【正文】 .......................................................78 融資方案 ................................................................................84 資 本金籌措 ........................................................................84 債務資 金籌措 ....................................................................84 融資方案分析 .......................................................................84 融 資結 構分析 ....................................................................84 融 資 成本分析 ....................................................................85 融 資風險 分析 ....................................................................85第十一章 經(jīng)濟評價 ....................................................................86 概 述 ....................................................................................86 基本數(shù)據(jù) ...............................................................................87 項 目 計 算期 ........................................................................87６ 土地出 讓 收入的 計 算 .........................................................87 地價的估算 ........................................................................87 項目總成本費用估算 ...........................................................89 項 目建 設費 用成本 ............................................................89 固定 資產(chǎn) 折舊、無形 資產(chǎn)攤銷費 用 .................................89 項 目運 營 管理 費 用 ..........................................................89 財務費 用 ............................................................................90 利潤估算 ...............................................................................90 項 目主要數(shù)據(jù)與指 標 ........................................................90 項目效益分析 ......................................................................91 社會效益 ..........................................................................91 現(xiàn) 金流量分析 ..................................................................91 貸 款 償還 分析 ....................................................................91 項目評價 ..............................................................................92第十二章 結論和建議 ............................................................92 結論 .......................................................................................92 建議 .......................................................................................93一、附表：投資估算 匯總表投資計劃與 資金籌措表項目收益 預測表７資金來源與運用表總成本費 用估算表總收益估算分析表項目費用收益分析表籌集資本金和 償還原有貸款測算項目現(xiàn)金流量表（全部投資）二、附件：《2022 年 XX 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目建議書》XX 市發(fā) 改委《2022 年 XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目建議書》的批復。 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建保[2022]295 號安徽省發(fā) 展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設廳《關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 三、附圖：本項目棚 戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖８9第一章 總 論 項目單位基本情況 項目名稱：XX 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造 項目包括還原安置房 20 個子項，分布在龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、淮上區(qū)內。 項目法人及概況： 項目法人: XX 市城市投資控股有限公司 注冊資本：人民幣 億元法定代表人： 劉東勁項目負責人： 劉東勁地 址：XX 市勝利中路 200 號 項目法人概況:XX 市城市投資控股有限公司（以下 簡稱 “城投公司”），前身是XX 市城市投資發(fā)展有限公司。2022 年 1 月，根據(jù)市政府蚌政秘[2022]1 號 《關于市城市投 資公司變更經(jīng)營范圍等事項的批復》，公司變更為 XX 市城市投 資控股有限公司。截止 2022 年末，公司總資產(chǎn) 億元，總負債 億元，凈資產(chǎn) 億元，凈利潤 億元，主營業(yè)務收入 億元，經(jīng)營狀況良好。逐步形成一支適 應公司要求、專業(yè)化水平高、決策民主科學、高效運作的戰(zhàn)斗團隊。其中 85％具有大學本科以上學歷和中級以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學、給排水、工程造價、環(huán)境工程、財務管理、經(jīng)濟管理、資產(chǎn)評估等多個方面，并有注冊建筑師、結構師、造價師、資產(chǎn)評估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊伍。公司經(jīng)營宗旨：以 XX 市總體規(guī)劃為先導 ，以打造 XX 市城市建設公眾投融資平臺和加快 XX 市城市發(fā)展 為目標，以城市建設發(fā)展為中心，謀求公司的發(fā)展壯大，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟效益，努力將 XX 市建成二十一世紀國家級生態(tài)示范城市，為 XX 市民建設一個安逸祥和的美好家園。 項目提出的背景和必要性 項目提出的背景為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、省國土資源廳《關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》和《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2022]24號）和《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2022]131 號）精神，全面落 實全國保障性安居工程工作會 議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《XX 市棚戶 區(qū)及舊住宅區(qū)改造 實施方案》、修訂了《XX 市城市房屋拆遷補償安置標準》。 XX 城市總體規(guī) 劃的要求結合市政府提出的對城市中心城區(qū)“退二 進三” 的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。為城市提供高質量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。同時項目建設可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質量和水平。XX 市位于東經(jīng) 117176。57’。全區(qū)四季分明，季風顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。 市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū) 現(xiàn)狀經(jīng)實地普查 XX 市舊住宅區(qū)的具體 現(xiàn)狀概況如下：建設時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域自然條件極差，市政基礎設施欠帳多，道路等基礎設施年久失修。特別是汛期，由于地勢低洼，排水不暢，群眾生命財產(chǎn)常常受到威脅。一旦失火將火燒連營， 難以控制。家庭經(jīng)濟收入低、生活十分困難，但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴大而失地農(nóng)民。 計劃建設和投資規(guī)模2022 年 XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目: 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內，總共拆遷 30 個15棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；還原建設項目 20 個，各區(qū)建設規(guī)模如下（表 11）：16項目規(guī)劃經(jīng)濟技術分析匯總表表 11 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積1 就地建房還原用土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542　 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993　 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017　 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158　 幼兒園(小學）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316　 綜合服務用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 260593 容積率 　 　 　 　 　 　 　 　4 綠化率 % 　 　 　 　 　 　 　5 建筑密度 % 　 　 　 　 　 　 　6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 100597 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176　 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860　 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169 總人口 人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項目擬規(guī)劃建總建筑面積為 萬平方米。XX 市城市投資控股有限公司項目的投融資平臺，負責項目的具體實施工作，公司領導班子高度重視本項目建設，由公司董事長劉東勁掛帥組建項目領導班子，負責項目建設的領導、組織、管理、協(xié)調和監(jiān)督。資金來源：XX 市財政和 項目公司自籌資 金 125999 萬元，銀行貸款 500000 萬元項 目 單 位 指 標總用地 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 項目建設總投資 萬元 625999項目經(jīng)營收入 萬元 781658利稅總額 萬元 48510財務內部收益率 % 18 主要技術經(jīng)濟指標 項目財務收益本項目建成后，可置換出城市開發(fā)用地 3622 多畝，以競拍方式出讓，商 業(yè)、住宅、 經(jīng)營 性用地土地收益將有 598841 萬元，項目其他收益 182844 萬元，計算期內項目總收入可達約 781658 萬元。拉動 XX 市 GDP 迅速增長。 綜合評價XX 市棚戶區(qū)和舊住宅改造 項目的建設，將徹底解決 XX 市發(fā)展的瓶頸，改善 XX 市的基礎設施條件，增強 XX 市的綜合競爭力，增加了市區(qū)可開發(fā)利用土地面積，為 XX 市可持續(xù)科學發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。第二章 項目提出的背景和必要性分析19 項目提出的背景近年來安徽省沿江城市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，特別是國務院批準了“ 皖江城市 帶承接 產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)” 后，將 進一步加速沿江經(jīng)濟的發(fā)展。在新世紀之初，安徽高瞻遠矚，決定實施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展” 戰(zhàn)略。進入“ ”以來，省委、省政府再次強調大力發(fā)展“兩淮一蚌 ”，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。安徽地處我國中部地區(qū) 6 省之一，XX 市位于安徽北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟帶向中西部經(jīng)濟帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連南通北的不可替代的“ 立交