【正文】 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 % % 2 投資凈利潤率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 6 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 一、項目建設(shè)的背景 XX 是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開放發(fā)展之城。目前， XX 正圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市 “ 三大奮斗目標(biāo) ” ，實施富強(qiáng)XX、美麗 XX、平安 XX、德潤 XX“ 四大戰(zhàn)略 ” ，抓好發(fā)展與民心 “ 雙十工程 ” ，推進(jìn) “ 百個重點(diǎn)工作項目 ” ，努力走出一條具有時代特征、XX 特色的發(fā)展之路。 三角花園片區(qū)項目拆遷地塊處 212 國道旁，是XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 XXXX三角花園片區(qū)改造項目是由重慶市 XX重慶 XX有限公司投資承建。該公司成立于 1950 年，更名前為原 XX 縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會無業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時達(dá) 20xx 余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)， 80 年代初縣政府決定將公司主要營業(yè)場地遷至 XX三角花園，并同意征地 畝作為公司的生產(chǎn)、經(jīng)營和辦公用地。地界以東以七一水庫流水為界，西以國 道 212 線渝南公路出城方向左側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過江涵洞為界。公司當(dāng)時還招用了因征地而必須安置的農(nóng)轉(zhuǎn)非工人 32 名。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬多平米的生產(chǎn)生活用房。隨著 XX 城市建設(shè)步伐的加快，三角花園XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 7 片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重安全隱患等，需要亟待解決。 二、項目建設(shè)的必要性 （一）是消除安全隱患的需要 由于江城公司員工較多，過去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時的舊條石。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng) 化，加之地勢不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開裂、斜陷，加上受 20xx 年特大地震的影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險，存在著嚴(yán)重的安全隱患。蟠龍湖公園建成蓄水后，險情將進(jìn)一步惡化。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重不足，就像定時炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時可能引發(fā)特大安全隱患。 該項目將完成該片區(qū)的征地拆遷，并建設(shè) 萬平米建筑物，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，項目建設(shè)非常必要。 （二）是 提升城市形象的需要 項目拆遷地塊處 212 國道旁，是 XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無停車場，許多車輛?？繃谰€上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市發(fā)展。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 8 該項目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng) 城市文化 ,塑造城市個性 ,打造城市品牌 ,提升城市形象和核心競爭力 ,從而 使XX 走上可持續(xù)發(fā)展的道路。 （三）是緩解政府拆遷壓力的需 要 該片區(qū)占地面積 29 畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近 2 萬平米（其中職工宿舍約 9000 多平米）。由于拆遷量大，投資額高，一般開發(fā)商不敢問津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開發(fā)商仍不愿開發(fā)建設(shè)此地。 該項目由重慶 XX 有限公司承建，項目所有拆遷安置費(fèi)由該公司承擔(dān)，這樣就緩解了 拆遷矛盾 ， 加快拆遷進(jìn)度 ，解決政府在 拆遷管理工作 中 需要破解的難題。 江城公司 在城市拆遷過程中，開拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為 XX 今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。 （四）是社會安定團(tuán)結(jié)的需要 長期生 活在三角花園的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會形成社會不穩(wěn)定因素。 該項目的建設(shè)，能夠平息社會輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個定心丸，對社會的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的貢獻(xiàn)。 因此，該項目建設(shè)必要性明顯。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 9 第三章 項目市場分析 與預(yù)測 20xx 年以來， XX 房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā) 建設(shè)帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 雖然近年來 XX 房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。 目前， XX 房地產(chǎn)市場勉勵較多有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢可以持續(xù)相當(dāng)長一段時間：主要表現(xiàn)在： 20xx 年 XX 保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭，消費(fèi)市場活躍，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到 7832元，同比增長 %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 3069 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)化進(jìn) 程步伐加快 。 