【正文】 的同時，我市環(huán)境保護工作不斷加強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體保持良好，環(huán)境污染和生態(tài)破壞勢頭基本得到遏制，并獲得了“國家環(huán)境保護模范城市”、“全球環(huán)境500 佳”等榮譽，為建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)市奠定了良好的基礎(chǔ)。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，深刻把握我市經(jīng)濟社會發(fā)展階段性特征，以轉(zhuǎn)變發(fā)展模式為主線，以提升生態(tài)環(huán)境質(zhì)量為核心，以體制機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動力，堅持經(jīng)濟建設(shè)與生態(tài)建設(shè)同步、經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護并重、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益雙贏，加快構(gòu)建協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟體系、自然宜居的生態(tài)環(huán)境體系、和諧友好的生態(tài)文化體系、權(quán)責明晰的生態(tài)環(huán)境執(zhí)法和保障體系，努力開創(chuàng)以環(huán)境保護優(yōu)化經(jīng)濟增長、促進社會和諧的新局面，把南昌建設(shè)成為充滿活力的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)市。堅持機制創(chuàng)新。（4）按環(huán)境容量優(yōu)化區(qū)域布局。因此本項目作為城中村改造項目，對其進行合理的規(guī)劃及建設(shè)是很有必要的。該項目的建設(shè)將消除現(xiàn)有的工業(yè)生產(chǎn)污染，明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境。城中村改造拉升土地供應(yīng)。本項目屬于城中村改造項目，作為城中村改造項目，其最頭痛的問題之一就是住戶搬遷及舊房的拆除補償。即由西湖區(qū)政府出讓該地塊土地使用權(quán)；由開發(fā)商在龍崗區(qū)大工業(yè)區(qū)片區(qū)內(nèi)購置土地，并負責標準廠房建設(shè)后移交西湖區(qū)政府，并負責補償搬遷進程中業(yè)主損失的每月不低于110萬元的房產(chǎn)出租收入。開發(fā)商土地使用成本(萬元)（1）建設(shè)廠房價格*(2000+2000)=20640(萬元) （2）建設(shè)期廠房租金補償110*24=2640(萬元) （3）地價補差（交國家）*()*2200=3234(萬元) 合計：20640+2640+3234=26514 (萬元) （1）移交業(yè)主的商品房價值19160*+1000*4=25397 (萬元) （2）建設(shè)期廠房租金補償110*24=2640(萬元) （3）地價補差（交國家）*()*2200=3234 (萬元) 合計：25397+2640+3234=3127（萬元） 方案一：在觀瀾購地建廠房，樓面價格按2000元/平方米計，建筑成本按2000元/平方米計。該片區(qū)的功能定位是：以居住為主，集居住、公共設(shè)施等功能齊全的綜合性片區(qū)。綜上所述，本項目的建設(shè)符合列入南昌市城中村改造計劃的要求，符合南昌市城中村改造的政策要求，符合西湖區(qū)規(guī)劃的要求，符合西湖區(qū)西湖區(qū)政府舊改專項規(guī)劃的要求，符合產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。而隨著消費者信心和就業(yè)情況的改善,2010年全年私人消費有望持續(xù)穩(wěn)定增長。加快編制20102011年保障性住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地。投機性購房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴張幅度也有所減緩，包括土地開發(fā)貸款、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款的增幅均出現(xiàn)了明顯的下降。 從企業(yè)經(jīng)濟類型看，受外部需求回暖，出口回升帶動，%，%。 ，%，%。 ，%；，%。2009年，在08年實施的一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發(fā)，并帶動改善性需求和投資性需求入市，促使了樓市持續(xù)回暖繼而轉(zhuǎn)為一片繁榮和火爆，過去的2009年南昌樓市或多或少出乎人們的意料。