【文章內(nèi)容簡介】 重點工程建設管理局對項目招投標、質(zhì)量、工期等進行管理；對政府建設項目總投資進行管理和控制，按進度撥付項目建設資金等。公司經(jīng)營宗旨：以 XX 市總體規(guī)劃為先導 ，以打造 XX 市城市建設公眾投融資平臺和加快 XX 市城市發(fā)展 為目標，以城市建設發(fā)展為中心，謀求公司的發(fā)展壯大，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟效益，努力將 XX 市建成二十一世紀國家級生態(tài)示范城市，為 XX 市民建設一個安逸祥和的美好家園。 可行性研究的依據(jù)與范圍 可行性研究的依據(jù)經(jīng)批準的 項目建議書和立項批準文件委托單位的委托 書及有關的合同、協(xié)議書建設部頒 布的現(xiàn)行建筑工程設計規(guī)范《XX 市棚 戶區(qū)及舊住宅改造 實施方案》（蚌政[2022]143 號）《XX 市城市房屋拆遷補償安置標準暫行規(guī)定》（蚌政[2022]144號文件）《XX 市轄 區(qū)征地拆遷 補償安置暫行規(guī)定》（蚌政[2022]02 號）《XX 市棚 戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造 實施方案的通知》中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2022]295 號安徽省發(fā) 展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設廳《關于加快推進城市棚12戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 可行性研究的范圍本可行性研究著重開發(fā)項目的必要性、投資估算、經(jīng)濟效益評價和社會效益評價等方面的工作，針對項目建設的有利因素和不利因素，擬 定符合當前形勢的項目運作方案，論證其建設的必要性及可行性；在此基礎上作出研究結論，并提出合理化建議。 項目提出的背景和必要性 項目提出的背景為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、省國土資源廳《關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》和《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24號）和《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）精神，全面落 實全國保障性安居工程工作會 議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶 區(qū)及舊住宅區(qū)改造 實施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷補償安置標準》。2022 年 11 月 14 日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動員大會，時任 XX 市長陳啟濤宣布XX 市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟 動。 XX 城市總體規(guī) 劃的要求結合市政府提出的對城市中心城區(qū)“退二 進三” 的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時建設公13共設施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎設施和配套設施的建設，改善整個地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。改善 XX 市投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造 XX 生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅實的基礎，是促進 XX 市經(jīng)濟快速健康發(fā)展的必然選擇。同時項目建設可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 項目建設條件XX 市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡南北，經(jīng)濟、文化、科研、教育等方面相對西部發(fā)達，是東部地區(qū)梯度轉移的首選之地。XX 市位于東經(jīng) 117176。12’、北緯 32176。57’。為亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點。全區(qū)四季分明，季風顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。項目所包含的 20 個子項，大多數(shù)都在主要城市基礎設施相對齊全的老城區(qū)，項目實施時僅對周邊的道路、給排水、供電供氣設施加以完善既能滿足項目的建設和使用要求。 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū) 現(xiàn)狀經(jīng)實地普查 XX 市舊住宅區(qū)的具體 現(xiàn)狀概況如下：建設時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24 公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風化，且年久失修，14已形成險房、危房。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域自然條件極差，市政基礎設施欠帳多，道路等基礎設施年久失修。無排水設施，使用公用水井、旱廁，群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢低洼，排水不暢，群眾生命財產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災安全隱患極大。一旦失火將火燒連營， 難以控制。人口居住密度大、房屋建筑面積??；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達 60%以上，戶 均建筑面積在 25 平方米以下的占 85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的 30%。家庭經(jīng)濟收入低、生活十分困難，但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴大而失地農(nóng)民。 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計劃投資規(guī)模 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是 XX 市政府的改造思想，本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原相結合，分別還原至統(tǒng)一規(guī)劃的 20 個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公共綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行開發(fā)。 計劃建設和投資規(guī)模2022 年 XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目: 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi)，總共拆遷 30 個15棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；還原建設項目 20 個，各區(qū)建設規(guī)模如下（表 11）：16項目規(guī)劃經(jīng)濟技術分析匯總表表 11 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積1 就地建房還原用土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542　 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993　 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017　 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158　 幼兒園(小學）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316　 綜合服務用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 260593 容積率 　 　 　 　 　 　 　 　4 綠化率 % 　 　 　 　 　 　 　5 建筑密度 % 　 　 　 　 　 　 　6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 100597 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176　 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860　 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169 總人口 人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項目擬規(guī)劃建總建筑面積為 萬平方米。