【正文】 0000娛樂(lè)設(shè)施38764物業(yè)管理提供服務(wù)47634收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)36688公司品牌38745物業(yè)形象現(xiàn)場(chǎng)包裝38854售樓處包27754營(yíng)銷(xiāo)策劃情景營(yíng)銷(xiāo)49844廣告宣傳39855銷(xiāo)售素質(zhì)29955工程進(jìn)度20051010戶(hù)型結(jié)構(gòu)59855發(fā)展商品牌、實(shí)力69867項(xiàng)目規(guī)模58865合計(jì)(Qx)100QX　　Q1　Q2　Q3PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)= 元/平米由于本項(xiàng)目在2010年6月開(kāi)始建設(shè)2011年1月再進(jìn)行銷(xiāo)售，通過(guò)市場(chǎng)比較分析保守估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在價(jià)格上漲幅度為10%，110%=3850元/平米收集2009年5月各相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項(xiàng)目商業(yè)房屋和地下停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格如下：表82商業(yè)及停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車(chē)位2009年均價(jià)7000元/ m25000元/ m270000元/ m275000元/ 個(gè)2011年銷(xiāo)售價(jià)格7700元/ m25500元/ m277000元/ m282500元/ 個(gè)通過(guò)以上價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考工程造價(jià)相關(guān)知識(shí)，運(yùn)用EXCEL軟件編制本項(xiàng)目成本效益分析模型。第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目實(shí)施主要分為準(zhǔn)備階段、前期工程、建設(shè)工程和營(yíng)銷(xiāo)階段四個(gè)主要階段，整體時(shí)間計(jì)劃和內(nèi)容安排如下表：表91整體控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（季）2011年（季）備注12341234項(xiàng)目準(zhǔn)備階段90項(xiàng)目策劃，取得土地項(xiàng)目前期工程180初步設(shè)計(jì)，拆遷安置項(xiàng)目建設(shè)工程540施工組織建設(shè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段360VIP預(yù)售、期房預(yù)售項(xiàng)目前期工程包括以下工作內(nèi)容，詳細(xì)控制計(jì)劃如下表：表92 前期工程控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（月）主要工作內(nèi)容123456789101112一、土地方面拍賣(mài)土地1出讓方式取得土地二、公司建立公司注冊(cè)10組建項(xiàng)目公司員工招聘20招聘、組織員工三、報(bào)建手續(xù)與政府相關(guān)部門(mén)打交道，可運(yùn)用相關(guān)資源縮短取證時(shí)間。預(yù)售許可證15報(bào)建30水、電、氣手續(xù)15三、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃方案60這段時(shí)間主要是設(shè)計(jì)單位的工作，開(kāi)發(fā)方主要做到信息交流，提出相關(guān)意見(jiàn)和建議。招投標(biāo)30選擇可靠施工單位大型設(shè)備購(gòu)買(mǎi)30夠入大型設(shè)備。表102 資金收入表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間2011年123456銷(xiāo)售收入時(shí)間2011年789101112銷(xiāo)售收入注：1. 考慮開(kāi)盤(pán)和尾盤(pán)的銷(xiāo)售量特點(diǎn)，在開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月為預(yù)熱期和最后收尾期2個(gè)月收入相對(duì)較少，其余6各月熱銷(xiāo)期收入相對(duì)較多。3. 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入為：。2. 乙方從基礎(chǔ)工程開(kāi)始?jí)|支2000萬(wàn)，本項(xiàng)目竣工后一個(gè)月付給乙方2000萬(wàn)尾款。4. 本項(xiàng)目本金按照量入償付法償還貸款。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和貸款償還期、利息備付率等作為主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的盈利能力和償債能力大小。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算1. 計(jì)算期該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有預(yù)售的特殊性，現(xiàn)金流量較為特殊，即項(xiàng)目屬于非常規(guī)項(xiàng)目。為精確計(jì)算從2010到2011年分8個(gè)季度進(jìn)行計(jì)算。2. 貸款利率根據(jù)我國(guó)2009年商業(yè)銀行13年期貸款利率狀況，并綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，確定該項(xiàng)目的貸款年利率為6%，%。根據(jù)08年全國(guó)市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，并結(jié)合本時(shí)期本行業(yè)特征確定Km為15%，由此可得權(quán)益資金成本Ke為12%。債務(wù)資金成本Kd取銀行貸款利率6%，通過(guò)以上計(jì)算權(quán)益資金成本Ke為12%，%。