從價格走勢看，2010年樓市進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。另外，高檔公寓銷售價格高于同期普通多、高層住宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，漲勢基本企穩(wěn)。從入市新盤的區(qū)域和各行政區(qū)的推盤量來看，南昌房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場依然集中在關(guān)外，二線關(guān)外入市的新盤數(shù)量占到入市新盤總數(shù)的60%左右，超過關(guān)內(nèi)四區(qū)的總和。所以，對房價起決定性作用的因素不是新房的供應(yīng)量，而仍然是房地產(chǎn)的調(diào)控政策。這種矛盾的加深，也進一步刺激了南昌的樓市，加劇了房價的上漲，未來南昌樓市價格必然穩(wěn)中有升。市區(qū)土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補，而目前舊改項目操作起來較為繁瑣，時間較長，難于解決土地的急需問題，而關(guān)外的西湖、龍崗兩區(qū)尚有較多待開發(fā)利用的土地，由此可以看出，今后幾年關(guān)外兩區(qū)必將成為南昌市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。 （1）供需分析2010年西湖區(qū)推盤情況：第一，2010年西湖區(qū)新推樓盤概況從今年7月1日起，南昌將正式擴容，關(guān)外的西湖區(qū)也從此納入特區(qū)范疇，由于土地資源緊缺（特別是關(guān)內(nèi)），關(guān)外已成今后房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，西湖區(qū)目前的新盤主要集中在西湖中心區(qū)和龍華新城，房價在20000上下，從房價走勢來看，龍華新城與西湖中心區(qū)的房價大致相仿。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房，2棟27層、3棟24層、56棟1層、7棟2層，三期推出精裝130160平方米平層，180平復(fù)式單位，以約164178平米的純粹大宅為主，均價：22000 元/平方米物業(yè)管理費： 元/平方/月開盤時間：2010年6月5日樓盤名稱：財富港（西湖中心區(qū)）開發(fā)商：南昌恒豐房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖區(qū)寶源路與海城路交匯處項目概況：占地面積:19200平方米，建筑面積:54000平方米，總戶數(shù):812。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：住宅部分5棟23層，6棟24層，7棟22層。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：整體社區(qū)由14棟2628層的高層建筑組成，其中包括一棟28層的高檔酒店式公寓，是一個集高尚住宅、酒店式公寓、休閑商業(yè)為一體的綜合商住項目。新增商品住宅項目中有18個項目套均面積在90平方米以內(nèi)，%，其中又有13個套均面積低于80平方米，%。西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)的發(fā)展前景及未來樓市預(yù)測觀瀾街道地處南昌市北大門，西湖區(qū)東北面，建成區(qū)面積22平方公里。隨著CEPA的實施和粵港澳經(jīng)濟一體化，珠三角已成為世界制造業(yè)中心和國際資本云集之地。第二，世界第一大球會輻射帶動，觀塘板塊加速超越傳統(tǒng)豪宅區(qū)南昌短短30年的城市擴張中，豪宅板塊逐步由蛇口、銀湖、華僑城等城市核心地帶向外部蔓延，并由此而形成全新的城際豪宅中心地帶，“觀塘板塊”正是在這一過程中異軍突起的典型代表。”另外，南昌觀瀾湖區(qū)域已被劃入法定永久生態(tài)控制線湖核心區(qū)域內(nèi)，稀缺景觀足以得到永續(xù)保證，這也是其他別墅區(qū)很難具備的巨大優(yōu)勢，成為珠三角地區(qū)當仁不讓的首席豪宅孵化器。梧桐引得鳳凰來，泛觀瀾片區(qū)天然的山水資源與高起點的休閑娛樂、創(chuàng)造舒適宜人的人居環(huán)境規(guī)劃，已經(jīng)引來世界商務(wù)人士的關(guān)注。