【文章內容簡介】 的戶型應注重實用性，在保證套內基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2. 避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設計，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設計上適當作些局部變化，體現(xiàn)時尚性與創(chuàng)新性。3. 戶型越小的越應增大贈送性空間，戶型越大的越應引入更多的情趣空間和功能房間。4. 強調窗型的設計，可充分利用落地凸窗，轉角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營造更多的贈送空間、情趣空間和光影效果。1. 合理分區(qū)原則戶型設計中注意合理分區(qū)，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2. 避免黑屋原則戶型設計中注重采光通風，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風。3. 強調景觀視野原則堅持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4．注重實用原則因整體戶型面積偏小，戶型設計時應優(yōu)先保證各功能房間的實用性，避免面積浪費，忌華而不實，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無法避免則使之盡量在生活陽臺。廚房、衛(wèi)生間等處處理，防止出現(xiàn)在主要功能房間如客廳、臥室等部位，強調滿足功能原則，避免出現(xiàn)客廳等不便于設置空調位等現(xiàn)象，生活陽臺也應盡量偏大；5. 創(chuàng)新性原則盡量設計出每種戶型的亮點，可在陽臺、窗戶等部位打造出特色，也可充分發(fā)揮灰空間和可變空間的有效運用1. 舒適型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型三房： 圖75 舒適型三房戶型圖（2）房屋設計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設計。B. 。C. 采用大客廳、大主臥方式處理。D. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預留衣帽間，可以附帶書房或陽光室等空間。E. 可打造專門的儲藏空間。F. 強調餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G. 采用大陽臺設計。2. 緊湊型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：圖76 緊湊型三房戶型圖（2）房屋設計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設計。B. 。C. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預留衣帽間。D. 可打造專門的儲藏空間。E. 可以考慮引入可變空間如夾層等概念進行三房半的設計，盡量增加贈送面積。3. 舒適型二房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型二房：圖77 舒適型二房戶型圖（2）房屋設計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設計。B. 主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設計書房或陽光室。C. 可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進行兩房半的設計。D. 可在高層考慮部分的躍層設計。4. 緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型二房：圖78 緊湊型二房戶型圖（2）房屋設計特色A. 采用兩廳單衛(wèi)雙陽臺設計。B. 可在高層考慮部分的躍層設計。C. 盡量增加可變空間等提高贈送面積。D. 可在高層考慮部分的躍層設計。5. 經濟型一房（建筑面積：49平方米）（1）參考戶型圖經濟型一房：圖79 經濟型一房戶型圖（2）房屋設計特色A. 采用單衛(wèi)雙陽臺設計。B. 盡量保證戶型方正，有相對獨立的客廳。C. ，保證廚房、生活陽臺的實用性，同時盡量營造較大的陽臺活動空間。表77住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米）①舒適型三房20024280②緊湊型三房30031620③舒適型二房45040410④緊湊型二房6945031050⑤經濟型一房4941320237總計1813147597注：%第八章 項目投資分析1. 通過走訪、觀察、詢問等方式，搜集本項目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價格。2. 通過市場比較法確定該區(qū)域平均銷售價格。3. 通過商場預測的方法，預測在本項目預售期該區(qū)域價格狀況。收集2009年5月各相關樓盤銷售市場價格，運用權重比較法，確定本項目住宅銷售價格：表81 住宅權重及價格表項目及權重本項目名城左岸學府苑西華雅園平均價格（元/m2）PX310030003050權重（%）　70255總項目分項目權重評定評定評定評定%　　得分加權得分加權得分加權得分加權得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級差58888生活環(huán)境28877商業(yè)環(huán)境59877升值潛力69976交通狀況道路狀況37777公交通達56666配套設施文化設施28877商業(yè)服務49988學校39876金融服務35555規(guī)劃設計小區(qū)規(guī)劃47656外觀設計9875實用性39866通風采光9865小區(qū)配套車位配比39854會所3550000娛樂設施38764物業(yè)管理提供服務47634收費標準36688公司品牌38745物業(yè)形象現(xiàn)場包裝38854售樓處包27754營銷策劃情景營銷49844廣告宣傳39855銷售素質29955工程進度20051010戶型結構59855發(fā)展商品牌、實力69867項目規(guī)模58865合計(Qx)100QX　　Q1　Q2　Q3PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)= 元/平米由于本項目在2010年6月開始建設2011年1月再進行銷售，通過市場比較分析保守估計當時距現(xiàn)在價格上漲幅度為10%，110%=3850元/平米收集2009年5月各相關樓盤銷售市場價格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關因素，運用市場比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項目商業(yè)房屋和地下停車位銷售價格如下：表82商業(yè)及停車位銷售價格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車位2009年均價7000元/ m25000元/ m270000元/ m275000元/ 個2011年銷售價格7700元/ m25500元/ m277000元/ m282500元/ 個通過以上價格標準，并參考工程造價相關知識，運用EXCEL軟件編制本項目成本效益分析模型。表83成本效益分析表一、主要技術指標計算方法及取費標準 合計11 土地面積（畝） 12 規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場） 121 地下面積（m2）停車位總用地面積 122地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅 13 商鋪面積（m2）占地面積4000*2層 14商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層 15 住宅面積（m2）第七章中相關數(shù)據(jù) 16 住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和 17 容積率地上建筑面積/土地面積 18 建筑密度建筑基底總面積/土地面積 19 綠化率大于25% 110 停車位（個）地下面積/401270 111樓層數(shù) 27/18二、開發(fā)成本（萬元）21 土地費用土地面積*200萬/畝 22 前期費用 221 規(guī)劃及建筑設計費規(guī)劃建筑面積*18元/ m2 222 地勘規(guī)劃建筑面積*2元/ m2 223 招標費工程建設費*% 224 質檢費工程建設費*% 225 監(jiān)理費工程建設費*% 226 三通一平費4元/平米*60畝* 227 報建費規(guī)劃建筑面積*140元/ m2 228 審圖費規(guī)劃及建設設計費*1% 23 工程建設費 231地下土建及安裝費地下面積*2200元/ m2 232地上建筑及安裝費地上建筑面積*1200元/ m2 233 消防費規(guī)劃建筑面積*120元/ m2 234電梯（萬元）25萬元/臺*9棟*4 235裝修費（萬元）商業(yè)樓建筑面積*400元/ m2 236水、電、氣費（萬元）規(guī)劃建筑面積*70元/ m2 237 總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/ m2 238景觀建設費用景觀面積*300元/ m2 239公共健身及運動場地運動場地面積*200元/ m2 2310商業(yè)廣場廣場面積150元/ m2 24 不可預見費（土地費+前期工程費+工程建設費）*1% 直接開發(fā)成本小計土地費用+前期工程費+工程建設費+不可預見費 三、銷售收入（萬元）31 銷售額商業(yè)+住宅+停車位 311一層鋪面（萬元）一層商業(yè)面積*7700元/ m2 312二層鋪面（萬元）二層商業(yè)面積*5500元/ m2 313商業(yè)樓（萬元）商業(yè)樓面積*7700元/ m2 314住宅（萬元）均價3850元/ m2 315車位（萬元）車位數(shù)量*77000元/個 四、收益（萬元）41 收入商業(yè)+住宅+停車位 42 直接成本 直接開發(fā)成本 43 相關稅費 431 管理費用建設期每年120萬元 432 財務費用取自第11章中還本付息表 433維修基金建安費用*% 434 銷售費用按照12章銷售策劃預算 435 營業(yè)類稅費銷售額*7% 44 稅前利潤銷售收入直接成本稅費 45 所得稅稅前利潤* 46 凈利潤稅前利潤所得稅 47 每平米凈利潤利潤/建筑面積 經營成本利潤率=主營業(yè)務利潤/直接成本*100%= /*100%=% 銷售利潤率(%)＝產品銷售利潤/產品銷售收入100% ＝*100%=%根據(jù)以上成本收入分析，該項目成本利潤及銷售利潤均高于行業(yè)平均水平，且在技術上可行，經濟上合理。第九章 項目實施計劃該項目實施主要分為準備階段、前期工程、建設工程和營銷階段四個主要階段，整體時間計劃和內容安排如下表：表91整體控制計劃時間表主要工作歷時2010年（季）2011年（季）備注12341234項目準備階段90項目策劃，取得土地項目前期工程180初步設計，拆遷安置項目建設工程540施工組織建設項目營銷階段360VIP預售、期房預售項目前期工程包括以下工作內容，詳細控制計劃如下表：表92 前期工程控制計劃時間表主要工作歷時2010年（月）主要工作內容123456789101112一、土地方面拍賣土地1出讓方式取得土地二、公司建立公司注冊10組建項目公司員工招聘20招聘、組織員工三、報建手續(xù)與政府相關部門打交道，可運用相關資源縮短取證時間。項目立項30用地規(guī)劃許可證15工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時2010年（月）123456789101112施工許可證15盡量縮短辦理時間，期間聯(lián)系設計單位，準備下一步規(guī)劃設計。預售許可證15