【正文】 ..... 13 二、項目地塊 SWOT 分析 ................................. 16 （一）項目優(yōu)勢分析（ Strength） ....................... 16 （二）項目劣勢分析（ Weakness） ....................... 17 （三）項目機(jī)會分析（ Opportunity） .................... 17 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 2 （四）項目威脅分析（ Threats） ........................ 18 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .............................. 20 一、建設(shè)內(nèi)容 .......................................... 20 二、建設(shè)規(guī)模 .......................................... 20 第六章 項目組織管理 ............................... 22 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ...................................... 22 二、人力資源配置 ...................................... 22 第七章 項目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 ...................... 25 一、項目建設(shè)進(jìn)度 ...................................... 25 二、招標(biāo)方案 .......................................... 25 第八章 項目投資估算及資金籌措 ....................... 27 一、投資估算范圍 ...................................... 27 二、投資估算依據(jù) ...................................... 27 三、投資與成本費(fèi)用估算 ................................ 28 四、資金籌措 .......................................... 33 第九章 財務(wù)評價 .................................... 34 一、項目各種財 務(wù)數(shù)據(jù)的確定 ............................ 34 二、項目財務(wù)分析 ...................................... 35 三、財務(wù)評價結(jié)論 ...................................... 37 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 37 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 3 第十章 風(fēng)險分析 .................................... 39 一、項目的投資風(fēng)險 .................................... 39 二、本項目各階段的風(fēng)險控制 ............................ 39 第十一章 社會評價 .................................. 41 一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析 .................... 41 二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 ........................ 41 三、社會評 價結(jié)論 ...................................... 42 第十二章 結(jié)論與建議 ................................ 43 一、研究結(jié)論 .......................................... 43 二、有關(guān)說明與建議 .................................... 43 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 1 第一章 總 論 一、項目概況 （一）項目名稱： XXXX 三角花園片區(qū)舊城改造項目 （二）建設(shè)地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （三）項目業(yè)主： 重慶市 XX 有限公司 （四）企業(yè)性質(zhì)： （五）法人代表： （六）業(yè)主地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （七）投資總額及資金籌措： 本項目總成本費(fèi)用 萬元，其中 開發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) ，共計為 萬元。公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)有：客、貨運(yùn)輸， 出租車運(yùn)輸、汽車 CVG 加氣站，液 化石油氣充裝站，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長務(wù)實求新、公司以 “誠信經(jīng)營 ”為經(jīng) 營理念，受到社會各界的普遍好評。 （六）營銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào) 社區(qū)認(rèn)同，提高項目的市場滲透力和吸引力。公司當(dāng)時還招用了因征地而必須安置的農(nóng)轉(zhuǎn)非工人 32 名。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，項目建設(shè)非常必要。 該項目的建設(shè)，能夠平息社會輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個定心丸，對社會的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的貢獻(xiàn)。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 10 第四章 地塊條件分析 一、地塊基本情況 （一）地塊規(guī)劃控制條件 三角花園建設(shè)項目主要規(guī)劃控制條件表 所示： 表 序號 項目名稱 數(shù)值 單位 備注 1 建設(shè)用地面積 2 規(guī)劃建筑面積 88184 3 容積率 4 綠地率 % 5 建筑密度 % 6 規(guī)劃用途 商住 （二）地塊地理位置分析 項目建設(shè)地址位于重慶市 XX 區(qū) XX 三角花園片區(qū)，用地總體呈不規(guī)則形，東西長、南北短，用地北側(cè)為水庫，地塊周圍為 80 年代舊時建筑、汽車客運(yùn)站、加油站等。 