【正文】 從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均達到較高的水平，以抓住機會減少風險，達到項目的盈利目標。 三、社會評價結論 （一）項目的建設將提高片區(qū)居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，更好的滿足消費者的需求。 二、本項目各階段的風險控制 （一）前期可行性研究階段 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 40 項目前期要根據(jù)特定項目的常規(guī)風險和特殊風險來預測項目可能存在的各種風險，并根據(jù)風險規(guī)避原則來采取各種應付措施。 表 ：銷售稅金及附加估算表（單位：萬元） 序號 項目 合計 20xx 20xx 20xx 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設維護費 教育稅及附加 交易手續(xù)費 印花稅 3 凈收入 二、項目 財務分析 （一） 分析依據(jù) 分析依據(jù)為建設部 20xx 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 銷售費用類似工程項目來估算按 50 元 /m2列計，銷售費用合計 萬元。) 金額 (萬元） 備注 1 商業(yè)用房 2 辦公用房 1699 3 住宅 2236 4 廠房 5 家具廠 6 水泥硬化場地 7 管網(wǎng) 8 堡坎 9 修理廠場地填方 69500 10 土地費用 (自有 ) 11 合瑞汽修廠拆遷費 12 加油站拆遷費 13 搬遷費、過渡補償費和租賃合同違約賠償費 14 高壓線搬遷費 合計 （四）建安工程費 建安工程費包括建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用等。 （四）其他配套工程： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 5 月完成 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程 的建設 。 5 人 （二）財務部：作好資金的籌集與運用管理；做好工程項目成本及費用的核算，加強投資的監(jiān)控管理。 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 792 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 21 三 居住人數(shù) 2535 每戶按 四 總建筑面積 m178。 ■周圍環(huán)境條件差 項目北側為水庫，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時城市建筑物陳舊，影響城市形象。 （ 3） “ 一干兩支一重要港 ” 航運體系 。最高點是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為 米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊 ，海拔 185 米。 該項目由重慶 XX 有限公司承建，項目所有拆遷安置費由該公司承擔，這樣就緩解了 拆遷矛盾 ， 加快拆遷進度 ，解決政府在 拆遷管理工作 中 需要破解的難題。 XXXX三角花園片區(qū)改造項目是由重慶市 XX重慶 XX有限公司投資承建。 （ 十 ） 建設工期 項目建設年限為 4 年。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 3 展下階段工作的基礎。隨著 XX 城市建設步伐的加快，三角花園XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 7 片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴重安全隱患等，需要亟待解決。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 9 第三章 項目市場分析 與預測 20xx 年以來， XX 房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā) 建設帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。 境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。項目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關標準設計施工，日常運營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標準等環(huán)保要求。 ■ “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局 帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，帶給項目帶來良好的經(jīng)濟環(huán)境 重慶市 黨代會提出的 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子，是重 慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展舉措。 73984 2 地下車庫建筑面積 m178。 （四）人力資源部：負責項目管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。 （三）招標信息發(fā)布 公開招標公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。本項目為舊城拆遷項目，相關配套費根據(jù)相關規(guī)定適當減免?？偝少M用為開發(fā)成本與開發(fā)費用之和為 。項目的實施將對項目建設區(qū)域附近的城市建設、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。 （三）經(jīng)營階段 嚴格控制經(jīng)營成本，采用靈活的經(jīng)營策略，化解系統(tǒng)性的風險，如宏觀經(jīng)濟的周期波動，同時將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié)，吸引更多的有真實需求的客戶。 項目建設規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善建設進度適宜。 （五）加強與社會、政府相關管理部門的溝通。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 44 本項目的實際情況，我們認為，與必 要的報告的有關問題進一步做出說明，并提出以下建議： 由于市場調(diào)研深度有限，本項目各種費用估算均是初步的。 （三）項目的建設可為其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供寶貴的經(jīng)驗，有利于提高 XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平 XX 區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相比重慶市內(nèi)其他區(qū)域來說，起步相對較晚，發(fā)展尚不成熟，很多方面有待于進一步規(guī)范和完善。 結合本項目的特點，可能存在以下的風險： （一）投資決策階段的風險 投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。 3）車位銷售的單價 通過對類比項目的停車位的價格調(diào)查，預定本項目車庫單價為 萬元 /個。按 2%計提。 三、投資與成本費用估算 （一）土地費用 土地費用是指項目在取得土地使用權過程中所產(chǎn)生的費用。 參考建設項目工期定額和單位工程工期定額，結合本項目建設內(nèi)容、工程量大小、建設難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期計劃為 4 年。共計 31 人，其中： ：在工程項目部的領導下，負責工程土建的質(zhì)量、進度、投資管理、控制，同時負責土建工程預算決算工作。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 19 ■企業(yè)自籌資金，存在一定財務風險 該項目投資額達 億元左右，全部為自有資金，且投資回收期為 年，項目稅后利潤約 415 萬元，稍有盈利，若項目營銷、銷售稍不到位，就存在一定的財務風險，應該做好各種準備應對可能出現(xiàn)的狀況。 該片 區(qū)因長期以來居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，安全隱患嚴重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會基礎，市場接受度高。且時間分布不均， 8 月日照最多，冬季則最少。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 10 第四章 地塊條件分析 一、地塊基本情況 （一）地塊規(guī)劃控制條件 三角花園建設項目主要規(guī)劃控制條件表 所示： 表 序號 項目名稱 數(shù)值 單位 備注 1 建設用地面積 2 規(guī)劃建筑面積 88184 3 容積率 4 綠地率 % 5 建筑密度 % 6 規(guī)劃用途 商住 （二）地塊地理位置分析 項目建設地址位于重慶市 XX 區(qū) XX 三角花園片區(qū)，用地總體呈不規(guī)則形，東西長、南北短，用地北側為水庫，地塊周圍為 80 年代舊時建筑、汽車客運站、加油站等。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，項目建設非常必要。 （六）營銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強調(diào) 社區(qū)認同，提高項目的市場滲透力和吸引力。XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 1 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 1 一、項目概況 ........................................... 1 二、項目業(yè)主簡介 ....................................... 2 三、研究內(nèi)容 ........................................... 2 四、報告編制依據(jù) ....................................... 3 五、簡要結論 ........................................... 3 六、主要技術經(jīng)濟指標 ................................... 4 第二章 項目建設背景和必要性 .......................... 6 一、項目建設的背景 ..................................... 6 二、項目建設的必要性 ................................... 7 第三章 項目市場分析與預測 ............................ 9 第四章 地塊條件分析 ................................ 10 一、地塊基本情況 ...................................... 10 （一）地塊規(guī)劃控制條件 ............................... 10 （二）地塊地理位置分析 ............................... 10 （三）建設條件分析 ................................... 13 二、項目地塊 SWOT 分析 ................................. 16 （一）項目優(yōu)勢分析（ Strength） ....................... 16 （二）項目劣勢分析（ Weakness） ....................... 17 （三）項目機會分析（ Opportunity） .................... 17 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 2 （四）項目威脅分析（ Threats） ........................ 18 第五章