4. 流動(dòng)資金本項(xiàng)目流動(dòng)資金按總建設(shè)投資的15%取，*15%=.經(jīng)營(yíng)收入按照第八章投資分析中測(cè)算結(jié)果，并按照第十章中資金計(jì)劃，與銷(xiāo)售收入同比例計(jì)算，按季度發(fā)生：表111 經(jīng)營(yíng)收入表時(shí)間（季度）5678經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）收入經(jīng)營(yíng)成本按照第八章投資分析中測(cè)算結(jié)果，與銷(xiāo)售收入同比例計(jì)算，主要包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及維修基金：表112 經(jīng)營(yíng)成本表時(shí)間（季度）5678經(jīng)營(yíng)成本 表113 現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間（從20102011年，單位：季度）合計(jì)012345678一現(xiàn)金流入 0 0 0 0 0 1銷(xiāo)售收入 　　　　　 2回收流動(dòng)資金 　　　　　　　　 二現(xiàn)金流出 1建設(shè)投資 　 2流動(dòng)資金 　　　　　　　　3經(jīng)營(yíng)成本 　　　　　 4營(yíng)業(yè)稅金及附加 　　　　　 5所得稅 三凈現(xiàn)金流量 四現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 注：1. ，并對(duì)應(yīng)第十章中資金使用計(jì)劃按季度投入。3. 所得稅取本章?lián)p益表中數(shù)據(jù)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用一個(gè)預(yù)定的基準(zhǔn)收益率i，分別把整個(gè)計(jì)算期間各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式如下：IRR=t=onCICOt(1+IRR)t=0本項(xiàng)目季度內(nèi)部收益率為：%，%。靜態(tài)投資回收期可以自項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以自項(xiàng)目投產(chǎn)年開(kāi)始算起。表達(dá)式如下：t=0 ptCICOt=0項(xiàng)目靜態(tài)回收期為：，（2）動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)回收期是在計(jì)算回收期時(shí)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,表達(dá)式如下:t=0Pt`CICOt(1+I)t=0項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為：，4. 總投資收益率總投資收益率是指工程項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)的一個(gè)正常年份的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資的比率，其計(jì)算公式如下：ROI=EBITTI*100%項(xiàng)目總投資收益率為：%5. 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年分的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金的比率，其計(jì)算公式如下：ROE=NPEC*100%項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為：%表114 還本付息表還本付息表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間（季度）23456季初欠款總額120001200012000120004000季初借款12000當(dāng)季末還本80004000季末欠款總額12000120001200040000當(dāng)季利息18018018018060注：1. 利息支付方式按每月（季度）支付利息。表115 損益表?yè)p益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間（從20102011年，單位：季度）合計(jì)56781營(yíng)業(yè)收入2總成本3建設(shè)成本4經(jīng)營(yíng)成本(管維銷(xiāo))5建設(shè)投資借款利息6營(yíng)業(yè)稅經(jīng)濟(jì)附加7利潤(rùn)總額8所得稅9凈利潤(rùn)注：1. 營(yíng)業(yè)收入、建設(shè)成本、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加均取自本章現(xiàn)金流量表中相關(guān)數(shù)據(jù)。3. 所得稅率取25%。通過(guò)研究建設(shè)項(xiàng)目只要不確定因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度。根據(jù)項(xiàng)目特殊性，選取基準(zhǔn)收益率、投資額及營(yíng)業(yè)收入作為不確定因素，選取凈現(xiàn)值NVP作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。以上盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)都通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)要求，因此該項(xiàng)目從盈利能力方面來(lái)看可行。而且從評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)值來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。由以上敏感性分析可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)收入大小對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)情況影響最大，其次是投資額。