【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)勢(shì)頭。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程比較緩慢。目前，沿江地區(qū)的開(kāi)發(fā)速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項(xiàng)目，其供應(yīng)量占全區(qū)總量的一半以上。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標(biāo)志區(qū)域。在2001年13季度，九龍坡區(qū)銷售面積65萬(wàn)平方米，居全市第一位，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。這一切數(shù)據(jù)的分析可以看出，2002年及今后的幾年將是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的春天。（二）地塊條件分析及經(jīng)營(yíng)取向地塊現(xiàn)狀條件分析城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，并從一定程度上決定了一個(gè)項(xiàng)目存在的價(jià)值性和合理性。從九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來(lái)看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤(pán)為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。（1）楊九路，為舊城市居住片區(qū)楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個(gè)傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過(guò)幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個(gè)非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，西車廠對(duì)家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個(gè)獨(dú)立的生活社區(qū)。只是由于形成歷史時(shí)間長(zhǎng)，西車廠的效益欠佳，缺少對(duì)該區(qū)域的進(jìn)一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。（2）西郊路，為政府行政區(qū)西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān)了街區(qū)的行政功能。區(qū)政府的所有機(jī)構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場(chǎng)、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中“人道美”超市、前進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動(dòng)物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。此區(qū)域交通十分便利，22223416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達(dá)全市各地。另外，在動(dòng)物園周圍形成了一個(gè)美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營(yíng)業(yè)面積都相對(duì)較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個(gè)消費(fèi)相對(duì)較高的娛樂(lè)街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街區(qū)功能。（3）橫街，為飲食娛樂(lè)區(qū)楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風(fēng)味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場(chǎng)處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積適中，比較適合工薪階層消費(fèi)。另外，國(guó)際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營(yíng)業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購(gòu)物的首選場(chǎng)所。立丹百貨公司開(kāi)辦的時(shí)尚俱樂(lè)部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧，在本地區(qū)享有較高的知名度。（4）正街，街區(qū)功能尚待明確楊正街是一個(gè)傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。經(jīng)過(guò)近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時(shí)該區(qū)域也是一個(gè)非常大的居民居住區(qū)。從建設(shè)廣場(chǎng)到轉(zhuǎn)盤(pán)大概500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營(yíng)業(yè)面積都比較大。而楊重百、國(guó)美電器、得克士炸雞、新華書(shū)店、華億平價(jià)超市、山城平價(jià)超市等都是比較有名的企業(yè)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營(yíng)業(yè)廳。在九九商場(chǎng)的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。還有一些小型娛樂(lè)場(chǎng)所及一家二星級(jí)賓館。這些都使該街區(qū)成為一個(gè)消費(fèi)相對(duì)集中的一個(gè)商業(yè)、娛樂(lè)性街區(qū)?？偟膩?lái)說(shuō)楊正街正逐步成為一個(gè)以商業(yè)性消費(fèi)為主，娛樂(lè)性消費(fèi)為輔的商業(yè)型街區(qū)。（5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確石坪橋正街也是一個(gè)傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊(duì)、餐館一應(yīng)俱全。其中重慶工學(xué)院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學(xué)。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。 此外交通十分便利，404140414141404（沙）、4230404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。（6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū)由于九龍坡區(qū)將天寶新城規(guī)劃為未來(lái)都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。所以天寶新城近幾年以來(lái)，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心所在。直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領(lǐng)先水平。以商業(yè)為例，大商業(yè)配套依托楊家坪商業(yè)區(qū)。生活配套的門(mén)面及便利店等解決，只是由于發(fā)展尚需一定時(shí)間完善。地塊SWOT分析（1）項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析（strength）第一，濱江的地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒(méi)有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)。地塊位于九龍坡區(qū)的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離九龍坡區(qū)政府和各職能部門(mén)的辦公住所地點(diǎn)近。周邊的大型商家云集，有新世紀(jì)、富安、重百、立丹百貨等。拆遷后，舊建筑對(duì)該地塊沒(méi)有影響，無(wú)大的工業(yè)污染，并且臨江的空氣清新，風(fēng)光獨(dú)好，這是一大優(yōu)勢(shì)。