17 項目主要經(jīng)濟指標項目的主要技術經(jīng)濟指標見（表 12）表 12 主要經(jīng)濟技術指標 項目組織與管理由 XX 市市委書記親 自領銜抓該項目的實 施工作；并設置專門辦公室，市財政、建設、土地、審計等有關部門負責人為成員，定期召開匯報會和協(xié)調(diào)會，及時解決建設中的問題，促進建設工作的快速進行。XX 市城市投資控股有限公司項目的投融資平臺，負責項目的具體實施工作，公司領導班子高度重視本項目建設，由公司董事長劉東勁掛帥組建項目領導班子，負責項目建設的領導、組織、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 投資概算及資金來源該項目計劃總投資 625999 萬元（詳見《年度投資計劃和資金籌措計劃》）。資金來源：XX 市財政和 項目公司自籌資 金 125999 萬元，銀行貸款 500000 萬元項 目 單 位 指 標總用地 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 項目建設總投資 萬元 625999項目經(jīng)營收入 萬元 781658利稅總額 萬元 48510財務內(nèi)部收益率 % 18 主要技術經(jīng)濟指標 項目財務收益本項目建成后，可置換出城市開發(fā)用地 3622 多畝，以競拍方式出讓，商 業(yè)、住宅、 經(jīng)營 性用地土地收益將有 598841 萬元，項目其他收益 182844 萬元，計算期內(nèi)項目總收入可達約 781658 萬元。 社會效益本項目如期建成，將極大的改善 XX 市的投資環(huán)境，促進 XX 市區(qū)整體框架規(guī)模的早日形成，完成 XX 市擴大城市區(qū)域、改善交通狀況的目標，將對 XX 市的招商引資工作和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級、造就更多的優(yōu)勢企業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高 XX 市綜合競爭力起到重要推動作用，社會效益巨大。拉動 XX 市 GDP 迅速增長。帶動 XX 市地域GDP 約 個百分點。 綜合評價XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造 項目的建設，將徹底解決 XX 市發(fā)展的瓶頸，改善 XX 市的基礎設施條件，增強 XX 市的綜合競爭力，增加了市區(qū)可開發(fā)利用土地面積，為 XX 市可持續(xù)科學發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。可拉動全市 GDP 增長 個百分點，并創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對 XX 市的經(jīng)濟發(fā)展將起到巨大的推動作用，從而加快實現(xiàn)富民強市的目標。第二章 項目提出的背景和必要性分析19 項目提出的背景近年來安徽省沿江城市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，特別是國務院批準了“ 皖江城市 帶承接 產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)” 后，將 進一步加速沿江經(jīng)濟的發(fā)展。而皖北的發(fā)展相對滯后，制約了全省的整體發(fā)展，作為皖北重要城市的 XX，發(fā)展城市經(jīng)濟，提升城市形象已迫在眉睫。在新世紀之初，安徽高瞻遠矚，決定實施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展” 戰(zhàn)略。在 《中共安徽省委、安徽省人民政府關于 進一步加快淮北地區(qū)發(fā)展的若干意見》中明確指出：“XX 市要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，發(fā)展成為淮北地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心城市”。進入“ ”以來，省委、省政府再次強調(diào)大力發(fā)展“兩淮一蚌 ”，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。為 XX 實現(xiàn)“ 加快發(fā)展，富民強市” 的目標 打下了堅實基礎。安徽地處我國中部地區(qū) 6 省之一，XX 市位于安徽北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟帶向中西部經(jīng)濟帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連南通北的不可替代的“ 立交橋” 作用，促 進中部崛起，是中央加大基礎設施投資，擴大高新技術和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給 XX 經(jīng)濟 的發(fā)展帶來了難得機遇。XX 又是安徽省重要的綜合性加工業(yè)基地、區(qū)域性中心城市，地處京滬線和淮南線交匯處，是淮北地區(qū)商貿(mào)中心、交通樞紐、綜合性工業(yè)城市。XX 作為安徽省最大的老工 業(yè)基地，曾 經(jīng)擁有全省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)工人隊伍，國有企業(yè)數(shù)量高居省內(nèi)各城市之首，曾經(jīng)在計劃經(jīng)濟年代為安徽的發(fā)展做出了巨大的貢獻。早在 1947 年時，市區(qū)人口達到33 萬人，成為安徽省第一大城市，是全省第一個省轄市。解放后國務院把 XX 作為重點工 業(yè)發(fā)展城市和“一五” 、“二五”計劃重點發(fā)展城市，20在“一五”、 “二五” 時期搬遷來了大量國家級 的工廠和科研機構。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，由于多種因素以及經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的影響，XX 這個老工業(yè)基地的困境逐步顯露出來。在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設簡易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住，由于企業(yè)經(jīng)營不善或改制轉軌，無力對房屋進行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)，如“三五 ”期間興建的二鋼生活區(qū)和大慶生活區(qū)等。 還有的是隨著城市建設的發(fā)展，一些城中村村民轉為市民，土地性質(zhì)轉為國有，但居住環(huán)境、居住條件沒有改善，如釣魚臺棚戶區(qū)、淮上區(qū)大部分地塊等老居住區(qū)和“城中村” ，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎設施無法改善，嚴重影響著城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時也制約著 XX 市的城市現(xiàn)代化的發(fā)展進程。為此，XX 市以國家大力發(fā)展泛長三角經(jīng)濟圈為契機，在提高市民的經(jīng)濟文化生活水平的同時，為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省 財政廳、省國土資源廳《關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》和《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24 號）和《國務院辦 公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷補償安置標準》。2022 年11 月 14 日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動員大會，21時任 XX 市長陳啟濤宣布 XX 市新一輪棚 戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動。 項目建設的必要性 城市總體規(guī)劃的要求⑴、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場逐步開放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更