【導(dǎo)讀】不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，共計(jì)為萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)。配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公。項(xiàng)目建設(shè)年限為4年。從20xx年06月到20xx年05月。重慶XX有限公司位于重慶北部區(qū)域中心城市XX區(qū)XX504號(hào)，公司占地40余畝，擁有固定資產(chǎn)20xx余萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有：

　　

【正文】 表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 20xx 20xx 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 教育稅及附加 交易手續(xù)費(fèi) 印花稅 3 凈收入 二、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 （一） 分析依據(jù) 分析依據(jù)為建設(shè)部 20xx 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 （二）盈利能力分析 ①盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 ，稅前利潤(rùn)為 ，XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 36 扣除所得稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。項(xiàng)目繳納的銷售稅金及附加為 萬(wàn)元，所得稅為 萬(wàn)元，合計(jì)交繳納稅金 萬(wàn)元。 根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表（表 ）、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表） ，計(jì)算得出以下靜態(tài)指標(biāo)： 稅前投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額 /總投資額 *100%＝ ％ 稅后投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn) /總投資額 *100%＝ ％ 項(xiàng)目所得稅前投資回收期為 年，項(xiàng)目所得稅后投資回收期為 年。 表 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 6 應(yīng)納所得稅額 7 所 得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 公益金 法定盈余公益金 任意盈余公益金 10 可供分配利潤(rùn) 注： 法定盈余公益金取稅后利潤(rùn)的 10% 任意盈余公益金取稅后利潤(rùn)的 5% XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 37 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景將令人滿意。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域附近的城市建設(shè)、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項(xiàng)目利潤(rùn)總額約為 萬(wàn)元，稍有盈利，投資利潤(rùn)率為 %，稅后投資利潤(rùn)率為 %，開(kāi)發(fā)期內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá) 萬(wàn)元。項(xiàng)目貸款50%，按 5 年期銀行同期貸款利率計(jì)息，需 年還完，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 故本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從財(cái)務(wù)方面看該項(xiàng)目可行。 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 在此表中主要列出了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用、利潤(rùn)總額、所得稅、稅后利潤(rùn)和土地增殖稅，以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的投資利潤(rùn)率、稅后投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 表 ：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 3 銷售收入 萬(wàn)元 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 38 4 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 II 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 % % 2 投資凈利潤(rùn)率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 39 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可能存在以下的風(fēng)險(xiǎn)： （一）投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn) 投資決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。在此階段對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)類型、檔次、定位等都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 （二）項(xiàng)目勘查設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn) 在前一個(gè)階段決策的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊作出合理的規(guī)劃分區(qū)，景觀的安排，建筑風(fēng)格的確定，戶型的設(shè)計(jì)都會(huì)直接影響到小區(qū)的品質(zhì)，影 響住房銷售情況。 （三）項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn) 該階段是投資的高峰期，易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 （四）銷售與經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn) 在該階段主要可能會(huì)遇到銷售時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格策略不合理的風(fēng)險(xiǎn)，住房出讓率地的風(fēng)險(xiǎn)以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。 二、本項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制 （一）前期可行性研究階段 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 40 項(xiàng)目前期要根據(jù)特定項(xiàng)目的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則來(lái)采取各種應(yīng)付措施。 本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、環(huán)境因素等。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要 風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此要有足夠的資金來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。 （二）開(kāi)發(fā)階段 跟承包商協(xié)商最好的支付價(jià)款的方案，保證各項(xiàng)資金如期到位。 （三）經(jīng)營(yíng)階段 嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，采用靈活的經(jīng)營(yíng)策略，化解系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，如宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，同時(shí)將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，吸引更多的有真實(shí)需求的客戶。 （四）本項(xiàng)目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范 一是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)論證；二是項(xiàng)目的建設(shè)單位要公開(kāi)公平進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設(shè)中采用的新技術(shù)、新工藝、新結(jié)構(gòu)要能保證其安全的 進(jìn)行，杜絕預(yù)計(jì)到的問(wèn)題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。 （五）合理按進(jìn)度計(jì)劃，盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 正如前面分析的那樣，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于開(kāi)發(fā)期中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化。盡量縮短開(kāi)發(fā)起，將有助于降低開(kāi)發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 41 第十 一 章 社會(huì)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析 （一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升項(xiàng)目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平 現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊周圍環(huán)境較差，擬項(xiàng)目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。 （二）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足消費(fèi)者的需求 項(xiàng)目地塊周邊目前還沒(méi)有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，而周邊的消 費(fèi)群體綜合素質(zhì)和消費(fèi)水平較高，追求優(yōu)雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現(xiàn)階段還沒(méi)該類產(chǎn)品供消費(fèi)者選擇，該項(xiàng)目的建設(shè)有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費(fèi)者的需求。 （三）項(xiàng)目的建設(shè)可為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，有利于提高 XX 區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平 XX 區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比重慶市內(nèi)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，起步相對(duì)較晚，發(fā)展尚不成熟，很多方面有待于進(jìn)一步規(guī)范和完善。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有利于將現(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念引入 XX 區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，為 XX 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析 根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的建設(shè)中主要涉及兩類人群的利益，即當(dāng)?shù)鼐用衽c潛在的購(gòu)買者。 對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)說(shuō)，項(xiàng)目的建設(shè)將改變這一地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 42 況，改善他們現(xiàn)有的生活環(huán)境，方便他們的生活。 對(duì)于項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的建設(shè)能夠滿足他們的消費(fèi)需求，為他們提供一個(gè)更好的消費(fèi)選擇。 三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 （一）項(xiàng)目的建設(shè)將提高片區(qū)居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，更好的滿足消費(fèi)者的需求。 （二）項(xiàng)目的建設(shè)將為 XX 區(qū)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)驗(yàn)，有利于 XX 區(qū)房地產(chǎn)的整體發(fā)展。 （三）項(xiàng)目的建設(shè)將有利于改善 XX 區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，提 升城市形象。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 43 第十二章 結(jié)論與建議 一、研究結(jié)論 本項(xiàng)目業(yè)主實(shí)力雄厚、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量強(qiáng)、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對(duì)本項(xiàng)目的成功建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目選址在 XX 區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通和配套條件完善，項(xiàng)目符合周邊居民消費(fèi)心理，市場(chǎng)銷售前景好。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善建設(shè)進(jìn)度適宜。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明：該項(xiàng)目實(shí)施后略有盈利，投資回收期適中，經(jīng)敏感性分析，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過(guò)程中和投入運(yùn)營(yíng)后，能拉動(dòng)諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)和運(yùn) 營(yíng)對(duì) XX 區(qū)同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對(duì)增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。 本項(xiàng)目建成后，對(duì)于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動(dòng) XX 區(qū) 城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方稅收，提高當(dāng)?shù)厝嗣裎镔Y文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著、環(huán)境效益明顯，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的和可行的。 二、有關(guān)說(shuō)明與建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算，分析及預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 44 本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，與必 要的報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出以下建議： 由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算均是初步的。 （一）進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，并滿足規(guī)劃和其他管理部門的規(guī)定要求。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分重視市場(chǎng)的變化，盡可能的保證項(xiàng)目的靈活性，以提高對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)的應(yīng)變能力。 （二）本可研方案的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其銷售價(jià)格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)重慶的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。發(fā)展商除密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一 支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 （三）進(jìn)一步深入市場(chǎng)調(diào)查研究，并提出可行的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作提供市場(chǎng)方面的支持。 （四）建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)，工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 （五）加強(qiáng)與社會(huì)、政府相關(guān)管理部門的溝通。 （六）注重公共關(guān)系的建立， 樹(shù)立良好企業(yè)和項(xiàng)目的公眾形象，為項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。