【文章內(nèi)容簡介】 板，通過示范效應(yīng)為項(xiàng)目 的營銷提供市場信心支持，具體的措施可能是基礎(chǔ)設(shè)施先行、環(huán)境美化先行、服務(wù)配套先行。 項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)周期設(shè)定 根據(jù)上述項(xiàng)目推進(jìn)的原則，我們初步構(gòu)思的項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)安排方案如下： ? 全面的用地整治 包括場地平整、圍墻等，首先營造出一個(gè)大規(guī)模居住社區(qū)已開始全面進(jìn)行建設(shè)的氣勢(shì)； ? 按組團(tuán)進(jìn)行分期開發(fā) 根據(jù)用地的現(xiàn)有形狀及規(guī)劃的可能性，應(yīng)率先啟動(dòng)項(xiàng)目用地坡勢(shì)較緩地塊組團(tuán)，以率先聚集人氣，然后向北面縱深依次推進(jìn)，這符合周邊大環(huán)境總體開發(fā)進(jìn)度。 ? 中后期啟動(dòng)商業(yè)服務(wù)建設(shè) 在住宅產(chǎn)品的推廣取得成效之后，中后期應(yīng)適時(shí)啟動(dòng) 項(xiàng)目中的商業(yè)街區(qū)，為本項(xiàng)目后期的價(jià)格拔高形成強(qiáng)大支持力，同時(shí)配合前期首批居民的入住。 ? 后期環(huán)境營造展現(xiàn) 包括小區(qū)服務(wù)配套及環(huán)境，這可能是按規(guī)劃構(gòu)思綠化和部分園藝；服務(wù)配套將可能是會(huì)涉及一些室外康體設(shè)施；與此同時(shí)，進(jìn)行中心廣場的建設(shè)；在小區(qū)開發(fā)進(jìn)入后續(xù)階段時(shí)，再建設(shè)規(guī)劃構(gòu)思中的標(biāo)志性形象工程及環(huán)境。 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 16 （ 1）開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 （ 2）根據(jù) 重慶市 可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì) 及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 2 個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 9 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 3 個(gè)月 （ 3）根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中分為三個(gè)片區(qū)開發(fā)期 ,基本按項(xiàng)目總建設(shè)面積的 1/3左右劃分為一個(gè)組團(tuán)級(jí)的工程流水片區(qū) ,間隔五個(gè)月的動(dòng)工時(shí)間 , 從項(xiàng)目基地較成熟的地塊漸次向北面縱深，并向東西兩側(cè)推進(jìn) ,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。 開發(fā)計(jì)劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)安排 計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見附圖表一） 項(xiàng)目投資計(jì)劃 （ 1）投資原則 :本項(xiàng)目遵循一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建，分流水片建設(shè)施重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 17 工的原則。 （ 2）各分項(xiàng)投資內(nèi)容按如下模式進(jìn)行建設(shè)周期內(nèi)的資金分配 : A 項(xiàng)目的土地費(fèi)用在首個(gè)項(xiàng)目片區(qū)啟動(dòng)的首季列支 ,項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用在項(xiàng)目片區(qū)啟動(dòng)的首季列支 ,項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用在項(xiàng)目片區(qū)啟動(dòng)的首季列支。 B 項(xiàng)目的建筑工程費(fèi) ,按各流水片所安排的時(shí)間周期 ,在各三個(gè)季度的跨度內(nèi) ,平均投入。 C 項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程按比例 ,與各流水片關(guān)聯(lián) ,在實(shí)施的季度內(nèi)列支。 D 項(xiàng)目的 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi) ,在項(xiàng)目的總周期內(nèi)平均列支。 E 項(xiàng)目的營銷費(fèi)用中銷售中心裝修費(fèi)用在項(xiàng)目啟動(dòng)的首季列支 ,廣告推廣、策劃代理費(fèi)用在項(xiàng)目啟動(dòng)的第二個(gè)季度起的項(xiàng)目總周期內(nèi)內(nèi)平均分配支出。 F 銷售稅費(fèi)及所得稅按銷售進(jìn)度支出 ,不列支在項(xiàng)目的靜態(tài)投資計(jì)劃之中。 