【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)得地獨(dú)優(yōu)，地處城區(qū)北大門，緊鄰 212 國(guó)道及客運(yùn)站，交通便利。 隨著 開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加大 ，消費(fèi)者對(duì) 該 區(qū)域接受程度越來(lái)越高。 ■區(qū)域市場(chǎng)接受高 本項(xiàng)目定位的購(gòu)房消費(fèi)主體是收入處于中下層的消費(fèi)人群。 該片 區(qū)因長(zhǎng)期以來(lái)居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，安全隱患嚴(yán)重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會(huì)基礎(chǔ)，市場(chǎng)接受度高。 ■區(qū)位優(yōu)勢(shì) ■區(qū)域市場(chǎng)接受度高 ■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟 ■周邊配套設(shè)施不完善 ■環(huán)境條件差 ■項(xiàng)目輻射區(qū)域有限 ■重慶房地產(chǎn)大勢(shì)看好 ■“一圈兩翼”良好影響 ■城市化進(jìn)程加速 ■未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大 ■項(xiàng)目自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 17 ■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟 XX 成為重慶市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等各個(gè)因素都亟待提高，該片區(qū)位為 XX 的北大門，是 XX面向外界的一個(gè)重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆遷成本高，使得多數(shù)承包商望而卻步，是政府亟待解決的一個(gè)難題。這時(shí)江城公司自愿組織資金進(jìn)行舊城改造，無(wú)疑為城市的建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用。 （二）項(xiàng)目 劣勢(shì)分析（ Weakness） ■周邊生活 配套設(shè)施不夠齊全 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的區(qū)位離本地塊較遠(yuǎn)；黑山大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無(wú)酒吧、網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全 ,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部?？偟膩?lái)說(shuō) ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。 ■周圍環(huán)境條件差 項(xiàng)目北側(cè)為水庫(kù)，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時(shí)城市建筑物陳舊，影響城市形象。 ■ 項(xiàng)目輻射區(qū)域有限 本項(xiàng)目離屬于舊城拆遷，不利于做高端市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位造成影響。如果項(xiàng)目市場(chǎng)定位不好、開(kāi)發(fā)不科學(xué)，則會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 三）項(xiàng)目 機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） ■ 重慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展需求旺盛 ,大勢(shì)看好 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 18 從近年交易數(shù)據(jù)顯示，銷售面積與竣工面積供給與需求總體上是平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求逐漸旺盛起來(lái)。另外，近日國(guó)務(wù)院消息，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)正式批準(zhǔn)我市為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，即中國(guó)第三個(gè) “ 特區(qū) ” ，也無(wú)疑為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)光明前景。 ■ “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局 帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶給項(xiàng)目帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 重慶市 黨代會(huì)提出的 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子，是重 慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展舉措。全力打造 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” ，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺(tái)。 XX 屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加快縣城、中心鎮(zhèn)建設(shè)，形成自我加壓，主動(dòng)跟進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ■ XX 區(qū)城市化進(jìn)程加快，給項(xiàng)目帶來(lái)較多的潛在客戶 XX 區(qū)城區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)為 30 萬(wàn)人，現(xiàn)在 城市人口每年正以 1 萬(wàn)人的速度遞 ，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽(yáng)新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng)主城區(qū)的發(fā)展速度。 （四）項(xiàng)目 威脅分析（ Threats） ■未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大 XX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。為此，開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注重項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 19 ■企業(yè)自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目投資額達(dá) 億元左右，全部為自有資金，且投資回收期為 年，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)約 415 萬(wàn)元，稍有盈利，若項(xiàng)目營(yíng)銷、銷售稍不到位，就存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的狀況。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 20 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容 拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)所有建筑物，構(gòu)筑物；在拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、 公共配套（包括廣場(chǎng)、商業(yè)、道路）等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場(chǎng)地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 。 二 、建設(shè)規(guī)模 （一）拆遷規(guī)模 本項(xiàng)目拆遷面積約 20xx0平米，其中住宅 9000平米，非住宅 11000平米。 （二）新建規(guī)模 總建設(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單 位 規(guī)劃要求指標(biāo) 數(shù)值 所占比 重 備注 一 規(guī)劃建設(shè)用地 m178。 