【正文】 訂項目的營銷策略，開展對外招商、招租和銷售工作。 （二）建筑工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 12 月完成 土地平整、基礎(chǔ)工 程、 主體工程的建設(shè)。 （四）招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作。本項目前期工程費估算參見表 表 ：前期工程費用表 二 前期費用 金額 單方造價 （元 /㎡） 含方案、施工圖 及園林設(shè)計 1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃費 5 2 設(shè)計費 20 3 勘探測量放線 8 4 三通一平 5 5 臨時設(shè)施費 5 6 行政事業(yè)性收費 30 7 前期其它費用 4 造價咨詢招標(biāo)代理 合計 （三）拆遷費用 項目拆遷面積約 20xx0 平方米，其中住宅面積約 9000 平米，非住宅面積約 11000 平米，本項目拆遷費用估算參見表 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 29 表 ：拆遷費用估 算表 序號 房屋名稱 面積 (m178。具體如表 示。見表 。 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進(jìn)行分析和比較，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 ，如表 所示。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 35 詳細(xì)計劃見表 。項目利潤總額約為 萬元，稍有盈利，投資利潤率為 %，稅后投資利潤率為 %，開發(fā)期內(nèi)上繳各類稅金總計達(dá) 萬元。 （三）項目建設(shè)階段的風(fēng)險 該階段是投資的高峰期，易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。 （四）本項目工程建設(shè)風(fēng)險的防范 一是對項目設(shè)計方案進(jìn)行科學(xué)論證；二是項目的建設(shè)單位要公開公平進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設(shè)中采用的新技術(shù)、新工藝、新結(jié)構(gòu)要能保證其安全的 進(jìn)行，杜絕預(yù)計到的問題產(chǎn)生的風(fēng)險等。 對于當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，項目的建設(shè)將改變這一地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 42 況，改善他們現(xiàn)有的生活環(huán)境，方便他們的生活。 財務(wù)評價表明：該項目實施后略有盈利，投資回收期適中，經(jīng)敏感性分析，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 （二）本可研方案的測算是在多方考察本項目所處地段房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上確定其銷售價格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來重慶的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的變化，售價將是最敏感的因素之一。 （六）注重公共關(guān)系的建立， 樹立良好企業(yè)和項目的公眾形象，為項目的建設(shè)和運營打下基礎(chǔ)。 （四）建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。 二、有關(guān)說明與建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算，分析及預(yù)測后得出的。 （三）項目的建設(shè)將有利于改善 XX 區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，提 升城市形象。 （二）該項目的建設(shè)有利于滿足消費者的需求 項目地塊周邊目前還沒有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，而周邊的消 費群體綜合素質(zhì)和消費水平較高，追求優(yōu)雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現(xiàn)階段還沒該類產(chǎn)品供消費者選擇，該項目的建設(shè)有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費者的需求。對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要 風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。 表 ：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 38 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 % % 2 投資凈利潤率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 39 第十章 風(fēng)險分析 一、項目的投資風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。項目繳納的銷售稅金及附加為 萬元，所得稅為 萬元，合計交繳納稅金 萬元。 2）商鋪單價的確定 根據(jù)實際調(diào)研建議本項目商鋪均價 (按建筑面積計算 )為： 6000元 /平方 米。 開發(fā)費用 =建設(shè)管理費 +銷售費用 +財務(wù)費用 = 萬元。 （八）開發(fā)期間費用 （ 1）管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。一般按實際工程量進(jìn)行估算。包括以下各內(nèi)容： （一）項目區(qū)域內(nèi) 的場地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 二、投資估算依據(jù) (一 ) 重慶市建筑工程概算定額 CQGS30120xx； (二 ) 重慶市安裝工程概算定額 CQGS30220xx； (三 ) 重慶市市政工程概算定額 CQGS30420xx； (四 ) 重慶市 20xx 年度的《重慶工程造價信息》及 XX 地區(qū)地方材料價格； (五 ) 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費規(guī)定； (六 ) 重慶市建委有關(guān)工程造價文件； XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 28 (七 ) 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 二、招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》，國家計委第 3 號令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，為確保本工程順利實施，本項目勘察設(shè)XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 26 計、施工及監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)。建設(shè)工期主要包括項目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗收等階段。 （三）行政部：組織支持各部門。 二、人力資源配置 （一）項目經(jīng)理部：負(fù)責(zé)項目的方案審定、工程設(shè)計、施工招投重慶江城運業(yè)有限公司 經(jīng)理 財務(wù)總監(jiān) 行政部 人力資源部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 土建部 材料設(shè)備部 裝飾部 辦公室 安裝部 項目經(jīng)理部 策劃部 物業(yè)監(jiān)管部 經(jīng)營部 財務(wù)部 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 23 標(biāo)工作、工程監(jiān)管、工程驗收等工作。 73984 五 按功能性質(zhì)劃分 1 住宅建筑面積 m178。為此，開發(fā)時應(yīng)注重項目本身的設(shè)計，以加強(qiáng)競爭力。如果項目市場定位不好、開發(fā)不科學(xué)，則會引起市場風(fēng)險。 ■區(qū)域市場接受高 本項目定位的購房消費主體是收入處于中下層的消費人群。 施工條件 項目地塊場地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場；水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。由于受太平洋東南季風(fēng)和北印度洋的西南季風(fēng)交匯影響，造成秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時間長，陽光難以直達(dá)地 面，致使XX 處于全國少日照的中心區(qū)。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 14 ② 地震 設(shè)防烈度 據(jù) 500 年中國地震史及國家地震局 1990 年中國地震烈度區(qū)劃圖及其使用規(guī)定 ,本地區(qū)地震烈度為 VI 度 。因此，XX 市房地產(chǎn)市場的投資和消費將繼續(xù)同步增長，且保持較高水平。 （四）是社會安定團(tuán)結(jié)的需要 長期生 活在三角花園的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會形成社會不穩(wěn)定因素。 該項目將完成該片區(qū)的征地拆遷，并建設(shè) 萬平米建筑物，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。地界以東以七一水庫流水為界，西以國 道 212 線渝南公路出城方向左側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過江涵洞為界。 （五）風(fēng)險狀況：項目抗風(fēng)險能力一般，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險較小。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 2 二、項目業(yè)主簡介 重慶 XX有限公司位于重慶北部區(qū)域中心城市 XX區(qū) XX504 號，公司占地 40 余畝，擁有固定資產(chǎn) 20xx 余萬元。XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 1 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 1 一、項目概況 ........................................... 1 二、項目業(yè)主簡介 ....................................... 2 三、研究內(nèi)容 ........................................... 2 四、報告編制依據(jù) ....................................... 3 五、簡要結(jié)論 ........................................... 3 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................... 4 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 .......................... 6 一、項目建設(shè)的背景 ..................................... 6 二、項目建設(shè)的必要性 ................................... 7 第三章 項目市場分析與預(yù)測 ............................ 9 第四章 地塊條件分析 ................................ 10 一、地塊基本情況 ...................................... 10 （一）地塊規(guī)劃控制條件 ............................... 10 （二）地塊地理位置分析 ............................... 10 （三）建設(shè)條件分析 ..............................