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，是步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街，這一點(diǎn)使具有人口優(yōu)勢(shì)的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢(shì)更突出。第三、教育配套優(yōu)勢(shì)。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、天寶試驗(yàn)學(xué)校（小區(qū)附近在建）、天寶廣場(chǎng)、佳宇廣場(chǎng)等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來(lái)的不便，在推廣上，應(yīng)該渲染這一優(yōu)勢(shì)。第四、建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開(kāi)闊，可以眺望長(zhǎng)江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。第五、交通優(yōu)勢(shì)。雖然沒(méi)有珠江花園的交通方便，但是較同類物業(yè)，如江山多驕等濱江小區(qū)的地理位置優(yōu)越。楊家坪的商業(yè)步行街環(huán)行通道、濱江路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，到輕軌投入使用，交通條件將更加便捷，有利于促進(jìn)休閑、居住功能的充分發(fā)揮。（2）項(xiàng)目地塊弱勢(shì)分析（weakness）第一、項(xiàng)目地塊位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道“天寶新城”王家溝，東臨長(zhǎng)江、濱江路及成渝鐵路，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，南臨木材廠山地。社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。商業(yè)步行街暫時(shí)還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進(jìn)一步鞏固。第二、高壓線、墳場(chǎng)、鐵路、碼頭、小工廠等對(duì)小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴(yán)重制約價(jià)格的檔次提升。鐵路和碼頭可以通過(guò)整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場(chǎng)一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會(huì)不利于樓盤(pán)銷售；對(duì)高壓線的處理來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡力避免影響小區(qū)的居住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價(jià)值的提升。（3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤(pán)下移之后，將極大的提升地段的交通條件。濱江路開(kāi)通后，黃楊新城與天寶新城通過(guò)濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動(dòng)天寶項(xiàng)目的銷售。天寶新城是純居住區(qū)域，隨著私車的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。這將為項(xiàng)目的居住功能創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級(jí)差地租將有一個(gè)縮小差距的過(guò)程，在歷史沿革的地價(jià)指引下，高性價(jià)比的地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將有重大突破，輕軌、濱江路沿線的城市人口將急劇膨脹，給楊家坪帶來(lái)更多的富裕人口，從而促進(jìn)楊家坪周邊的繁榮。第三、二郎開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)九龍坡區(qū)的城市集聚能力會(huì)有更為顯著的促進(jìn)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會(huì)有部分分流到楊家坪，帶動(dòng)楊家坪城市功能的進(jìn)一步完善。第四、入世后，國(guó)際間經(jīng)濟(jì)交流日益發(fā)達(dá)，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對(duì)居住的需求將與日俱增。（4）項(xiàng)目地塊的困難點(diǎn)（threat）第一、地理目前地理位置掉角。難以迅速聚集人氣。第二、面對(duì)周邊市場(chǎng)價(jià)位不太高的情況，九龍坡、南岸區(qū)的開(kāi)發(fā)量激增，強(qiáng)手林立，特別是近期將要開(kāi)發(fā)的融僑半島、廣廈城、黃楊新城、南方新城等項(xiàng)目，天寶新城周邊的市場(chǎng)爭(zhēng)奪將進(jìn)一步擴(kuò)大化。第三、火車噪音的污染，不容忽視。地塊經(jīng)營(yíng)的適宜性分析為了樹(shù)立九龍坡區(qū)的現(xiàn)代城市形象，吸引外來(lái)投資，提升九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，在最佳使用原則的前提下，結(jié)合九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體利益，從上述地塊的SWOT分析，可以看出近幾年內(nèi)，地塊適合單一的用途，最佳的地塊經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)該是作為中高檔住宅的使用。第四章 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃及總體布局一、 一、 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖）小區(qū)通過(guò)城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為拆遷還建用地，布置點(diǎn)式高層建筑1棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個(gè)各具特色的庭院組成。社區(qū)中心南側(cè)為“竹”之庭院，北側(cè)為“水”之庭院，“水”之庭院以西為“人”之庭院。小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢(shì)，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過(guò)小區(qū)入口廣場(chǎng)、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。根據(jù)用地地形特征，小區(qū)車行道呈環(huán)行布置，在布局上注重人與自然的親和與溝通。小區(qū)的平面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（11+1F），背靠山體布置高層（27+1F、18+1F）。建筑物根據(jù)用地地形錯(cuò)落圍合布置，停車場(chǎng)采用地面與地下、集中與分散相結(jié)合的方式人車分流方式。建筑立面圖（附圖）戶型比例戶型面積（㎡）一室一廳二室一廳二室二廳三室二廳四室二廳躍 層整體比例備 注45－5544％J=44。70－8088％J=8880－9013612％D=68。G=6890－10034681210％C=12。F=68。I=34100－110276％E=60。H=216。110－120686％D=34。I=34120－130250％D=34。 H=216130－14080128％B=80。C=12140－15020％A=20。180－25052％戶 數(shù)44881707422076100％1140二、 二、 項(xiàng)目規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)新建總面積147886㎡，其中住宅面積127591㎡，車庫(kù)面積12052㎡，㎡，㎡，㎡。其他主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：綠地率：31% 覆蓋率：22%停車位：364個(gè) 總戶數(shù)：1182套居住人口：4137人三、 三、 景觀設(shè)計(jì)方案（附圖） 小區(qū)道路及綠化考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫(kù)入口這段路上隔一定距離設(shè)草磚減震帶，以減緩進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車車速，保障小區(qū)居民的安全。處于對(duì)人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草磚帶，在不影響行車的同時(shí)減少