氣候條件 XX 地區(qū) 因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣溫、降水、日照、風(fēng)力等均有明顯的季節(jié)性變化。且時間分布不均， 8 月日照最多，冬季則最少。因此，整個項目的施工條件 較 為有利。 該片 區(qū)因長期以來居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，安全隱患嚴(yán)重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會基礎(chǔ)，市場接受度高。 （ 三）項目 機(jī)會分析（ Opportunity） ■ 重慶房地產(chǎn)住宅市場健康發(fā)展需求旺盛 ,大勢看好 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 18 從近年交易數(shù)據(jù)顯示，銷售面積與竣工面積供給與需求總體上是平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長，市場需求逐漸旺盛起來。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 19 ■企業(yè)自籌資金，存在一定財務(wù)風(fēng)險 該項目投資額達(dá) 億元左右，全部為自有資金，且投資回收期為 年，項目稅后利潤約 415 萬元，稍有盈利，若項目營銷、銷售稍不到位，就存在一定的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備應(yīng)對可能出現(xiàn)的狀況。 61380 2 商業(yè)面積 m178。共計 31 人，其中： ：在工程項目部的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程土建的質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制，同時負(fù)責(zé)土建工程預(yù)算決算工作。負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)及公共關(guān)系；負(fù)責(zé)與相關(guān)建設(shè)管理部門的協(xié)調(diào) 保持與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)暢通的溝通管道；為其它部門提供后勤、法律方面的支持；其它日常事務(wù)。 參考建設(shè)項目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期計劃為 4 年。方案如下： （一）招標(biāo)形式 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)確定施工單位，采用邀請招標(biāo)確定勘察設(shè)計單位和監(jiān)理單位。 三、投資與成本費(fèi)用估算 （一）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指項目在取得土地使用權(quán)過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算參見表 。按 2%計提。 （九）總成本費(fèi)用匯總表 本表中，開發(fā)成本共計為 萬元。 3）車位銷售的單價 通過對類比項目的停車位的價格調(diào)查，預(yù)定本項目車庫單價為 萬元 /個。 根據(jù)利潤及利潤分配表（表 ）、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表（表） ，計算得出以下靜態(tài)指標(biāo)： 稅前投資利潤率＝利潤總額 /總投資額 *100%＝ ％ 稅后投資利潤率＝稅后利潤 /總投資額 *100%＝ ％ 項目所得稅前投資回收期為 年，項目所得稅后投資回收期為 年。 結(jié)合本項目的特點(diǎn)，可能存在以下的風(fēng)險： （一）投資決策階段的風(fēng)險 投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。因此要有足夠的資金來開發(fā)本項目。 （三）項目的建設(shè)可為其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供寶貴的經(jīng)驗，有利于提高 XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平 XX 區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相比重慶市內(nèi)其他區(qū)域來說，起步相對較晚，發(fā)展尚不成熟，很多方面有待于進(jìn)一步規(guī)范和完善。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 43 第十二章 結(jié)論與建議 一、研究結(jié)論 本項目業(yè)主實力雄厚、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，技術(shù)力量強(qiáng)、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對本項目的成功建設(shè)奠定基礎(chǔ)。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 44 本項目的實際情況，我們認(rèn)為，與必 要的報告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出以下建議： 由于市場調(diào)研深度有限，本項目各種費(fèi)用估算均是初步的。因此在工程實施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實行工程監(jiān)理制。 （五）加強(qiáng)與社會、政府相關(guān)管理部門的溝通。在設(shè)計中，應(yīng)充分重視市場的變化，盡可能的保證項目的靈活性，以提高對市場消費(fèi)趨勢的應(yīng)變能力。 項目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善建設(shè)進(jìn)度適宜。 二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 根據(jù)地區(qū)的實際情況，在項目的建設(shè)中主要涉及兩類人群的利益，即當(dāng)?shù)鼐用衽c潛在的購買者。 （三）經(jīng)營階段 嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，采用靈活的經(jīng)營策略，化解系統(tǒng)性的風(fēng)險，如宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動，同時將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié)，吸引更多的有真實需求的客戶。 （二）項目勘查設(shè)計階段的風(fēng)險 在前一個階段決策的基礎(chǔ)上，對地塊作出合理的規(guī)劃分區(qū)，景觀的安排，建筑風(fēng)格的確定，戶型的設(shè)計都會直接影響到小區(qū)的品質(zhì)，影 響住房銷售情況。項目的實施將對項目建設(shè)區(qū)域附近的城市建設(shè)、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。 ○ 3收入預(yù)測 本項目按照計劃將于 20xx 年進(jìn)入銷售階段，計劃