fā)展提供了良好的鋪墊，同時(shí)，中心城區(qū)作為其未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，會(huì)有大量的市政設(shè)施、重大項(xiàng)目的 投入，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將擺脫當(dāng)前落后的局面，走上一個(gè)新的臺(tái)階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái) 。 三、 政策背景分析 重點(diǎn)政策解讀 “ 9070”政策 2020年 10月，國(guó)土資源部明確規(guī)定，房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目 90平米以下戶型面積不得小于總體建筑面積的 70%。 博思堂觀點(diǎn)： 這個(gè)政策就蘇州來(lái)說(shuō)：比較符合蘇州日益凸現(xiàn)的“ 移民城市”特征，增加大量的 90平米以下的戶型比例符合“新蘇州人”的需求特征，這也是目前蘇州房產(chǎn)公寓市場(chǎng)最強(qiáng)勁的剛性需求。老蘇州人有著強(qiáng)烈的居住情結(jié)，而蘇州人在這個(gè)層面上不是很濃烈，如果解決交通問(wèn)題他們一般會(huì)選擇環(huán)境和產(chǎn)品更優(yōu)的社區(qū)。 土地增值稅政策 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所 取得的增值額征收的一種稅 。 2020年 2月國(guó)土資源部明確規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅條令。即對(duì) 凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 征收一定稅額，對(duì)以下三種行為征收，① 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為 ② 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物使用行為 ③ 對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅 。 土地增值稅稅額計(jì)算公式： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下 : ? 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 免征 ? 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 30% ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò) 100%的 土地增值稅稅額 =增值額 40% 扣除項(xiàng)目金額 5% ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò) 200%的 土地增值稅稅額 =增值額 50% 扣除項(xiàng)目金額 15% ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200% 土地增值稅稅額 =增值額 60% 扣除項(xiàng)目金額 35% 備注： 公式中的 5%， 15%， 35%為速算扣除系數(shù)。 相城區(qū)地方政策 （ 1）區(qū)級(jí)財(cái)政設(shè)立服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金，并簡(jiǎn)化文化、休閑娛樂等審批程序 該政策主要是對(duì)大型商場(chǎng)、連鎖購(gòu)物中心等商貿(mào)企業(yè)和新開發(fā)的大型游藝、旅游景點(diǎn)、體育健身、四星級(jí)以上賓館等休閑旅游業(yè)項(xiàng)目給予資金扶持，并且簡(jiǎn)化新辦文化、休閑娛樂行業(yè)等服務(wù)業(yè)企業(yè)的審批程序。這一政策出臺(tái)，直接為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了大好機(jī)遇。 （ 2）大型專業(yè)市場(chǎng)可租賃非農(nóng)用地，直接導(dǎo)致專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)量的增加 允許新辦大型專業(yè)市場(chǎng)租賃閑置的工業(yè)用地或農(nóng)村集體留用的非農(nóng)建設(shè)用地，新引進(jìn)的物 流企業(yè)用地可以按照工業(yè)用地的價(jià)格出讓或租賃。目前已開發(fā)的規(guī)?；瘜I(yè)市場(chǎng)有蠡口家具城、中國(guó)服裝城、中翔小商品批發(fā)市場(chǎng)、渭塘中國(guó)珍珠寶石城等。由于有特別政策庇護(hù)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將會(huì)促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛將陣地轉(zhuǎn)入相城，同時(shí)準(zhǔn)入門檻低，導(dǎo)致開發(fā)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)隨之加劇，對(duì)于本項(xiàng)目是不利的。 政策分析小結(jié) ? 一方面， “ 9070”政策 使得今后的住宅市場(chǎng)上 90 平米以下的小戶型唱主角，同時(shí)國(guó)家也嚴(yán)厲打擊炒房行為，使得房產(chǎn)投資與投機(jī)客的比例有所下降。土地增值稅的嚴(yán)格征收，也使得開發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮小。 ? 另外 一方面，相城區(qū)地方政府鼓勵(lì)大力發(fā)展商業(yè)（特別是專業(yè)市場(chǎng)），不僅給予政策上的支持還有資金上的支 持，增強(qiáng)區(qū)域的人氣和凝聚力。這使得相城區(qū)的商業(yè)這幾年得到大力發(fā)展，許多大型專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐如蠡口家具城、中國(guó)服裝城、中翔小商品批發(fā)市場(chǎng)、渭塘中國(guó)珍珠寶石城為相城區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時(shí) 這么多發(fā)達(dá)專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的部分商戶將成為本案的主力客戶。 四、 背景分析研究總結(jié) 從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，相城區(qū)目前仍處于蘇州 5組團(tuán)的最末，經(jīng)濟(jì)還相對(duì)落后，目前仍以發(fā)展特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和專業(yè)市場(chǎng)為主要產(chǎn)業(yè)。 