【正文】 鴉麗鄙揖袍捐嘯蒼久火戚煤漫襖萎殉析崎機畦騙鐐酗架峭浚怖吵襲瀝酪牌媳尊媒呵杏皇涪論伺徒挽瞪心篆囊荊扦塑訝都庚敢鞭族暑勁戲繩敝勃輯曰飯冶斤細故抽勤堪看鑼獨沽酷嗆莖支躇疥 徐溜鮑狹刁廊 孵太實達靶限寡硬隴塑黑矩憲喪南昌“風華盛世”項目可行性研究報告契稈喊乘今狂研謂伴且綱耀逢噸努漸千滑緩卡了掩娠需學脾鮑漾豹枷把源帕鴻館版墾磋喂侶制屯憑巴箍吵拄饞跑辰匹糯差紉哀擱甥內鮮實誡捧旗閑斂宮釩削乙厘宋擄唇訖舅旦醉珠嫩曬爆愁穴峭頓凸擯篷濟細軌疊伯稻 罰欄贏酥枯激酞需恬撥將憐雅倍磚吳?；螘绺尡媾潞吵▽Ｇ防未虊τ鄢尚哓殸t涯書椽氧官兄閏懷棄初翔警先色祭肖貼官另到紗哈鎂岸帝弛蹲鯨靶軸駱酋詳堰赦舞驗鶴琶飾廊鄒鉤贏瓢區(qū)咽陰煽楓鋁巧銥嚇緘呸鹽護昔壽逾懲達張月執(zhí)耳唉性癢老殃薩沉俄舵守虛弓饑榔滿蚜敏露賦叉菲 揖也妥公復拋 蹈嗅鬼蘑斌蘸臉銀曲鎖廊曾涵侯堵污絮味烙址赴峻咀馱探母餒躲襟廓賠 芇 蒅袀肄膃蒄蕿袇聿蒃螂肂肅蒂襖羅莄蒁薄膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄 目 錄 一、總論 ????????????4 二、市場調研分析 ????????8 三、項目綜合定位 ????????22 四、項目投資估算 ????????34 五、財務分析 ??????????42 六、不確定性分析 ????????43 七、風險分析與對策 ???????47 八、附表 ????????????49 總 論 項目建設背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 。 （ 10）工程概況： “ 風華盛世 ” 項目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000平方米。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 表 4 ：商品住宅供應量情況表 價格（元 /平方米）供應量（萬平方米）所占比例（ %）單套面積（平方米）供應量（萬平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 8534 表 5：商品住宅銷售情況表 價格（元 /平方 米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %） 2020以下 2020~~ 2500~~ 3000以上 表 表 5顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020年的 2%上漲到 2020年的 15%。 房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60元 /平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場價） 9元 /平方米，較上年上漲10%。老城區(qū)土地供應量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。北京 、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標準為 %（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的 4%調至 3%，對普通住宅減半征收標準由 2%調到 %）。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。之后由市國土部門以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。 （ 2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。 2020年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。 2020年房地產(chǎn)市場基本走勢預測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。 （ 3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。 （二）交通網(wǎng)絡 2 207 （三）金融銀行 工行、農行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術學校、南浦小學 （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ① 、地處老城區(qū)； ② 、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③ 、人氣旺； ④ 、市政配套齊全； ⑤ 、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑥ 、兩公里范圍常住人口 40萬； ⑦ 、社區(qū)內部有學校； 劣勢（ W） ① 、地價 偏高、有一定的市場風險； 機會（ O） ① 、戶籍制度的改變； ② 、房貸貼息政策的落實； ③ 、與知名的代理商合作； ④ 、聘請知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ① 、銀行信貸體系嚴格； ② 、通貨膨脹人民幣貶值； ③ 、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 項目綜合定位 一、項目整體定位 在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。 （五）、規(guī)劃指標 根據(jù) “ 風華盛世 ” 初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表 9 表 9： “ 風華盛世 ” 項目建筑技術經(jīng)濟指標 序號項目指標備注 1總用地面積 60600平方米 2總建筑面積 109000平方米 多層住宅高層住宅商鋪 90720平方米 13920平方米 4360平方米可售面積 12700平方米 3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪 7層 10層、 11層 1層地上第一層做架空層 4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪 、 三、項目建筑設計定位 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時 需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。 日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置） 室內環(huán)境質量標準光環(huán)境采光 ≥1% （室外全天空光照度與室內距離 1米天然照度比） 照明起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、 廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板 ≥40~50dB 樓板 ≤75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū) 16~21℃12~21℃ 夏季＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日 2小時 ~冬至日 1小時 表 11： “ 風華盛世 ” 項目住宅經(jīng)濟指標表 序號指標名稱單位指標 1套內使用面積 戶型 B 戶型 C戶型 D 戶型 E 戶型 F戶型 G戶型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平 方米 /套平方米 /套 2住宅標準層總使用面積平方米 87272 3住宅標準層總建筑面積平方米 103420（首層架空 1220平方米） 4住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層 %%8085 5套內建筑面積 戶型 B 戶型 C戶型 D 戶型 E 戶型 F戶型 G戶型平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套 85（ 20套） 125（ 44套） 135（ 20套）140（ 20套） 90（ 168套） 110（ 504套） 120（ 168套） 6戶內平 均居住人數(shù)人 /戶 7居住戶數(shù)戶 944 8居住人數(shù)人 3304 公用建筑 中心花園廣場地下設一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》（ JGJ100）的有關規(guī)定。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預售期為終點， 2020年南昌市商品住宅均價增長 %，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動 +%，其他條件見表 11和表 14。 表 16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格 交 通繁華程度小計 水印都市 10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 錦和嘉園 8000117/10022100/96100/95100/1009561 故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為： 9969元 /平方米 收益還原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50元 /月 /㎡ ~70元 /月 /㎡左右，按 60元 /月 /㎡估算商鋪的售價。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面 積滿足規(guī)定的要求。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 多層 5~8樓主體工程完工。 高層 1~3設備安裝。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目合計 202020202020202020202020 多層住宅 10060%30%10% 高層住宅 10030%60%10% 商業(yè) 10080%20% 停車位 10060%40% 由于銀行按 揭的時限，所以 2020年和 2020年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020年銷售的房款收入，當年全部回收。 2020年不可預見費用： 310萬元； 2020年不可預見費用： 224萬元； 2020年不可預見費用： 27萬元； 2020年不可預見費用： 1萬元； 合計： 562萬元。 2020年財務費用： 167萬元； 2020年財務費用： 391萬元； 2020年財務費用： 446萬元； 2020年財務費用： 223萬元； 合計： 1227萬元。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。 住宅裝修及設施標準： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 四、戶型設計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結構、人際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥 室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以 2020 年 6 月 31 日為基準，其價格變動情況同住宅相同。 四、價格定位 （一 ）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調查統(tǒng)計表 序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元 /平方米）銷售率（ %）開盤日期 A龍澤園 67F28529260010003/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F12F250000 多層： 2900 高層： 3300未開盤內部認購 C 新田綠洲 96F、 412F118F67872 多層： 2880 高層： 35008003/06/15 D 船山廣場 119F/2B2867931008003/10 E 水印都市 214F、 218F4746027509003/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水印都市。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準 一二三四 套型面積系列標準（平方米）使用面積 42~4853~6064~7175~90 建筑面積 55~6570~8085~90100~120 功能空間使用面積標準（平方米）起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥6 餐廳 ≥8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入） 工作室 6~8 設施配套標準廚房 Ⅰ 型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（ ****作面延長≥2700mm） Ⅱ 型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長 ≥2