按照 XX 定位為國內(nèi)重大城市的規(guī)劃目標(biāo)，到 20xx 年底 XX 城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 %的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，城區(qū)人口將新增 萬人，按 30 平米 /人的建筑面積計算，僅此意向的住房需求量將超過 540 萬平米。 同時 XX 舊城改造的力度加大，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，XX 市房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長，且保持較高水平。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 10 第四章 地塊條件分析 一、地塊基本情況 （一）地塊規(guī)劃控制條件 三角花園建設(shè)項目主要規(guī)劃控制條件表 所示： 表 序號 項目名稱 數(shù)值 單位 備注 1 建設(shè)用地面積 2 規(guī)劃建筑面積 88184 3 容積率 4 綠地率 % 5 建筑密度 % 6 規(guī)劃用途 商住 （二）地塊地理位置分析 項目建設(shè)地址位于重慶市 XX 區(qū) XX 三角花園片區(qū)，用地總體呈不規(guī)則形，東西長、南北短，用地北側(cè)為水庫，地塊周圍為 80 年代舊時建筑、汽車客運(yùn)站、加油站等。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 11 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 12 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 13 （三）建設(shè)條件分析 地質(zhì)環(huán)境條件 ① 地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象 XX 區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。以侏羅系分布面積最寬，占全區(qū)幅員面積四分之三以上。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系構(gòu)造體系，全境有兩種地質(zhì)構(gòu)造類型：境東及東南部屬川東平等嶺谷區(qū)華鎣山復(fù)式背斜褶斷帶，其余的大部分地區(qū)屬川中褶帶龍女寺半環(huán)狀構(gòu)造區(qū)。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢較高，南面地勢較低。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為 米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊 ，海拔 185 米。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形；西北部廣大地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 14 ② 地震 設(shè)防烈度 據(jù) 500 年中國地震史及國家地震局 1990 年中國地震烈度區(qū)劃圖及其使用規(guī)定 ,本地區(qū)地震烈度為 VI 度 。 氣候條件 XX 地區(qū) 因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣溫、降水、日照、風(fēng)力等均有明顯的季節(jié)性變化。其特點(diǎn)是冬暖夏熱，春早秋短，無霜期長，云霧多，日照少，雨量豐富，濕度大，風(fēng)力注，春有連陰雨，夏常有伏旱，秋多 綿雨，冬少寒潮。 境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結(jié)果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。整個市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。境內(nèi)的風(fēng)向和風(fēng)速也是隨地形變化，三江沿岸多順河風(fēng)，山區(qū)則多順槽風(fēng)。 多年平均氣溫為 18 度，一年之中以 1 月最冷，為 度，多年平均年降水量 毫米。境內(nèi)的東部山區(qū)降水量偏多，西部地區(qū)偏少。由于受太平洋東南季風(fēng)和北印度洋的西南季風(fēng)交匯影響，造成秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時間長，陽光難以直達(dá)地 面，致使XX 處于全國少日照的中心區(qū)。且時間分布不均， 8 月日照最多，冬季則最少。 交通條件 （ 1）公路。 XX 市等級公路達(dá)到 1916 公里 ，其中 高速公路 公里，國省道 公里，農(nóng)村公路 1751 公里 ； 建立 “132” 城鄉(xiāng)交XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 15 通快暢系統(tǒng) ； 二級公路鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率 100％。 （ 2）鐵路。 “ 兩縱一橫一聯(lián) ” 鐵路建設(shè)， “ 兩縱 ” 是襄渝鐵路和蘭渝鐵路， “ 一橫 ” 是遂渝鐵路， “ 一聯(lián) ” 是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。 （ 3） “ 一干兩支一重要港 ” 航運(yùn)體系 。 “ 十一五 ” 期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道 320 公里，初步形成 “ 一干兩支 ” 航運(yùn)體 系；初步建成重慶五大重要港之一的 XX 港，為在遠(yuǎn)期把 XX 打造成為合遂南廣經(jīng)濟(jì)圈航運(yùn)中心打下堅實基礎(chǔ)。 施工條件 項目地塊場地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運(yùn)輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場；水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個項目的施工條件 較 為有利。 環(huán)境保護(hù)條件 項目對周邊的環(huán)境及社會影響不大。項目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計施工，日常運(yùn)營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，項目擬選場址位 置能夠為當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。 綜上所述，該項目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足項目建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 16 二、項目地塊 SWOT分析 （一）項目 優(yōu)勢分析（ Strength） ■區(qū)位優(yōu)勢 本項目在 XX