【文章內(nèi)容簡介】 帶來 了 激烈的競爭。 由于 思南縣 人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 思南 。使 思南 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 2500 元 左右 。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 思南 。由于 思南縣 人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開 發(fā)企業(yè)紛紛入駐 思南 以爭奪市場。在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 思南 居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省 內(nèi)外 的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 11 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段 位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。 五．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家 庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作 的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 12 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 13 第三章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 總用地面積 平方米 ，總建筑面積 平方米 ，建筑層數(shù)： A 棟 1+4+27F， B 棟 1+1+5+1F， C 棟 4+2+24F。 用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50米。用地西面為環(huán)城路，東面為府后街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場地。 本項(xiàng)目是由 三棟主樓及附屬設(shè)施 多層建筑組成綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。總建筑面積 平方米 ； 建筑類別二類 ；高層辦公樓 和地下停車庫防火等級(jí) 六 級(jí)， 多層辦公樓 防火等級(jí)二級(jí)。 居民用房設(shè)置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、半地下室、地下車庫等，可容納戶數(shù) 224 戶。 建筑容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 14 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目專家組會(huì)同 思南 縣發(fā)展計(jì)劃局、規(guī)劃局、 貴州鴻昌園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 等部門有關(guān)人員一起進(jìn)行了反復(fù)考察論證，并報(bào) 思南 縣委、縣政府。將在 貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn) 府后街 劃撥建設(shè) 官井片區(qū)舊城改造工程 。其理由如下： 本項(xiàng)目用地位 于貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn) 府后街 ， 土地權(quán)屬清楚，建設(shè) 官井片區(qū)舊城改造工程 不需新征土地。 由于該地址位于 思南 縣 思唐鎮(zhèn) 府后街 ，交通非常便利。 水電等設(shè)施齊全，能滿足 官井片區(qū)舊城改造工程 的用電、用水要求。 地形地貌 整個(gè)用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米 。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。場地最高高程為 米 ，最低高程為 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 氣象 與水文 場地 屬亞熱帶山區(qū)型季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明 ，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無霜期 290 天 ， 水能資源豐富。 植被 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 15 項(xiàng)目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟(jì)作物為主，植被以馬尾松為主， 其 間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 地震 據(jù)場地及周邊地表調(diào)查，場地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥石流、構(gòu)造破碎帶、滾石等不良地質(zhì)作用。 建設(shè)材料和運(yùn)輸條件 本項(xiàng)目建設(shè)材料交通運(yùn)輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足本工程需要。此外，項(xiàng)目地區(qū)有大型的建材市場，具有 充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應(yīng)的生產(chǎn)廠家供給，并能滿足建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。 本項(xiàng)目筑路材料主要采用公路運(yùn)輸方式，項(xiàng)目所屬地公路比較發(fā)達(dá)，完全可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)期間材料運(yùn)輸要求。 供電、供水和排水 本項(xiàng)目用電量不大，建設(shè)用電和生活用電不成問題。供水能得到保證，城市水廠就在項(xiàng)目附近。排水可通過城市污水管網(wǎng)排出進(jìn)入城市污水處理廠。 市政交通條件 項(xiàng)目所在地南臨 思南 縣城 老 城 區(qū)，位于新城 開發(fā)區(qū)，市政交通條件十分便利。 郵電通信 思南縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 16 第五章 工程方案 地理位置 官井片區(qū)舊城改造一期工程位于思南縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 平方米。用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50 米。 交通條件 項(xiàng)目所在地 位于思南縣城老城區(qū)，東臨府后街，西臨環(huán)城路，交通非常方便。 場址地形地貌 官井片區(qū)舊城改造一期工程位 于思南縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 平方米。用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50 米。 場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。 總平面布置 官井片區(qū)舊城改造一期工程 由 A、 B、 C 三棟居住用房， A、 B 兩棟緊靠府后街， C 棟毗鄰環(huán)城路， A、 B 與 C 之間修建休閑場所及 花壇。 強(qiáng)化住宅中心主要涉及以下兩個(gè)方面。 第一層面，是對(duì)住區(qū)主題概念的強(qiáng)化。 強(qiáng)化明確的主題，不單給予居住環(huán)境設(shè)計(jì)主線，而且也會(huì)加強(qiáng)樓盤在市場上的競爭力。方案中強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代文化的“時(shí)代感”和城市景觀資源的“導(dǎo)入”作為住區(qū)的主體概念。 第二層面，是對(duì)住區(qū)空間幾何中心的強(qiáng)化。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 17 在方案中，我們關(guān)心住區(qū)的公共空間環(huán)境。對(duì)這些中心加以強(qiáng)化，有助于增強(qiáng)住區(qū)公共空間的凝聚力和識(shí)別性，并從視覺上引導(dǎo)居民相互交往。 豎向設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中將場地適當(dāng)挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，場地平整設(shè)計(jì)后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡 為 %，室外場地的連接方式采用平坡式與臺(tái)階式相結(jié)合。 工程類別 本項(xiàng)目是由 三棟主樓及附屬設(shè)施 多層建筑組成綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。 總體布局 本 工程 設(shè)有 三棟主居民住房， 總建筑面積 平方米 ； 建筑類別二類 ；高層辦公樓 和地下停車庫防火等級(jí) 六 級(jí)， 多層辦公樓 防火等級(jí)二級(jí)。 平面布置 居民用房設(shè)置為 商業(yè)、 多層住宅、高層住宅、半地下室、 地下車庫等，可容納戶數(shù) 224 戶。 剖面設(shè)計(jì) 建筑容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %，建造一個(gè)適宜人居的生 活小區(qū)。 無障礙設(shè)計(jì) 根據(jù)《城市道路及建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502020 第 4 條：所有入口及人行道設(shè)置提示盲道。具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工；根據(jù)《城思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 18 市道路及建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502020 第 7 條：所有入口及室外踏步單邊均設(shè)置殘疾人坡道，所有坡道寬度 ≥ 米坡度 ≥1 ： 12，具體由景觀公司設(shè)計(jì)施工。 立面設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中將場地適當(dāng)挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，場地平整設(shè)計(jì)后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱 坡為 %，室外場地的連接方式采用平坡式與臺(tái)階式相結(jié)合。 工程設(shè)計(jì)采用的規(guī)程規(guī)范 《 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》 《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)