【正文】 售數(shù)量的 60%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款； 20xx 年完成總銷售數(shù)量的 30%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款； 20xx 年完成總銷售數(shù)量的10%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 34 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確定 （一）項(xiàng)目銷售收入的確定 ○ 1項(xiàng)目銷售單價(jià)的趨穩(wěn)定 1）住宅銷售單價(jià)的確定 經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目住宅均價(jià) (按建筑面積計(jì)算 )為： 3200 元 /平方 米。總成費(fèi)用為開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用之和為 。 （ 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （ 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款 萬元，按 5 年期銀行貸款利率計(jì)息，計(jì)入建設(shè)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。 （七）開發(fā)成本 開發(fā)成本 =前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +開發(fā)期間稅費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) = 萬元。本項(xiàng)目為舊城拆遷項(xiàng)目，相關(guān)配套費(fèi)根據(jù)相關(guān)規(guī)定適當(dāng)減免。本項(xiàng)目建安工程參見表 表 ：建筑安裝工程費(fèi)表 序號(hào) 內(nèi)容 總額 （萬元） 單方費(fèi)用（元 /㎡） 面積（㎡） 1 建筑工程費(fèi) 88184 住宅建筑 6138 1000 61380 商業(yè) 1100 12604 地下車庫 1680 14200 2 安裝工程 給排水工程 40 88184 消防工程 40 88184 強(qiáng)電工程 35 88184 弱電工程 30 88184 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 30 燃?xì)夤こ? 35 88184 智能化工程 22 88176 3 填方工程 4 涵洞工程 568 合計(jì) （五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路， 綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。 （二）前期 費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)等土地開發(fā)費(fèi)用 。 項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 。 （一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 12 月完成土地征用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 25 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至項(xiàng)目全面建成并投入 使用。 （四）人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。共計(jì) 3 人。 3 人 ：根據(jù)工程進(jìn)度安排，指導(dǎo)施工企業(yè)進(jìn)行設(shè)備安裝，并配合設(shè)備生產(chǎn)商進(jìn)行設(shè)備調(diào)試運(yùn)行。 （二）組織機(jī)構(gòu)圖 根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如圖 6－ 1 所示的模式。 73984 2 地下車庫建筑面積 m178。 88184 100% 其中：計(jì)容積率建筑面積 m178。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 。 （四）項(xiàng)目 威脅分析（ Threats） ■未來市場供應(yīng)量較大 XX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場將迎來更多的競爭者，市場競爭激烈。 ■ “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局 帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶給項(xiàng)目帶來良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 重慶市 黨代會(huì)提出的 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子，是重 慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展舉措。 ■ 項(xiàng)目輻射區(qū)域有限 本項(xiàng)目離屬于舊城拆遷，不利于做高端市場，對項(xiàng)目的市場定位造成影響。這時(shí)江城公司自愿組織資金進(jìn)行舊城改造，無疑為城市的建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用。 隨著 開發(fā)進(jìn)度的加大 ，消費(fèi)者對 該 區(qū)域接受程度越來越高。項(xiàng)目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。 “ 十一五 ” 期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道 320 公里，初步形成 “ 一干兩支 ” 航運(yùn)體 系；初步建成重慶五大重要港之一的 XX 港，為在遠(yuǎn)期把 XX 打造成為合遂南廣經(jīng)濟(jì)圈航運(yùn)中心打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 XX 市等級(jí)公路達(dá)到 1916 公里 ，其中 高速公路 公里，國省道 公里，農(nóng)村公路 1751 公里 ； 建立 “132” 城鄉(xiāng)交XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 15 通快暢系統(tǒng) ； 二級(jí)公路鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率 100％。境內(nèi)的東部山區(qū)降水量偏多，西部地區(qū)偏少。 境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結(jié)果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形；西北部廣大地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型。以侏羅系分布面積最寬，占全區(qū)幅員面積四分之三以上。 同時(shí) XX 舊城改造的力度加大，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 9 第三章 項(xiàng)目市場分析 與預(yù)測 20xx 年以來， XX 房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā) 建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 江城公司 在城市拆遷過程中，開拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為 XX 今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 8 該項(xiàng)目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng) 城市文化 ,塑造城市個(gè)性 ,打造城市品牌 ,提升城市形象和核心競爭力 ,從而 使XX 走上可持續(xù)發(fā)展的道路。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重不足，就像定時(shí)炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時(shí)可能引發(fā)特大安全隱患。隨著 XX 城市建設(shè)步伐的加快，三角花園XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 7 片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重安全隱患等，需要亟待解決。該公司成立于 1950 年，更名前為原 XX 縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會(huì)無業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時(shí)達(dá) 20xx 余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)， 80 年代初縣政府決定將公司主要營業(yè)場地遷至 XX三角花園，并同意征地 畝作為公司的生產(chǎn)、經(jīng)營和辦公用地。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 (含利息 ) 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤率 % % 2 投資凈利潤率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 XX 是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開放發(fā)展之城。項(xiàng)目繳納的銷售稅金及附加為 萬元，所得稅為 萬元，合計(jì)交繳納稅金 萬元，該項(xiàng)目建成后，稍有盈利，投資利潤率為 %，稅后投資利潤率為 %，項(xiàng)目稅后投資回收期為 年。 《可行性研究報(bào)告》對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 3 展下階段工作的基礎(chǔ)。 從 20xx 年 06 月到 20xx 年 05 月。 資金籌措方式為： 企業(yè)自有資金、銀行貸款分別都為 萬元，各占 50%。開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用共計(jì)為 萬 元。 （ 十 ） 建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)年限為 4 年。 三、研究內(nèi)容 本項(xiàng)目研究內(nèi)容主要包括如下： （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析； （二） 項(xiàng)目建設(shè)的充分性分析； （三） 在 項(xiàng)目規(guī)劃 方案基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目建設(shè)方案 ； （四） 圍繞項(xiàng)目的建設(shè)方案，對項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五） 為保障 項(xiàng) 目的順利實(shí)施，配合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足項(xiàng)目開發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化； （六） 在項(xiàng)目效 益評(píng)價(jià)（含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項(xiàng)目投資的可行性，對項(xiàng)目整體實(shí)施提出建議。 （二）目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群； （三）價(jià)格定位：按建筑面積計(jì)算，住宅部分均價(jià)為 3200 元 /平XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 4 方米，商業(yè)部分均價(jià)為 6000 元 /平方米，車位為 萬元 /個(gè)； （四）財(cái)務(wù)方面： 項(xiàng)目總投資 萬元，銷售收入 萬元，稅前利潤為 萬元，扣除所得稅后利潤為 萬元。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 5 項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表 所示。 XXXX三角花園片區(qū)改造項(xiàng)目是由重慶市 XX重慶 XX有限公司投資承建。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬多平米的生產(chǎn)生活用房。蟠龍湖公園建成蓄水后，險(xiǎn)情將進(jìn)一步惡化。 （二）是 提升城市形象的需要 項(xiàng)目拆遷地塊處 212 國道旁，是 XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無停車場，許多車輛?？繃谰€上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形