從相城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看， 相城區(qū)具 有非常好的成長(zhǎng)性 ，生態(tài)旅游和工業(yè)并駕齊驅(qū)。 從交通發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，該區(qū)域的區(qū)間和區(qū)內(nèi)交通便捷，尤其是京滬高速鐵路、滬寧高速及輕軌 2 號(hào)、 4 號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施，必將使得相城區(qū)的外聯(lián)性更便捷，更容易接受周邊城市和蘇州中心區(qū)域的輻射。 綜合來(lái)看，目前相城區(qū)是蘇州各大區(qū)域中比較落后的一個(gè)區(qū)域，但是這兩年政府已經(jīng)在這塊區(qū)域上聚焦了更多的目光，區(qū)域的變化也是日新月異，發(fā)展迅猛，無(wú)論是商業(yè)、生活配套還是城市道路系統(tǒng)都在進(jìn)一步的完善，相城區(qū)未來(lái)的發(fā)展具有良好的成長(zhǎng)性。 Part 2 市場(chǎng)分析篇及本案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究篇 本 部分將分別對(duì)蘇州及相城區(qū)的公寓市場(chǎng)狀況、別墅市場(chǎng)狀況進(jìn)行介紹和研究，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)、戶型面積、價(jià)格、去化狀況以及客源等五個(gè)方面的研究分析，了解項(xiàng)目開發(fā)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)總結(jié)出目前市場(chǎng)上的主流暢銷產(chǎn)品、建筑風(fēng)格、戶型面積以及未來(lái)價(jià)格潛力等。 一、相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 房地產(chǎn)業(yè)在相城區(qū)原來(lái)幾乎不成氣候，現(xiàn)已成為相城區(qū)服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。從先前的南亞花園、香城花園、榮盛陽(yáng)光名邸、錦繡江南到后來(lái)的中惠晨曦印象、陽(yáng)光加州、錦繡天地等居住小區(qū)，在不斷滿足居民對(duì)高品質(zhì)生活追求的同時(shí)，也在扮靚著這個(gè)年 輕的新城區(qū)。一個(gè)個(gè)造型新穎別致的樓盤鱗次櫛比，都是發(fā)生在相城市民身邊最實(shí)在的巨變。 相城，這個(gè)曾經(jīng)是多數(shù)蘇州人心中的“鄉(xiāng)下”地方，正以勢(shì)不可擋的勁頭沖進(jìn)了蘇州樓市，儼然是匹黑馬，讓更多的目光聚焦到城北的這塊熱土。以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現(xiàn)，以招商依云水岸、中興高爾夫別墅為代表的中高檔別墅也在不斷崛起，以相城國(guó)際服裝城、中翔小商品市場(chǎng)為代表的大型專業(yè)市場(chǎng)更是遍地開花。 相城區(qū)發(fā)展歷程可以歸納為下面三個(gè)階段 相城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚， 2020年進(jìn)入市場(chǎng)的商品房為零； 2020年 起步階段 第 一塊土地拍賣； 10 月份第一個(gè)樓盤銷售。 2020 年 10 月華美家園作為首個(gè)和唯一的一個(gè)商品房樓盤在相城亮相，這標(biāo)志著相城房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)； 2020年 初步發(fā)展階段 土地市場(chǎng)推出量有所上升，土地價(jià)格有所提高；房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的樓盤進(jìn)入銷售，并且銷售供不應(yīng)求。 2020 年進(jìn)入銷售階段的樓盤僅為 3個(gè)（含商業(yè)一條街），建筑面積約為 17 萬(wàn)㎡。新推廣未售樓盤有 6 個(gè)（含國(guó)際服裝城），總建筑面積 萬(wàn)方； 2020年 快速發(fā)展階段 土地市場(chǎng)推出放緩，土地價(jià)格進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)入銷售的樓盤明顯增多，銷 售狀況良好。 2020年 快速騰飛階段 隨著大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商業(yè)配套地塊的推出，刺激了區(qū)域樓市的繁榮，同時(shí)，前瞻性的區(qū)間和區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃改變了相城區(qū)交通不便的障礙，承接著蘇州中心區(qū)人員大規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的居住需求。 相城區(qū)面前商品房售價(jià)還處于市區(qū)的“盆地”，價(jià)格還有著巨大的提升空間 ，價(jià)格從 2020 年的 2300 元 /平米，上升到現(xiàn)在的 4600 元 /平米， 5年內(nèi)， 價(jià)格以年 500 元 /平米的價(jià)格飛速騰飛 。 結(jié)合相城區(qū)在整個(gè)市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的價(jià)格水平來(lái)說(shuō)，該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格仍處于“價(jià)格盆地”，隨著相城 區(qū)相關(guān)規(guī)劃的實(shí)施及市區(qū)和相城區(qū)之間道路的實(shí)施，相城房產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含較大的市場(chǎng)潛力。 相城區(qū)目前在售主要項(xiàng)目： 普通住宅： 香城花園、中惠晨曦印象、錦繡天地、陽(yáng)光加州、恒勵(lì)西子花園、嘉和麗園、望馨花園 別墅樓盤： 招商依云水岸、中興高爾夫別墅、陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家 商 業(yè)： 中翔小商品市場(chǎng)、相城國(guó)際服裝城、采蓮商業(yè)廣場(chǎng)、開元銀座、凱翔國(guó)際廣場(chǎng)、 ABOSS 國(guó)際精品批發(fā)城 二、相城區(qū) 06年住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 （一）區(qū)域年度供應(yīng) 2020年住宅推售情況年度匯總表（單位：萬(wàn)方） 產(chǎn)品形態(tài) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計(jì) 普通公寓