觀瀾湖最新開發(fā)的別墅、豪宅有：觀瀾湖高爾夫大宅、觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖長堤、觀瀾湖上堤、觀瀾湖圣堤灣等，區(qū)城豪宅的輻射效應(yīng)及觀瀾湖高爾夫球會的帶動作用是毋容置疑的，未來必將帶動整個觀瀾，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的觀瀾人居生活新境界，此外，在市區(qū)高企的房價逼迫下，又受到家庭經(jīng)濟或是投資資金的局限、利益的驅(qū)使，放眼未來地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，購房一族已把眼光瞄準在遠離南昌市區(qū)的區(qū)域，炒房客更是看準了這一點，因為市區(qū)土地資源緊缺、房價很高，甚至連二線擴展區(qū)龍華新城的房價也跟隨著迅速的高漲起來，本項目用地位于重點開發(fā)建設(shè)的觀瀾新中心區(qū)域內(nèi)，地處龍華與觀瀾的交界處，特區(qū)向外擴展、地產(chǎn)開發(fā)不斷向外蔓延，這里正蓬興起的房地產(chǎn)，房價自然低了很多，明年地鐵開通后，進入南昌市區(qū)內(nèi)也不過幾分鐘車程，對收入不高的大多數(shù)購房群體來說更為現(xiàn)實，而對炒房客來說可以獲得更高更豐厚的投資回報。月 開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。物管：南昌市盛世嘉物業(yè)管理有限公司開工時間：2010316 竣工時間：20121228開盤時間：預(yù)計2011年底 入住時間：2012年12月28日樓盤名稱：金地觀瀾開發(fā)商：金地（集團）股份有限公司項目位置：西湖觀瀾橫坑水庫片區(qū)(觀瀾高新科技園附近)項目概況：宗地號A9090137： ，建筑面積：164150平方米，容積率：≤，綠地率≥30%，計容積率總建筑面積164150平方米，其中，住宅156630平方米,商業(yè)3000平方米, 停車位1600個。目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。這正好滿足了地塊業(yè)主的意愿：獲得穩(wěn)定而長遠的利益的苛求。眾多的交通利好，將破除觀瀾對人們的心理距離，引導(dǎo)大量人流、物流北上，隨之而來的，還有滾滾的資金流和信息流。從南昌市中心區(qū)出發(fā)到觀瀾，直線距離比西湖中心區(qū)還近，往觀瀾有多種途徑：由梅觀高速轉(zhuǎn)機荷高速，以梅林關(guān)口為計時點，15分鐘左右即可抵達；此外，還可以穿越龍華，隨即到達觀瀾中心區(qū)。福龍路直接拉近了龍華與市區(qū)的距離，驅(qū)車從市中心城區(qū)前往龍華將不用途經(jīng)堵塞的梅林關(guān)，直接從香蜜湖路或北環(huán)路轉(zhuǎn)入福龍路后，約15分鐘便可從福田抵達龍華。（三）項目評價綜合考慮上述分析，本項目現(xiàn)在啟動的優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，本項目在2012年中進入銷售應(yīng)有較好的市場機會。（三）價格定位在競爭激烈、復(fù)雜變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可接受的，而對開發(fā)商又最有利的價格是項目成功操作的關(guān)鍵。單價：起價10000元/㎡， 均價12000元/㎡目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。：根據(jù)市場行情、發(fā)展趨勢及本項目建設(shè)計劃，一層商鋪價格初步定為40000元/ 平方米。定位出發(fā)點：創(chuàng)造價值最大化，博弈多贏局面。項目的品質(zhì)定位：綜合考慮影響項目售價的各種因素，建議將該項目定位于西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)中偏低檔花園式住宅小區(qū)，以居住為主的經(jīng)濟型戶型精品樓盤，來滿足廣大置業(yè)者的需求。香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，使得香港地鐵公司獲得南昌地鐵4號線全線30年營運權(quán)，這意味著香港地鐵或西鐵通香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，過皇崗口岸與南昌地鐵4號線接駁，將香港地鐵延伸至龍華觀瀾片區(qū)域的規(guī)劃指日可待。機荷高速公路：是一條南昌境內(nèi)的高速公路，它的起點是西湖區(qū)黃田的南昌西湖國際機場，終點是龍崗區(qū)荷坳，其中分設(shè)有龍華青湖出口、福民出口，是國家沿海公路干線同江至三亞高速公路的組成部分，是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。位置優(yōu)勢：地塊緊鄰龍華青湖，地處觀瀾大動脈——觀瀾大道，交通便利，與地鐵四號線二期工程“竹村”僅500米之距，小區(qū)依山而建，旁臨濕地生態(tài)公園，東朝觀瀾河，真可謂依山傍水之山水樓盤，周圍綠化率高、環(huán)境優(yōu)美。、電、氣供應(yīng)充足，保障程度較高。