【正文】 產，是貴州省著名的商品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產基地 。 煤炭資源 豐富，遍布境內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊藏總量達 2636 萬噸，煤層穩(wěn)定，煤質優(yōu)良。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長 533 公里，自然落差大，水能理論蘊藏量高達 140 余萬千瓦。 旅游資源十分豐富，賦有獨特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民族風情。 思南縣共轄 13 個鎮(zhèn) 14 個民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個民族。其中農業(yè)人口為 萬人，非農業(yè)人口為 萬人，人口密度為 289 人 /平方公里。工業(yè)經濟增長方式將由粗放型向集約型轉化，進入了一個新的轉型發(fā)展階段。 2020 年，全縣生產總值 ，全社會固定資產投資完成 億元，社會消費品零售總額 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 5 民人均純收入分別達 10104 元和 2539 元。 用地規(guī)模 2020 年，全縣建設用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2020 年和 2020 年，建設用地總規(guī)模分別達 11748 公頃和 13000 公頃。 G56 杭瑞高速（ 杭州 — 瑞麗）思南至遵義段正在建設之中，建成之后將大大縮 短思南與東部沿海發(fā)達城市的旅程時間，同時也將提升思南的交通地位 ； 思南水 運 交通便利， 全縣有通航水域 137 公里， 200 噸客貨輪可順江直達重慶、 武漢 、上海等地。 “ 十五 ” 期間，建設移動基站 74 個，發(fā)展了 VPMN 網，移動通信網絡實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 移動電話 ，全縣移動用戶已達到 3 萬戶，聯(lián)通用戶 1萬戶，固定電話用戶 萬戶，小靈通用戶 1 萬戶，寬帶用戶 萬思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 6 戶。完成了 336個 行政村 通訊設施建設，建設了農村無線固定電話接入網、車載電話、傳輸光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網、數(shù)據(jù)自動監(jiān)測為一體的 現(xiàn)代通信網絡 。本工程的實施正是作為 改善思南居民居住環(huán)境的 必要條件，將為 改造思南 人民的 居住條件 提供有力保障。 本項目的建設，能 完善思南 縣部分城市功能，是保證 思南 人民正常生產、生活的需要。 隨著西部大開發(fā)和城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實施， 思南 縣委、縣政府審時度勢提 出了以 “雙擁模范縣 ”為特色的新時期的發(fā)展戰(zhàn)略目標 ； 隨著思南縣社會經濟的發(fā)展、城市建設的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉變 ； 隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場發(fā)展前景的 辦公 區(qū)成為思南縣建設的當務之急 ； 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的 辦公環(huán)境； 隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 7 意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡，盡可能減少對環(huán)境的破壞。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 8 二、市場預測 一．市場調查 目前 思南縣城 住宅市場供 應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2 的占總量的 39%,121140 m2 占總量的31%,141 m2的 上的 占總量的 18%。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產市場上最為關心的問題 ,根據(jù)我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 2130 萬之間的占 %， 承受總價格在 3140 萬的占 %， 承受總價格在 41 萬 以上 的占 8%。 另外，重點調查了我們的項目所在地官井舊城區(qū) 房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 2020 年第四 季度 江岸名都 樓盤銷售均價在 27003300 元 /平方米 ，且銷售情況良好： 金輝疊翠園 均價在 24002700 元 /平方米 且銷售情況同樣 良好 ?？傮w而言， 思南 縣城新建 樓盤 本 年 度價格都有所提高。 二．產品供需預測 根據(jù)調查，目前 思南縣 房地產投資大幅增加， 為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產市場之一， 2020 年上半年武漢完成住宅建設投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。其中住宅投資 億元，思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 9 同比增長 %，占總投資的 75%，經濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的%， 99 年上升到 60%， 在 2020 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 今年 思南縣 基礎建設 將要 快速發(fā)展。 從原因上看，主要有 五 ： ，地價上升。 。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 10 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導致 價格上揚 。 由于 思南縣 人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入 思南 。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 2500 元 左右 。由于 思南縣 人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開 發(fā)企業(yè)紛紛入駐 思南 以爭奪市場。 另外知名企業(yè)得到追捧。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和省 內外 的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 五．市場風險分析 領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家 庭。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 12 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 13 用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50米。 本項目是由 三棟主樓及附屬設施 多層建筑組成綜合樓建設項目。 居民用房設置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、半地下室、地下車庫等，可容納戶數(shù) 224 戶。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 第四章 項目選址及建設條件 項目專家組會同 思南 縣發(fā)展計劃局、規(guī)劃局、 貴州鴻昌園房地產開發(fā)有限責任公司 等部門有關人員一起進行了反復考察論證，并報 思南 縣委、縣政府。其理由如下： 本項目用地位 于貴州省銅仁市思南縣思唐鎮(zhèn) 府后街 ， 土地權屬清楚，建設 官井片區(qū)舊城改造工程 不需新征土地。 水電等設施齊全，能滿足 官井片區(qū)舊城改造工程 的用電、用水要求。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。 氣象 與水文 場地 屬亞熱帶山區(qū)型季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明 ，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無霜期 290 天 ， 水能資源豐富。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 15 地震 據(jù)場地及周邊地表調查，場地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥石流、構造破碎帶、滾石等不良地質作用。此外，項目地區(qū)有大型的建材市場，具有 充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應的生產廠家供給，并能滿足建材質量標準的要求。 供電、供水和排水 本項目用電量不大，建設用電和生活用電不成問題。排水可通過城市污水管網排出進入城市污水處理廠。 郵電通信 思南縣屬省內區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程控交換網、寬帶互聯(lián)網、長途數(shù)字傳輸網、移動通訊網、無線尋呼網等現(xiàn)代公用電信網絡。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 第五章 工程方案 地理位置 官井片區(qū)舊城改造一期工程位于思南縣老城區(qū)，建設用地面積 平方米。 交通條件 項目所在地 位于思南縣城老城區(qū)，東臨府后街，西臨環(huán)城路，交通非常方便。用地沿東西方向呈一長條形，地勢高差大，東西向最大高差近 50 米。 總平面布置 官井片區(qū)舊城改造一期工程 由 A、 B、 C 三棟居住用房， A、 B 兩棟緊靠府后街， C 棟毗鄰環(huán)城路， A、 B 與 C 之間修建休閑場所及 花壇。 第一層面，是對住區(qū)主題概念的強化。方案中強調現(xiàn)代文化的“時代感”和城市景觀資源的“導入”作為住區(qū)的主體概念。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Design 在方案中，我們關心住區(qū)的公共空間環(huán)境。 豎向設計 設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件，場地平整設計后最大高差約為 20 米，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡 為 %，室外場地的連接方式采用平坡式與臺階式相結合。 總體布局 本 工程 設有 三棟主居民住房， 總建筑面積 平方米 ； 建筑類別二類 ；高層辦公樓 和地下停車庫防火等級 六 級， 多層辦公樓 防火等級二級。 剖面設計 建筑容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %，建造一個適宜人居的生 活小區(qū)。具體由景觀公司設計施工；根據(jù)《城思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程