【文章內(nèi)容簡介】 的戶型應(yīng)注重實(shí)用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2. 避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設(shè)計(jì)上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時(shí)尚性與創(chuàng)新性。3. 戶型越小的越應(yīng)增大贈(zèng)送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。4. 強(qiáng)調(diào)窗型的設(shè)計(jì)，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營造更多的贈(zèng)送空間、情趣空間和光影效果。1. 合理分區(qū)原則戶型設(shè)計(jì)中注意合理分區(qū)，如動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2. 避免黑屋原則戶型設(shè)計(jì)中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。3. 強(qiáng)調(diào)景觀視野原則堅(jiān)持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4．注重實(shí)用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實(shí)用性，避免面積浪費(fèi)，忌華而不實(shí)，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無法避免則使之盡量在生活陽臺(tái)。廚房、衛(wèi)生間等處處理，防止出現(xiàn)在主要功能房間如客廳、臥室等部位，強(qiáng)調(diào)滿足功能原則，避免出現(xiàn)客廳等不便于設(shè)置空調(diào)位等現(xiàn)象，生活陽臺(tái)也應(yīng)盡量偏大；5. 創(chuàng)新性原則盡量設(shè)計(jì)出每種戶型的亮點(diǎn)，可在陽臺(tái)、窗戶等部位打造出特色，也可充分發(fā)揮灰空間和可變空間的有效運(yùn)用1. 舒適型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型三房： 圖75 舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。B. 。C. 采用大客廳、大主臥方式處理。D. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書房或陽光室等空間。E. 可打造專門的儲(chǔ)藏空間。F. 強(qiáng)調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G. 采用大陽臺(tái)設(shè)計(jì)。2. 緊湊型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：圖76 緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。B. 。C. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。D. 可打造專門的儲(chǔ)藏空間。E. 可以考慮引入可變空間如夾層等概念進(jìn)行三房半的設(shè)計(jì)，盡量增加贈(zèng)送面積。3. 舒適型二房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型二房：圖77 舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。B. 主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計(jì)書房或陽光室。C. 可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進(jìn)行兩房半的設(shè)計(jì)。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。4. 緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型二房：圖78 緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳單衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。B. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。C. 盡量增加可變空間等提高贈(zèng)送面積。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。5. 經(jīng)濟(jì)型一房（建筑面積：49平方米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟(jì)型一房：圖79 經(jīng)濟(jì)型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用單衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。B. 盡量保證戶型方正，有相對(duì)獨(dú)立的客廳。C. ，保證廚房、生活陽臺(tái)的實(shí)用性，同時(shí)盡量營造較大的陽臺(tái)活動(dòng)空間。表77住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米）①舒適型三房20024280②緊湊型三房30031620③舒適型二房45040410④緊湊型二房6945031050⑤經(jīng)濟(jì)型一房4941320237總計(jì)1813147597注：%第八章 項(xiàng)目投資分析1. 通過走訪、觀察、詢問等方式，搜集本項(xiàng)目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價(jià)格。2. 通過市場(chǎng)比較法確定該區(qū)域平均銷售價(jià)格。3. 通過商場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法，預(yù)測(cè)在本項(xiàng)目預(yù)售期該區(qū)域價(jià)格狀況。收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格：表81 住宅權(quán)重及價(jià)格表項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價(jià)格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）　70255總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定%　　得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差58888生活環(huán)境28877商業(yè)環(huán)境59877升值潛力69976交通狀況道路狀況37777公交通達(dá)56666配套設(shè)施文化設(shè)施28877商業(yè)服務(wù)49988學(xué)校39876金融服務(wù)35555規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃47656外觀設(shè)計(jì)9875實(shí)用性39866通風(fēng)采光9865小區(qū)配套車位配比39854會(huì)所3550000娛樂設(shè)施38764物業(yè)管理提供服務(wù)47634收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)36688公司品牌38745物業(yè)形象現(xiàn)場(chǎng)包裝38854售樓處包27754營銷策劃情景營銷49844廣告宣傳39855銷售素質(zhì)29955工程進(jìn)度20051010戶型結(jié)構(gòu)59855發(fā)展商品牌、實(shí)力69867項(xiàng)目規(guī)模58865合計(jì)(Qx)100QX　　