【正文】 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 1 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 1 一、項目概況 ........................................... 1 二、項目業(yè)主簡介 ....................................... 2 三、研究內(nèi)容 ........................................... 2 四、報告編制依據(jù) ....................................... 3 五、簡要結(jié)論 ........................................... 3 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................... 4 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 .......................... 6 一、項目建設(shè)的背景 ..................................... 6 二、項目建設(shè)的必要性 ................................... 7 第三章 項目市場分析與預(yù)測 ............................ 9 第四章 地塊條件分析 ................................ 10 一、地塊基本情況 ...................................... 10 （一）地塊規(guī)劃控制條件 ............................... 10 （二）地塊地理位置分析 ............................... 10 （三）建設(shè)條件分析 ................................... 13 二、項目地塊 SWOT 分析 ................................. 16 （一）項目優(yōu)勢分析（ Strength） ....................... 16 （二）項目劣勢分析（ Weakness） ....................... 17 （三）項目機(jī)會分析（ Opportunity） .................... 17 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 2 （四）項目威脅分析（ Threats） ........................ 18 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .............................. 20 一、建設(shè)內(nèi)容 .......................................... 20 二、建設(shè)規(guī)模 .......................................... 20 第六章 項目組織管理 ............................... 22 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ...................................... 22 二、人力資源配置 ...................................... 22 第七章 項目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 ...................... 25 一、項目建設(shè)進(jìn)度 ...................................... 25 二、招標(biāo)方案 .......................................... 25 第八章 項目投資估算及資金籌措 ....................... 27 一、投資估算范圍 ...................................... 27 二、投資估算依據(jù) ...................................... 27 三、投資與成本費(fèi)用估算 ................................ 28 四、資金籌措 .......................................... 33 第九章 財務(wù)評價 .................................... 34 一、項目各種財 務(wù)數(shù)據(jù)的確定 ............................ 34 二、項目財務(wù)分析 ...................................... 35 三、財務(wù)評價結(jié)論 ...................................... 37 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 37 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 3 第十章 風(fēng)險分析 .................................... 39 一、項目的投資風(fēng)險 .................................... 39 二、本項目各階段的風(fēng)險控制 ............................ 39 第十一章 社會評價 .................................. 41 一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析 .................... 41 二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 ........................ 41 三、社會評 價結(jié)論 ...................................... 42 第十二章 結(jié)論與建議 ................................ 43 一、研究結(jié)論 .......................................... 43 二、有關(guān)說明與建議 .................................... 43 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 1 第一章 總 論 一、項目概況 （一）項目名稱： XXXX 三角花園片區(qū)舊城改造項目 （二）建設(shè)地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （三）項目業(yè)主： 重慶市 XX 有限公司 （四）企業(yè)性質(zhì)： （五）法人代表： （六）業(yè)主地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （七）投資總額及資金籌措： 本項目總成本費(fèi)用 萬元，其中 開發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) ，共計為 萬元。開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用共計為 萬 元。 資金籌措方式為： 企業(yè)自有資金、銀行貸款分別都為 萬元，各占 50%。 （ 八 ） 建設(shè)內(nèi)容 及 規(guī)模 主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑， 項目 占地面積 平方米，建筑面積 88184 平方米。 配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。 （ 十 ） 建設(shè)工期 項目建設(shè)年限為 4 年。 從 20xx 年 06 月到 20xx 年 05 月。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 2 二、項目業(yè)主簡介 重慶 XX有限公司位于重慶北部區(qū)域中心城市 XX區(qū) XX504 號，公司占地 40 余畝，擁有固定資產(chǎn) 20xx 余萬元。公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)有：客、貨運(yùn)輸， 出租車運(yùn)輸、汽車 CVG 加氣站，液 化石油氣充裝站，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長務(wù)實(shí)求新、公司以 “誠信經(jīng)營 ”為經(jīng) 營理念，受到社會各界的普遍好評。 三、研究內(nèi)容 本項目研究內(nèi)容主要包括如下： （一） 項目建設(shè)的必要性分析； （二） 項目建設(shè)的充分性分析； （三） 在 項目規(guī)劃 方案基礎(chǔ)上，編制項目建設(shè)方案 ； （四） 圍繞項目的建設(shè)方案，對項目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五） 為保障 項 目的順利實(shí)施，配合項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計合理的融資方案，在滿足項目開發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化； （六） 在項目效 益評價（含經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境評價等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項目投資的可行性，對項目整體實(shí)施提出建議。 《可行性研究報告》對項目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 3 展下階段工作的基礎(chǔ)。 四 、報告編制依據(jù) （一） 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； （二） 《重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》； （三） 《中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會步伐的決定》； （四）《 XX 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年 (20xx 至 20xx年 )規(guī)劃綱要》 ； （五）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》以及國家發(fā)改委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》； （六） 國家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的《投資項目可行性研究指南》； （七） 本項目適用的其他國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)； （八） 業(yè)主提供的相關(guān)資料。 五、 簡要結(jié)論 （一）投資環(huán)境分析：目前，全國房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項目未來發(fā)展前景非常好。 （二）目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群； （三）價格定位：按建筑面積計算，住宅部分均價為 3200 元 /平XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 4 方米，商業(yè)部分均價為 6000 元 /平方米，車位為 萬元 /個； （四）財務(wù)方面： 項目總投資 萬元，銷售收入 萬元，稅前利潤為 萬元，扣除所得稅后利潤為 萬元。項目繳納的銷售稅金及附加為 萬元，所得稅為 萬元，合計交繳納稅金 萬元，該項目建成后，稍有盈利，投資利潤率為 %，稅后投資利潤率為 %，項目稅后投資回收期為 年。 （五）風(fēng)險狀況：項目抗風(fēng)險能力一般，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險較小。 （六）營銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào) 社區(qū)認(rèn)同，提高項目的市場滲透力和吸引力。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 5 項目相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表 所示。 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 (含利息 ) 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元