【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，我們預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到15%左右。，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90?70標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2008年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2007年的政策，在奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，2008年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國(guó)務(wù)院更是專門(mén)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意， 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文（《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），05年國(guó)八條、144號(hào)文（《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》）和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門(mén)”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 2008年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2008年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看，2008年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2008年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2008年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。第4章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過(guò)、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。 ，，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告項(xiàng)目建成后，將形成三大功能：通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問(wèn)題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為某的一個(gè)亮點(diǎn)工程。 項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來(lái)入住，打造的舒適住宅環(huán)境。 商貿(mào)市場(chǎng)，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開(kāi)展商貿(mào)業(yè)開(kāi)發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場(chǎng)，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第5章 建設(shè)方案 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求?！斑m用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出某文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。2公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)庭院綠化帶、建筑小品等。 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：1. 基礎(chǔ)選型及處理 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)。地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。 第6章 場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 該項(xiàng)目選址為某市某區(qū)某街棚戶區(qū) 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告1. 地理環(huán)境某市是遼寧省轄市，是中國(guó)最大的邊境城市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國(guó)的新義洲市隔江相望，南臨黃海2．地形地貌某地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長(zhǎng)白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡．地勢(shì)由東北向西南逐漸降低．按高度和地形特征，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南苑沿海平原區(qū)３累規(guī)模較大的地貌單元．其中以山地和丘陵為主，局部還有階地／臺(tái)地等小型地貌單元．鳳城市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū)．一般海拔4001000米,侵蝕切割深度300500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，還有青倚山，黃椅山等休眠火山。鳳城市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300500米，侵蝕切割深度100300米。鳳城市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米以下，相對(duì)高差50150米。寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標(biāo)高25米，地勢(shì)略向黃海傾斜。3氣候特征某地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風(fēng)帶區(qū)。季風(fēng)明顯，冬季多偏北風(fēng)，北方冷空氣經(jīng)常南下，平均4—6天就有一次不同強(qiáng)度的冷空氣南下過(guò)程，引起降溫、降雨、大風(fēng)天氣。夏季西風(fēng)帶環(huán)流范圍北退，副熱帶環(huán)流隨之北進(jìn)， 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告本區(qū)多偏南風(fēng)，使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流經(jīng)常北來(lái)，影響我區(qū)多陰?kù)F、暴雨等天氣。夏末秋初，在東南季風(fēng)的操縱下，我國(guó)東南沿海的臺(tái)風(fēng)常隨之北上，影響我區(qū)。春秋季節(jié)是南、北風(fēng)交替的季節(jié)。春季冷空氣開(kāi)始衰弱北退，暖空氣北進(jìn)；秋季則反之。上述天氣形勢(shì)特點(diǎn)，形成我區(qū)為溫帶氣候，四季分明。冬季時(shí)間最長(zhǎng)，夏季次之，春秋過(guò)渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海，造成南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候，南北冷暖轉(zhuǎn)換時(shí)間約半個(gè)月