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 792 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 21 三 居住人數(shù) 2535 每戶按 四 總建筑面積 m178。 88184 100% 其中：計(jì)容積率建筑面積 m178。 73984 五 按功能性質(zhì)劃分 1 住宅建筑面積 m178。 61380 2 商業(yè)面積 m178。 12604 六 按地上地下部分劃分 1 地上建筑面積 m178。 73984 2 地下車庫(kù)建筑面積 m178。 14200 七 停車泊位 輛 457 1 地面 86 2 地下 371 八 容積率 其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率 — 九 建筑密度 % 十 綠地率 % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 22 第六章 項(xiàng)目組織管理 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。在內(nèi)部， 這些活動(dòng)及功能按照專門設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成不同的職能部門。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的目的是為了協(xié)調(diào)這些活動(dòng)，確保項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （二）組織機(jī)構(gòu)圖 根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如圖 6－ 1 所示的模式。 二、人力資源配置 （一）項(xiàng)目經(jīng)理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的方案審定、工程設(shè)計(jì)、施工招投重慶江城運(yùn)業(yè)有限公司 經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 行政部 人力資源部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 土建部 材料設(shè)備部 裝飾部 辦公室 安裝部 項(xiàng)目經(jīng)理部 策劃部 物業(yè)監(jiān)管部 經(jīng)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 23 標(biāo)工作、工程監(jiān)管、工程驗(yàn)收等工作。共計(jì) 31 人，其中： ：在工程項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程土建的質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制，同時(shí)負(fù)責(zé)土建工程預(yù)算決算工作。 15 人 、設(shè)備部：配合工程進(jìn)度，負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購(gòu)。 3 人 ：根據(jù)工程進(jìn)度安排，指導(dǎo)施工企業(yè)進(jìn)行設(shè)備安裝，并配合設(shè)備生產(chǎn)商進(jìn)行設(shè)備調(diào)試運(yùn)行。 5 人 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾材料選型，對(duì)項(xiàng)目的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制。 3 人 ：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好項(xiàng)目工程部的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各部門做好本職工作。 5 人 （二）財(cái)務(wù)部：作好資金的籌集與運(yùn)用管理；做好工程項(xiàng)目成本及費(fèi)用的核算，加強(qiáng)投資的監(jiān)控管理。共計(jì) 3 人。 （三）行政部：組織支持各部門。負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)及公共關(guān)系；負(fù)責(zé)與相關(guān)建設(shè)管理部門的協(xié)調(diào) 保持與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)暢通的溝通管道；為其它部門提供后勤、法律方面的支持；其它日常事務(wù)。共計(jì) 4 人。 （四）人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。 2 人 （五）經(jīng)營(yíng)部：制訂項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，開(kāi)展對(duì)外招商、招租和銷售工作。 6 人 （六）物業(yè)監(jiān)管部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理公司的招聘，處理、解決業(yè)主投訴的問(wèn)題等。 40 人 公司總經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 2 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人、總經(jīng)理助理 1XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 24 人，組織機(jī)構(gòu)共計(jì)人員 91 人。XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 25 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至項(xiàng)目全面建成并投入 使用。建設(shè)工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。 參考建設(shè)項(xiàng)目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期計(jì)劃為 4 年。 從 20xx 年 6 月到 20xx 年 5 月 。 （一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 12 月完成土地征用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。 （二）建筑工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 12 月完成 土地平整、基礎(chǔ)工 程、 主體工程的建設(shè)。 （三）安裝工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月完成 安裝 工程的建設(shè)。 （四）其他配套工程： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 5 月完成 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程 的建設(shè) 。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 。 二、招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，國(guó)家計(jì)委第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，為確保本工程順利實(shí)施，本項(xiàng)目勘察設(shè)XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 26 計(jì)、施工及監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)。方案如下： （一）招標(biāo)形式 由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開(kāi)招標(biāo)確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。 （二）勘察、設(shè)計(jì)、施工、 監(jiān)理單位資質(zhì)要求： 勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí)； 施工單位資質(zhì)： 一 級(jí)； 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開(kāi)招標(biāo)公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。 （四）招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作。參