投資計(jì)劃安排 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 18 根據(jù)如上的投資安排原則及項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 ,初步安排出項(xiàng)目的投資計(jì)劃，本項(xiàng)目的投資安排計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見附表二） 三 項(xiàng)目銷售、現(xiàn)金流量與預(yù)期 銷售的政策限定 （ 1）根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2021年 6 月 1 日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方可預(yù)銷售 ,重慶市 一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》 ， 而在 重慶 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)則較為寬松，有公寓個(gè)案在完成土地平整的狀態(tài)下，即可由邕寧縣建設(shè)局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。鑒于本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)象為坡地建筑，基礎(chǔ)成本較一般平地規(guī)劃項(xiàng)目為高，完成單體基礎(chǔ)時(shí)，項(xiàng)目投資達(dá)到總投資的百分之二十五，因此本報(bào)告中將項(xiàng)目預(yù)售條件達(dá)成時(shí)點(diǎn)，設(shè)定為完成單體基礎(chǔ)后并開始主體施工時(shí) 。 （ 2）按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭放貸手續(xù)。有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公寓個(gè)案的工程形象進(jìn)度至 2— 3 層時(shí)已可放貸。本報(bào)告中將項(xiàng)目按揭放貸條件設(shè)定為多層建筑主體封頂。 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 19 （ 3）綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工的當(dāng)季 ,達(dá)到銀行按揭款放貸的條件是 ,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第二季。 銷售計(jì)劃設(shè)計(jì) （ 1）按在 重慶 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在完成單體基礎(chǔ)當(dāng)季取得預(yù)售許可證后即開始正式對(duì)市場發(fā)售期 房。 （ 2）根據(jù) 重慶市 房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目區(qū)位綜合競爭力分析 ,我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各流水片區(qū)在啟動(dòng)后的 12 個(gè)月內(nèi)完成銷售，每一流水片完成銷售面積比例預(yù)計(jì)如下，： 首月：完成銷售面積的 10%； 第二月：完成銷售面積的 20%； 第三月：完成銷售面積的 30%； 第四月：完成銷售面積的 40%； 銷售現(xiàn)金流入 重慶 ?頂峰 A 區(qū) 項(xiàng)目 20 項(xiàng)目現(xiàn)金流量模型 ? 在項(xiàng)目分析的本階段，要提供一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量模型是較困難的，除了項(xiàng)目現(xiàn)金流出與項(xiàng)目的詳細(xì)開發(fā)計(jì)劃密切相關(guān)之外，項(xiàng)目的現(xiàn)金流入所涉及的因素也非常多，如銷售速度、客戶的付款方式 等等。 按 本 公司對(duì) 重慶 其它住宅項(xiàng)目的分析總結(jié)，本項(xiàng)目亦應(yīng)有良好的現(xiàn)金流量模型，主要在于營銷售提前的經(jīng)營理念的實(shí)施，我們預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目在從正式啟動(dòng)住宅工程建設(shè)的第五個(gè)季度，將可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的正值。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)計(jì) ⑴根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)定的分期滾動(dòng)開發(fā)模式和營銷前置的運(yùn)作構(gòu)架，結(jié)合住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)與規(guī)律，以及從其它住宅項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，考慮到各種因素后綜合判斷，我們預(yù)計(jì)， 重慶奇瑞 房地產(chǎn)有限公司需向本項(xiàng)目投入的開發(fā)經(jīng)營周轉(zhuǎn)性啟動(dòng)資金約為 3600 萬元（不含土地相關(guān)的費(fèi)用）。 ⑵商品住宅分為三個(gè)流水片開發(fā)及 銷售 ,每個(gè)流水片可銷售的商品住宅面積為 平方米 ,設(shè)定