【文章內容簡介】 帶來 了 激烈的競爭。 由于 思南縣 人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入 思南 。使 思南 房地產市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 2500 元 左右 。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入 思南 。由于 思南縣 人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開 發(fā)企業(yè)紛紛入駐 思南 以爭奪市場。在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在 思南 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和省 內外 的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 11 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段 位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五．市場風險分析 領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家 庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作 的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 12 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 13 第三章 建設規(guī)模與主要建設內容 總用地面積 平方米 ，總建筑面積 平方米 ，建筑層數(shù)： A 棟 1+4+27F， B 棟 1+1+5+1F， C 棟 4+2+24F。 用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50米。用地西面為環(huán)城路，東面為府后街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設場地。 本項目是由 三棟主樓及附屬設施 多層建筑組成綜合樓建設項目?？偨ㄖ娣e 平方米 ； 建筑類別二類 ；高層辦公樓 和地下停車庫防火等級 六 級， 多層辦公樓 防火等級二級。 居民用房設置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、半地下室、地下車庫等，可容納戶數(shù) 224 戶。 建筑容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 14 第四章 項目選址及建設條件 項目專家組會同 思南 縣發(fā)展計劃局、規(guī)劃局、 貴州鴻昌園房地產開發(fā)有限責任公司 等部門有關人員一起進行了反復考察論證，并報 思南 縣委、縣政府。將在 貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn) 府后街 劃撥建設 官井片區(qū)舊城改造工程 。其理由如下： 本項目用地位 于貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn) 府后街 ， 土地權屬清楚，建設 官井片區(qū)舊城改造工程 不需新征土地。 由于該地址位于 思南 縣 思唐鎮(zhèn) 府后街 ，交通非常便利。 水電等設施齊全，能滿足 官井片區(qū)舊城改造工程 的用電、用水要求。 地形地貌 整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米 。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。場地最高高程為 米 ，最低高程為 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 氣象 與水文 場地 屬亞熱帶山區(qū)型季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明 ，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無霜期 290 天 ， 水能資源豐富。 植被 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 15 項目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經濟作物為主，植被以馬尾松為主， 其 間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 地震 據(jù)場地及周邊地表調查，場地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥石流、構造破碎帶、滾石等不良地質作用。 建設材料和運輸條件 本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產石料，產品規(guī)格可滿足本工程需要。此外，項目地區(qū)有大型的建材市場，具有 充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應的生產廠家供給，并能滿足建材質量標準的要求。 本項目筑路材料主要采用公路運輸方式，項目所屬地公路比較發(fā)達，完全可以滿足本項目建設期間材料運輸要求。 供電、供水和排水 本項目用電量不大，建設用電和生活用電不成問題。供水能得到保證，城市水廠就在項目附近。排水可通過城市污水管網(wǎng)排出進入城市污水處理廠。 市政交通條件 項目所在地南臨 思南 縣城 老 城 區(qū)，位于新城 開發(fā)區(qū)，市政交通條件十分便利。 郵電通信 思南縣屬省內區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡。項目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 16 第五章 工程方案 地理位置 官井片區(qū)舊城改造一期工程位于思南縣老城區(qū)，建設用地面積 平方米。用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50 米。 交通條件 項目所在地 位于思南縣城老城區(qū)，東臨府后街，西臨環(huán)城路，交通非常方便。 場址地形地貌 官井片區(qū)舊城改造一期工程位 于思南縣老城區(qū)，建設用地面積 平方米。用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50 米。 場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。 總平面布置 官井片區(qū)舊城改造一期工程 由 A、 B、 C 三棟居住用房， A、 B 兩棟緊靠府后街， C 棟毗鄰環(huán)城路， A、 B 與 C 之間修建休閑場所及 花壇。 強化住宅中心主要涉及以下兩個方面。 第一層面，是對住區(qū)主題概念的強化。 強化明確的主題，不單給予居住環(huán)境設計主線，而且也會加強樓盤在市場上的競爭力。方案中強調現(xiàn)代文化的“時代感”和城市景觀資源的“導入”作為住區(qū)的主體概念。 第二層面，是對住區(qū)空間幾何中心的強化。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 17 在方案中，我們關心住區(qū)的公共空間環(huán)境。對這些中心加以強化，有助于增強住區(qū)公共空間的凝聚力和識別性，并從視覺上引導居民相互交往。 豎向設計 設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件，場地平整設計后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡 為 %，室外場地的連接方式采用平坡式與臺階式相結合。 工程類別 本項目是由 三棟主樓及附屬設施 多層建筑組成綜合樓建設項目。 總體布局 本 工程 設有 三棟主居民住房， 總建筑面積 平方米 ； 建筑類別二類 ；高層辦公樓 和地下停車庫防火等級 六 級， 多層辦公樓 防火等級二級。 平面布置 居民用房設置為 商業(yè)、 多層住宅、高層住宅、半地下室、 地下車庫等，可容納戶數(shù) 224 戶。 剖面設計 建筑容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %，建造一個適宜人居的生 活小區(qū)。 無障礙設計 根據(jù)《城市道路及建筑物無障礙設計規(guī)范》 JGJ502020 第 4 條：所有入口及人行道設置提示盲道。具體由景觀公司設計施工；根據(jù)《城思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 18 市道路及建筑物無障礙設計規(guī)范》 JGJ502020 第 7 條：所有入口及室外踏步單邊均設置殘疾人坡道，所有坡道寬度 ≥ 米坡度 ≥1 ： 12，具體由景觀公司設計施工。 立面設計 設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件，場地平整設計后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱 坡為 %，室外場地的連接方式采用平坡式與臺階式相結合。 工程設計采用的規(guī)程規(guī)范 《 建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 》 《 建筑結構荷載規(guī)范 》 《 混凝土結構設計規(guī)