綜上，該項(xiàng)目有較好的盈利能力和償債能力，以及較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)個(gè)角度來(lái)看項(xiàng)目可行。廣告語(yǔ)四：給孩子一個(gè)健康成長(zhǎng)的家廣告語(yǔ)五：好好學(xué)習(xí)，天天向上。本項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)完成，從樓盤(pán)教育定位出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃（主要是景觀規(guī)劃及配套設(shè)施規(guī)劃）進(jìn)行局部?jī)?yōu)化，以充分體現(xiàn)小區(qū)的教育文化主題，營(yíng)造出濃郁的書(shū)香氣息。3. 塌實(shí)做好營(yíng)銷(xiāo)工作，強(qiáng)化項(xiàng)目銷(xiāo)售力項(xiàng)目啟動(dòng)后開(kāi)始著手市場(chǎng)動(dòng)員和強(qiáng)力推廣，組建強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)中心，以密集的大規(guī)模的廣告喚醒市場(chǎng)，以專(zhuān)業(yè)化的推銷(xiāo)吸引消費(fèi)者，吸納客戶(hù)，儲(chǔ)備客戶(hù)，牢牢掌握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，即強(qiáng)化項(xiàng)目的銷(xiāo)售力。產(chǎn)品、市場(chǎng)、品牌、形象并不是一個(gè)個(gè)的孤立體，而是相輔相成，同氣連枝的，四者相互依存、相互作用，共同推進(jìn)，不斷將銷(xiāo)售引向深入。物料和包裝是樓盤(pán)推廣的兩個(gè)基本功，必須在開(kāi)盤(pán)前全面到位，物料包括樓書(shū)、宣傳折頁(yè)、手提袋、贈(zèng)送的小禮品、聲像資料、銷(xiāo)售指南等，包裝包括對(duì)公司、項(xiàng)目、品牌、售樓中心、工地現(xiàn)場(chǎng)、銷(xiāo)售人員等的全方位包裝。采用“分期推出，低開(kāi)高走”的價(jià)格控制策略，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間首先以景觀和位置不佳的戶(hù)型作為入市價(jià)格，通過(guò)分期推出，視銷(xiāo)售情況逐步調(diào)高銷(xiāo)售價(jià)格。價(jià)格上調(diào)節(jié)點(diǎn)的控制：開(kāi)盤(pán)期： 價(jià)格小幅上調(diào)銷(xiāo)售完成20%： 價(jià)格大幅上調(diào)銷(xiāo)售完成60%： 價(jià)格小幅上調(diào)或維持現(xiàn)狀銷(xiāo)售完成80% 通過(guò)優(yōu)惠促銷(xiāo)，價(jià)格暗降樓盤(pán)價(jià)格公布也應(yīng)嚴(yán)格控制：對(duì)于優(yōu)先選房客戶(hù)，不公布價(jià)格，只公布價(jià)格范圍；對(duì)于優(yōu)先定房客戶(hù)，采取一房一價(jià)方式，預(yù)定某個(gè)房號(hào)只公布該房號(hào)的價(jià)格，一旦有客戶(hù)要定房，銷(xiāo)售人員須請(qǐng)示經(jīng)理或主管該房號(hào)的價(jià)格。因此，購(gòu)房者在關(guān)注住宅的銷(xiāo)售價(jià)格、環(huán)境、交通、房型等因素的同時(shí)，也很講究付款方式。B 分期付款方式（九九折） 簽署房產(chǎn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)》交付定金；七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款50%（含定金）；房屋封頂后七天內(nèi)付清樓款40%；房屋室內(nèi)裝修完工后七天內(nèi)付清樓款10%。（2）若市場(chǎng)對(duì)本案熱情度很高，為防止形成哄搶行為，建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個(gè)人購(gòu)房貸款付款方式，無(wú)任何折扣。1. 總體銷(xiāo)控思路（1）試銷(xiāo)期間以較差單位為主，可配合低開(kāi)高走策略；（2） 遇有客戶(hù)要求購(gòu)買(mǎi)尚未推出的優(yōu)質(zhì)單位，應(yīng)在不打散整幢樓或整個(gè)層面情況下抬價(jià)售出，堅(jiān)決不賣(mài)容易流失客戶(hù)；（3）在有恰當(dāng)價(jià)差的前提下，優(yōu)質(zhì)與劣質(zhì)單位同時(shí)推出可幫助劣質(zhì)單位銷(xiāo)售；（4）若銷(xiāo)售氣氛良好，可以公開(kāi)銷(xiāo)控表，加速客戶(hù)下訂；公開(kāi)銷(xiāo)控表亦可作為營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛的手段；（5） 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)要配合工程進(jìn)度、市場(chǎng)狀況。 B 優(yōu)先定房客戶(hù)自愿交納10萬(wàn)元誠(chéng)意金，就可以獲得優(yōu)先定房權(quán)，選定的房號(hào)開(kāi)發(fā)商為客戶(hù)保留到約定的時(shí)間。在樓盤(pán)的銷(xiāo)售中，積累客戶(hù)如同關(guān)閘蓄水，只有水量積蓄到一定程度，開(kāi)閘“放水”時(shí)才能驚濤拍岸，產(chǎn)生足夠的勢(shì)能。通過(guò)吸收各類(lèi)潛在客戶(hù)、準(zhǔn)客戶(hù)及老業(yè)主加盟，建立起一個(gè)互利共享的人際交流互動(dòng)平臺(tái)。（3）活動(dòng)目的通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)綁定潛在客戶(hù)，建立起一個(gè)廣泛的人際圈層銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和信息互動(dòng)平臺(tái)，除了能夠?qū)⒁徊糠謺?huì)員轉(zhuǎn)化為正式客戶(hù)外，還可以更直接地收到反饋信息，便于調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。2. 以老客戶(hù)推薦新客戶(hù)　營(yíng)銷(xiāo)學(xué)上有個(gè)1：25法則，即一個(gè)客戶(hù)，他所接觸到可