【正文】 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .............................. 20 一、建設(shè)內(nèi)容 .......................................... 20 二、建設(shè)規(guī)模 .......................................... 20 第六章 項(xiàng)目組織管理 ............................... 22 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ...................................... 22 二、人力資源配置 ...................................... 22 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 ...................... 25 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ...................................... 25 二、招標(biāo)方案 .......................................... 25 第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 ....................... 27 一、投資估算范圍 ...................................... 27 二、投資估算依據(jù) ...................................... 27 三、投資與成本費(fèi)用估算 ................................ 28 四、資金籌措 .......................................... 33 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................... 34 一、項(xiàng)目各種財(cái) 務(wù)數(shù)據(jù)的確定 ............................ 34 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ...................................... 35 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ...................................... 37 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 37 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 3 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................... 39 一、項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn) .................................... 39 二、本項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制 ............................ 39 第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià) .................................. 41 一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析 .................... 41 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析 ........................ 41 三、社會(huì)評(píng) 價(jià)結(jié)論 ...................................... 42 第十二章 結(jié)論與建議 ................................ 43 一、研究結(jié)論 .......................................... 43 二、有關(guān)說(shuō)明與建議 .................................... 43 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： XXXX 三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 （二）建設(shè)地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （三）項(xiàng)目業(yè)主： 重慶市 XX 有限公司 （四）企業(yè)性質(zhì)： （五）法人代表： （六）業(yè)主地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （七）投資總額及資金籌措： 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用 萬(wàn)元，其中 開發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) ，共計(jì)為 萬(wàn)元。 （五）風(fēng)險(xiǎn)狀況：項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 該項(xiàng)目將完成該片區(qū)的征地拆遷，并建設(shè) 萬(wàn)平米建筑物，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。因此，XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長(zhǎng)，且保持較高水平。由于受太平洋東南季風(fēng)和北印度洋的西南季風(fēng)交匯影響，造成秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，陽(yáng)光難以直達(dá)地 面，致使XX 處于全國(guó)少日照的中心區(qū)。 ■區(qū)域市場(chǎng)接受高 本項(xiàng)目定位的購(gòu)房消費(fèi)主體是收入處于中下層的消費(fèi)人群。為此，開發(fā)時(shí)應(yīng)注重項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 二、人力資源配置 （一）項(xiàng)目經(jīng)理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的方案審定、工程設(shè)計(jì)、施工招投重慶江城運(yùn)業(yè)有限公司 經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 行政部 人力資源部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 土建部 材料設(shè)備部 裝飾部 辦公室 安裝部 項(xiàng)目經(jīng)理部 策劃部 物業(yè)監(jiān)管部 經(jīng)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 23 標(biāo)工作、工程監(jiān)管、工程驗(yàn)收等工作。建設(shè)工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場(chǎng)地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 二、投資估算依據(jù) (一 ) 重慶市建筑工程概算定額 CQGS30120xx； (二 ) 重慶市安裝工程概算定額 CQGS30220xx； (三 ) 重慶市市政工程概算定額 CQGS30420xx； (四 ) 重慶市 20xx 年度的《重慶工程造價(jià)信息》及 XX 地區(qū)地方材料價(jià)格； (五 ) 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定； (六 ) 重慶市建委有關(guān)工程造價(jià)文件； XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 28 (七 ) 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 （八）開發(fā)期間費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2）商鋪單價(jià)的確定 根據(jù)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目商鋪均價(jià) (按建筑面積計(jì)算 )為： 6000元 /平方 米。 表 ：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 3 銷售收入 萬(wàn)元 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 38 4 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 II 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 % % 2 投資凈利潤(rùn)率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 39 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。 （二）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足消費(fèi)者的需求 項(xiàng)目地塊周邊目前還沒有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，而周邊的消 費(fèi)群體綜合素質(zhì)和消費(fèi)水平較高，追求優(yōu)雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現(xiàn)階段還沒該類產(chǎn)品供消費(fèi)者選擇，該項(xiàng)目的建設(shè)有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費(fèi)者的需求。 二、有關(guān)說(shuō)明與建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算，分析及預(yù)測(cè)后得出的。 （六）注重公共關(guān)系的建立， 樹立良好企業(yè)和項(xiàng)目的公眾形象，為項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明：該項(xiàng)目實(shí)施后略有盈利，投資回收期適中，經(jīng)敏感性分析，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （四）本項(xiàng)目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范 一是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)論證；二是項(xiàng)目的建設(shè)單位要公開公平進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設(shè)中采用的新技術(shù)、新工藝、新結(jié)構(gòu)要能保證其安全的 進(jìn)行，杜絕預(yù)計(jì)到的問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目利潤(rùn)總額約為 萬(wàn)元，稍有盈利，投資利潤(rùn)率為 %，稅后投資利潤(rùn)率為 %，開發(fā)期內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá) 萬(wàn)元。 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 ，如表 所示。具體如表 示。 （四）招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作。 2 人 （五）經(jīng)營(yíng)部：制訂項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，開展對(duì)外招商、招租和銷售工作。 14200 七 停車泊位 輛 457 1 地面 86 2 地下 371 八 容積率 其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率 — 九 建筑密度 % 十 綠地率 % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 22 第六章 項(xiàng)目組織管理 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。全力打造 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” ，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺(tái)。因此，項(xiàng)目擬選場(chǎng)址位 置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。整個(gè)市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。 雖然近年來(lái) XX 房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價(jià)格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）是消除安全隱患的需要 由于江城公司員工較多，過(guò)去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時(shí)的舊條石。 四 、報(bào)告編制依據(jù) （一） 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