地塊毗鄰格蘭云天五星級酒店，觀瀾天虹，地處觀瀾河景觀帶，與中航格蘭郡、招商瀾園高檔住宅區(qū)形成兩岸觀望，中間為濕地生態(tài)公園，分享文化教育、醫(yī)療、商業(yè)等齊備的各項設(shè)施，如：竹村商業(yè)街、觀瀾小學(xué)、觀瀾中學(xué)、觀瀾人民醫(yī)院等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：普通住宅、宗地號A9090137：建筑高度或?qū)訑?shù)≤24米；宗地號A9090138：建筑高度或?qū)訑?shù)：24米價格：待定開盤時間：預(yù)計為2011年樓盤名稱：觀湖園開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（南昌）有限公司項目位置：西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路項目概況：占地面積376000平方米，總建筑面積165000平方米，容 積 率 ，綠化率 30%，總共512套。樓盤名稱：招商觀園開發(fā)商：南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖觀瀾環(huán)觀南路北側(cè)項目概況：，總建筑面積為222221平方米，商業(yè)面積4000平方米，住宅面積204301平方米，停車位2172個。未來地鐵四號線有可能延伸到觀瀾，龍華與觀瀾的融合正在逐步形成中，隨著觀瀾第一幅地塊的高價拍賣，隨著中航、和黃、城建等地產(chǎn)商紛紛進軍觀瀾，觀瀾樓市正在翻開嶄新的一頁，其土地價值正日益彰顯，龍華與觀瀾將成為南昌中部的城市核心區(qū)。在觀塘板塊內(nèi)，擁有一座物業(yè)的意義絕不僅僅意味著擁有一棟別墅或一套公寓那么簡單，觀瀾湖所承載的是一個龐大的產(chǎn)業(yè)集群所帶來的世界頂級的生活方式與文化氛圍，由此誕生在這一基礎(chǔ)上的酒店式公寓便具有天然的投資意義?！坝^塘板塊”是深莞中央最完美的結(jié)合部，未來十年，這里將有望成為珠三角地區(qū)首個城際中心，生活與消費觀念將真正實現(xiàn)全面突破。毫無疑問，這里已經(jīng)是泛珠地區(qū)最新的豪宅“極地”。富士康、富士施樂、和記黃埔等國際大企業(yè)紛紛落戶觀瀾，使觀瀾鎮(zhèn)的體育休閑業(yè)、物流倉儲業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)形成突出優(yōu)勢。第一，觀瀾—大都市格局中的南昌未來“大力發(fā)展汽車、精細化工等先進制造產(chǎn)業(yè)”早就寫進了《南昌市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》，西湖、龍崗今后的發(fā)展方向，即大力發(fā)展技術(shù)、資金密集型的高精尖的裝備制造業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè)，并在關(guān)外規(guī)劃了１０至３０平方公里的工業(yè)用地專門用于中高檔轎車及專用車的生產(chǎn)。與第一季度相比，住宅比重有所下降了，其他用房面積比重有所上漲，其他用房主要是酒店、商務(wù)公寓。均價：26000元/平方米開盤時間：2010年5月2日樓盤名稱：萬科華府（龍華新城）開發(fā)商： 萬科企業(yè)股份有限公司項目位置：龍華新城金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項目概況：，總建筑面積188934平方米，容 積 均價：20000元/平方米物業(yè)管理費： 元/平方/月開盤時間：2010年6月20日樓盤名稱：萊蒙水榭春天（龍華新城）開發(fā)商：南昌市水榭花都房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖區(qū)龍華二線拓展區(qū)人民路和富國路交匯處東南側(cè)項目概況：，建設(shè)面積565892平方米，系大型城市綜合體項目，綠化率35%，共3032套，2853個停車位。初步計劃在內(nèi)開設(shè)一家擁有約300套房的酒店，產(chǎn)品涵蓋4080平方米的一房和兩房單位（大部分為復(fù)式）。南區(qū)1178套，北區(qū)1102套，總戶數(shù):2280戶，停車位備注:共1038個車位。（二）西湖區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景過渡型置業(yè)者這一類客戶群大多購買小戶型項目，他們大多比較年輕，希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)，他們購房雖然也是用于自住，但當條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟時，可能變賣該房，或用于出租。房地產(chǎn)開發(fā)投資16345億元，%，雖然2010年上半年成多，上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉(zhuǎn)冷，但是由于南昌可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺，