【文章內(nèi)容簡介】 氣候條件 相城區(qū) 屬于亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明 。全年氣候溫暖濕潤，平均氣溫 16 度，年降水量 1000 毫米，年相對(duì)濕度 76%，全年整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 20 無霜日 300 天，日照充足，雨水適宜，生態(tài)環(huán)境良好。 歷史沿革 相城，曾是吳國最早擬建都城的地方。公元前 514 年 ,吳王命伍子胥選址造筑吳國都城。伍子胥曾在此 相土嘗水 ,象天法地 ,相城因此而得名。 行政區(qū)劃及人口 相城區(qū)下轄 10 個(gè)鎮(zhèn) 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ：元和鎮(zhèn)（蠡口、陸慕）、渭塘鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、湘城鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、望亭鎮(zhèn)、相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前總?cè)丝? 萬。 總體規(guī)劃 水和綠是相城區(qū)規(guī)劃自始至終貫穿的主線。規(guī)劃建設(shè)中的綠化輔以陽澄湖生態(tài)區(qū)、三角湖生態(tài)區(qū)、漕湖生態(tài)區(qū)和太湖湖濱生態(tài)區(qū)，三片組團(tuán)之間規(guī)劃兩條生態(tài)綠帶，集中開發(fā)城市綠色公園，打造綠色通道，全力營造綠色長廊繞相城的綠地生態(tài)環(huán)境。 區(qū)位優(yōu)勢 相城區(qū)地處最具活力和最具 發(fā)展前景的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚。東距上海 85km，西距無錫 3Okm，北至南京 198km，南至杭州 150km。京滬鐵路、 312 國道和滬寧高速公路整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 21 橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運(yùn)河、 205 省道、蘇虞張一級(jí)公路、蘇州繞城高速公路縱貫?zāi)媳保翘K州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 工業(yè)分布 相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 特色農(nóng)業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、 花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“四朵金花”。以科技、環(huán)保、無公害為先導(dǎo)的水產(chǎn)、珍禽、葡萄、蘆薈、玫瑰花茶等各類新品種養(yǎng)殖蓬勃發(fā)展。相城區(qū)已成為新興的蘇南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團(tuán)紛紛來區(qū)投資臵業(yè)。 民營經(jīng)濟(jì) 相城自古為商賈云集、集市繁華之地。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖?！敖鹗幙?，銀黃埭”，其中“銀黃埭”指的就是商販曾經(jīng)盛極一時(shí)的黃埭整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 22 鎮(zhèn)。古今往來，經(jīng)商之氣在相城大地上蔚然成風(fēng)，世代相傳。民營企業(yè)明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃橋鎮(zhèn)每三天就新 增一個(gè)營企業(yè)。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會(huì)展、度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 外向型經(jīng)濟(jì) 相城區(qū)正全力開發(fā)、建設(shè)省級(jí)蘇州相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為中外投資者打造新的投資載體。建區(qū)一年多來，世界 500 強(qiáng)日本“住友”電裝株式會(huì)社、臺(tái)灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。至 2021 年 6月，全區(qū)注冊(cè)外資逾 13 億美元。相城區(qū)已成為蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。 專業(yè)化市場 相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展繁榮。江蘇蠡口國際家具城是綜合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面積 120 多萬平方米，云集全國各地2400 多家客商，年銷售額達(dá) 30 億元，規(guī)模和影響位居全國第二、華東第一。中國珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺(tái)等國家和地區(qū)，年成交量達(dá) 780 噸以上，占全國淡水珍珠交易的三分之二，成交額超 10 億元。華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場，共同壯大著相城區(qū)的市場和物流行業(yè)。 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 23 三、相城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205 省道為 城市發(fā)展軸 ，中心城區(qū) 徐圖港 為 景觀發(fā)展軸 ；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級(jí)公路，南至滬寧高速 公路，北至新蠡太公路，面積 35平方公里 的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍； 構(gòu)成了中心城區(qū) ，樹山高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽工業(yè)園、盛澤塘濕地保護(hù)區(qū)、陽澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。 ◆ 中心城區(qū) 約 平方公里 。東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。其中，東部新城共 平方公里 ，以蠡塘河為界，以北為 工業(yè)區(qū) ，南為 居住 和 商貿(mào)區(qū) ；西部新城共 平方公里 ，北部為 工業(yè)區(qū) ，南部為 居住區(qū) ；中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成 居住區(qū) 和 行政商貿(mào)區(qū) 。近十年考慮集中力量建設(shè) 20 萬平方公里 的區(qū)域。 ◆ 相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個(gè)相城區(qū)的發(fā)展提 供了良好的鋪墊，同時(shí)，中心城區(qū)作為其未來的發(fā)展重點(diǎn)，會(huì)有大量的市政設(shè)施、重大項(xiàng)目的投入，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將擺脫當(dāng)前落后的局面，走上一個(gè)新的臺(tái)階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。 ◆ 本項(xiàng)目正是處于中心城區(qū)，將來的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊? 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 24 四、相城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析 相城區(qū)市場現(xiàn)狀分析 相城區(qū)位于蘇州的北端，中心區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展最快，而且比較集中。區(qū)域面積不大，但是房地產(chǎn)特征差別較大，我們可以把相城區(qū)分四個(gè)小型的區(qū)域來討論。如下圖所示： 北區(qū)： 該區(qū)域是 相城區(qū)價(jià)格最高的區(qū)域，達(dá)到 3900 元 /㎡，道路系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，但交通不方便，配套設(shè)施不完備。主要吸引的是蠡口和陸慕鎮(zhèn)的有錢客戶。 中心區(qū)： 該區(qū)域是相城區(qū)中心區(qū)域，配套設(shè)施比較完全，區(qū)域價(jià)格北區(qū) 中心區(qū) 南區(qū) 開發(fā)區(qū) 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 25 3700 元 /平方米。區(qū)域客源以本地和市區(qū)相結(jié)合。 開發(fā)區(qū)： 該區(qū)域是相城區(qū)政府所在區(qū)域，道路、景觀等都優(yōu)于其他區(qū)域，目前在售樓盤不多，但具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 南區(qū)： 該區(qū)域是本案所在區(qū)域，目前是相城區(qū)新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域價(jià)格上升最快，小高層達(dá)到 3850 元 /㎡，區(qū)域客源以市區(qū)和園區(qū)東港為主。 價(jià)格分析 相城區(qū)現(xiàn)在的平 均價(jià)格在 3700 元 /平方米左右，受土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)水平影響預(yù)計(jì)在將來一段時(shí)間里將保持平穩(wěn)的增漲，漲幅不會(huì)太大。目前價(jià)格最高的公寓為嘉和麗園，平均價(jià)格達(dá)到 3900 元 /平方米，2021 年初價(jià)格最低的為香城花園均價(jià) 3400 元 /平方米左右，目前該案小高層價(jià)格已經(jīng)漲到 3850 元 /平方米，二期推出的量體還有上漲的趨勢。 從相城區(qū)小區(qū)域分析，陸慕鎮(zhèn)以北方向價(jià)格最高，該區(qū)域樓盤除了嘉和麗園，還有錦繡江南、蘇州之音別墅，該區(qū)域平均價(jià)格為 3900元 /平方米左右；陸慕鎮(zhèn)以南目前以香城花園為代表，區(qū)域價(jià)格上漲最快，將來仍有較大的發(fā)展 潛力；陸慕中心區(qū)域的代表樓盤是陽光名整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 26 邸，均價(jià)在 3700 元 /平方米左右，代表相城的整體平均價(jià)格；相城區(qū)區(qū)政府區(qū)域，將來是相城區(qū)的高檔住宅區(qū)，該區(qū)域目前以有的樓盤有靜湖別墅、南亞花園，其中南亞花園 2021 年中旬前開出多層 3500元 /平方米的均價(jià)，目前在售剩下的疊加別墅，均價(jià)在 4500 元 /平方米左右。這跟相城區(qū)的規(guī)劃有一定的出入，但考慮到目前該區(qū)域仍處于開發(fā)前期，配套難以同步，類似金雞湖以東，該區(qū)域?qū)淼陌l(fā)展?jié)摿ψ畲蟆? 區(qū)域簡概如下： 目前價(jià)格最高區(qū)域：北區(qū) 價(jià)格上漲最快區(qū)域：南區(qū) 價(jià)格平穩(wěn)區(qū)域：中心區(qū) 最具發(fā) 展?jié)摿^(qū)域：開發(fā)區(qū) 產(chǎn)品分析 2021 年相城區(qū)的產(chǎn)品以多層為主， 2021 年以來，小高層、高層逐漸進(jìn)入市場，目前相城區(qū)產(chǎn)品形態(tài)慢慢被小高層、高層所代替，多層產(chǎn)品淡出，別墅市場則顯得比較低迷。 從銷售現(xiàn)場了解的情況來看，在小高層、高層崛起的時(shí)候，多層成了該區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，區(qū)域客源對(duì)多層的需求比較大。因此多層從2021 年的主力產(chǎn)品演變成了區(qū)域的空缺產(chǎn)品。錦繡江南看到是市場的機(jī)會(huì)，預(yù)留了部分多層，在等到現(xiàn)房高價(jià)出售，這也是開發(fā)商在產(chǎn)整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 27 品無法改變的前提的下進(jìn)行的銷售策略之一。 從現(xiàn)有樓盤個(gè)案來看該區(qū)域產(chǎn)品，從外立 面到戶型仍存在很大的缺點(diǎn)，具體表現(xiàn)在高需求的戶型供應(yīng)少，導(dǎo)致好的戶型在短的時(shí)間快速去化，滯留較差的戶型，長時(shí)間難以動(dòng)銷；面積方面，以 110 平方米的戶型為主，缺少小戶型公寓；產(chǎn)品外立面目前評(píng)價(jià)較好的只有錦繡江南，其他給人的感覺不盡人意；區(qū)內(nèi)景觀粗糙是該區(qū)域樓盤的通病，沒有值得欣賞的區(qū)內(nèi)景觀配套。好的景觀配套是區(qū)域內(nèi)的市場空白點(diǎn)。 去化分析 從現(xiàn)有樓盤的銷售情況來看，相城區(qū)是蘇州市房地產(chǎn)銷售比較成功的區(qū)域之一，一方面得意于他的價(jià)格，另外從側(cè)面也可以反映該區(qū)域的需求，以及區(qū)域的關(guān)注度。 2021 年開盤的樓盤， 在開盤一、兩月來都能達(dá)到 30%以上的銷售率，個(gè)別的能達(dá)到 50%以上，在前段時(shí)間蘇州樓市低迷的日子里能保持如此旺的銷售業(yè)績，是蘇州的一大亮點(diǎn)。 相城區(qū)的銷售進(jìn)度與區(qū)域的客源的特性聯(lián)系密切，區(qū)域內(nèi)的客源對(duì)面積需求較大，而區(qū)域外的客源則需求經(jīng)濟(jì)型房源。因此當(dāng)一個(gè)樓盤的經(jīng)濟(jì)型房源銷售完畢，則會(huì)吸引本地的客戶來購買大面積的房源，這樣達(dá)到一個(gè)區(qū)域客源的互補(bǔ)，也推動(dòng)了區(qū)域銷售的增快。我們要抓住現(xiàn)有的機(jī)遇進(jìn)行本案的定位和推廣，以期在該區(qū)域創(chuàng)造更大的奇跡。 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 28 土地拍賣 1）土地拍賣情況資料 表一： 2021 年拍賣的土地資料 （以居住為主 ） 地塊位置 元和鎮(zhèn)陽澄湖中路南側(cè)地塊 千禧路南側(cè)、 齊陸路北側(cè) 相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)渭塘中學(xué)南側(cè) 千禧路南側(cè)地塊 編號(hào) 蘇地 2021B4 蘇地2021B20 蘇地2021— B— 21 蘇地 2021B5 面積（㎡） 69981 104793 66170 54100 用途 居住 二類居住 二類居住 居住 出讓年限 70 年 70 年 70 70 年 容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 28% 綠化率 ≥ 40% ≥ 40% ≥ 40% 起報(bào)價(jià) 500 元 /平方 800 元 /平方 500 元 /平方米 500 元 /平方 中標(biāo)價(jià) 1172 元 /平方 億 3300 萬元 1071 元 /平方 樓面價(jià) 837 元 /平方 元 /平方 415 元 /平方米 765 元 /平方 中標(biāo)單位 寧波榮盛房產(chǎn) 股份有限公司 杭州三江置業(yè) 有限公司 蘇州德鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 蘇州市工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州市眾聯(lián)置業(yè)有限公司 成交時(shí)間 2021年 8月 9日 2021 年 12 月26 日 20211226 2021 年 8 月 19日 開發(fā)樓盤 榮盛陽光名邸 三江錦繡江南 麗晶 星河 蘇州知音 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 29 表二： 2021 年至 2021 年拍賣的土地資料（以居住為主 ） 地塊位置 元和鎮(zhèn)齊陸路 東側(cè)地塊 相城行政中心地 塊 千禧路南側(cè)、205 省道西側(cè) 日益路南北側(cè)、 205省道西側(cè)，鐵西路東西兩側(cè) 編號(hào) 蘇地 2021B16 蘇地 2021B15 蘇地 2021B17 蘇地 2021181/2/3 面積（㎡） 118200 150490 189468/157996/165863 用途 居住 居住 商業(yè)、居住 居住 出讓年限 70 年 70 年 40 年、 70 年 70 年 容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 35% ≤ 18%/≤ 28%/≤ 28% 綠化率 ≥ 40% ≥ 40% ≥ 30% ≥ 50%/≥ 40%/≥`40% 起拍價(jià) 560 元 /平方 1125 元 /平方 1200 元 /平方 1020 元 /平方 中標(biāo)價(jià) 1108 元 /平方 1125 元 /平方 億 52600 萬 樓面價(jià) 693 元 /平方 804 元 /平方 1774 元 /平方 ———— 中標(biāo)單位 蘇州鴻越房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 蘇州南亞企業(yè)集團(tuán) 相城區(qū)國際服裝城有限公司 蘇州海發(fā)置業(yè)有限公司 成交時(shí)間 2021 年 8 月 19日 2021 年 7 月 11日 2021 年 7 月 11日 2021 年 6 月 27 日 開發(fā)樓盤 嘉和麗園 南亞花園 蘇州國際服裝 城 香城花園 整合推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 30 表三： 2021 年至 2021 年拍賣的土地資料 (以居住為主 ) 地塊座落 相城區(qū) 205省道東、外國語學(xué)校北 相城區(qū)陽澄湖東路北側(cè)、徐陽路西側(cè) 相城區(qū)元和鎮(zhèn)陽澄湖中路南、相城大道西 相城區(qū)元和鎮(zhèn)日益路南、香城花園西 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 編號(hào) 蘇地2021B34 蘇地2021G39 蘇地2021B31 蘇地2021B30 蘇