Q1　Q2　Q3PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)= 元/平米由于本項(xiàng)目在2010年6月開始建設(shè)2011年1月再進(jìn)行銷售，通過市場(chǎng)比較分析保守估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在價(jià)格上漲幅度為10%，110%=3850元/平米收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場(chǎng)價(jià)格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項(xiàng)目商業(yè)房屋和地下停車位銷售價(jià)格如下：表82商業(yè)及停車位銷售價(jià)格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車位2009年均價(jià)7000元/ m25000元/ m270000元/ m275000元/ 個(gè)2011年銷售價(jià)格7700元/ m25500元/ m277000元/ m282500元/ 個(gè)通過以上價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考工程造價(jià)相關(guān)知識(shí)，運(yùn)用EXCEL軟件編制本項(xiàng)目成本效益分析模型。表83成本效益分析表一、主要技術(shù)指標(biāo)計(jì)算方法及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì)11 土地面積（畝） 12 規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場(chǎng)） 121 地下面積（m2）停車位總用地面積 122地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅 13 商鋪面積（m2）占地面積4000*2層 14商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層 15 住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù) 16 住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和 17 容積率地上建筑面積/土地面積 18 建筑密度建筑基底總面積/土地面積 19 綠化率大于25% 110 停車位（個(gè)）地下面積/401270 111樓層數(shù) 27/18二、開發(fā)成本（萬元）21 土地費(fèi)用土地面積*200萬/畝 22 前期費(fèi)用 221 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃建筑面積*18元/ m2 222 地勘規(guī)劃建筑面積*2元/ m2 223 招標(biāo)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 224 質(zhì)檢費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 225 監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 226 三通一平費(fèi)4元/平米*60畝* 227 報(bào)建費(fèi)規(guī)劃建筑面積*140元/ m2 228 審圖費(fèi)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)*1% 23 工程建設(shè)費(fèi) 231地下土建及安裝費(fèi)地下面積*2200元/ m2 232地上建筑及安裝費(fèi)地上建筑面積*1200元/ m2 233 消防費(fèi)規(guī)劃建筑面積*120元/ m2 234電梯（萬元）25萬元/臺(tái)*9棟*4 235裝修費(fèi)（萬元）商業(yè)樓建筑面積*400元/ m2 236水、電、氣費(fèi)（萬元）規(guī)劃建筑面積*70元/ m2 237 總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/ m2 238景觀建設(shè)費(fèi)用景觀面積*300元/ m2 239公共健身及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積*200元/ m2 2310商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)面積150元/ m2 24 不可預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)）*1% 直接開發(fā)成本小計(jì)土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi) 三、銷售收入（萬元）31 銷售額商業(yè)+住宅+停車位 311一層鋪面（萬元）一層商業(yè)面積*7700元/ m2 312二層鋪面（萬元）二層商業(yè)面積*5500元/ m2 313商業(yè)樓（萬元）商業(yè)樓面積*7700元/ m2 314住宅（萬元）均價(jià)3850元/ m2 315車位（萬元）車位數(shù)量*77000元/個(gè) 四、收益（萬元）41 收入商業(yè)+住宅+停車位 42 直接成本 直接開發(fā)成本 43 相關(guān)稅費(fèi) 431 管理費(fèi)用建設(shè)期每年120萬元 432 財(cái)務(wù)費(fèi)用取自第11章中還本付息表 433維修基金建安費(fèi)用*% 434 銷售費(fèi)用按照12章銷售策劃預(yù)算 435 營業(yè)類稅費(fèi)銷售額*7% 44 稅前利潤銷售收入直接成本稅費(fèi) 45 所得稅稅前利潤* 46 凈利潤稅前利潤所得稅 47 每平米凈利潤利潤/建筑面積 經(jīng)營成本利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/直接成本*100%= /*100%=% 銷售利潤率(%)＝產(chǎn)品銷售利潤/產(chǎn)品銷售收入100% ＝*100%=%根據(jù)以上成本收入分析，該項(xiàng)目成本利潤及銷售利潤均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目實(shí)施主要分為準(zhǔn)備階段、前期工程、建設(shè)工程和營銷階段四個(gè)主要階段，整體時(shí)間計(jì)劃和內(nèi)容安排如下表：表91整體控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（季）2011年（季）備注12341234項(xiàng)目準(zhǔn)備階段90項(xiàng)目策劃，取得土地項(xiàng)目前期工程180初步設(shè)計(jì)，拆遷安置項(xiàng)目建設(shè)工程540施工組織建設(shè)項(xiàng)目營銷階段360VIP預(yù)售、期房預(yù)售項(xiàng)目前期工程包括以下工作內(nèi)容，詳細(xì)控制計(jì)劃如下表：表92 前期工程控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（月）主要工作內(nèi)容123456789101112一、土地方面拍賣土地1出讓方式取得土地二、公司建立公司注冊(cè)10組建項(xiàng)目公司員工招聘20招聘、組織員工三、報(bào)建手續(xù)與政府相關(guān)部門打交道，可運(yùn)用相關(guān)資源縮短取證時(shí)間。項(xiàng)目立項(xiàng)30用地規(guī)劃許可證15工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時(shí)2010年（月）123456789101112施工許可證15盡量縮短辦理時(shí)間，期間聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，準(zhǔn)備下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)。預(yù)售許可證15