【正文】 活和發(fā)展國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻。全國 80 多個行業(yè)中，在投資上，房地產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展，對消費、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。 從房地 產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅持一個目標和 16 字方針。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標，采取非“一刀切”的因地制宜、分別決策、區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的 16 字方針將是今后國家宏觀調(diào)控落實科學(xué)發(fā)展觀必須堅持的原則。 二、符合房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃要求 當(dāng)前，居民購房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為居民買房時最為關(guān)心的問題。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完善”的問題在 XX 市區(qū)仍然存 在。為此，國家對房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃和要求成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基10 礎(chǔ)。 隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購房體制的實行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。為此，建設(shè)部制定了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”規(guī)劃，省、市也相繼編制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)建設(shè) XX 模具廠片區(qū)改造 項目來看，完全符合國家和地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動當(dāng)?shù)鼐用裣M水平的提高，并能夠迅速提高居民的生活質(zhì)量。 三、 符合 XX 市城市發(fā)展規(guī)劃 XX 市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟 規(guī)模增大的前提下，為社會各個產(chǎn)業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。在 XX 市的遠景總體規(guī)劃中，要求全市大力發(fā)展經(jīng)濟，使 XX 成為魯西南的工業(yè)和商貿(mào)中心。在這一總的思想指導(dǎo)下，順應(yīng) XX 市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設(shè)的小區(qū)就位于新規(guī)劃的 XX 市 中區(qū)西南 中心地帶，將為附近居民提供更加舒適和方便的居所。 四 、市場需求分析 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 按照世界各國城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平在達到 30%后，城市化進程便會加快。城市化水平的提高，必然帶來城市人口的增加，從而極大帶動了對房地產(chǎn)的需求，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)快 速發(fā)展的主要動力。同時，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，使房地產(chǎn)不僅具有11 消費價值還具有投資價值。國家對房價進行調(diào)控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟適用房和一般住宅的供應(yīng)量，限制“炒房”投機行為，更有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，同時住宅消費支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我國城鎮(zhèn)家庭用于住宅消費支出的金額不斷加大。經(jīng)專家研究預(yù)測，未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢是： （ 1）從房地產(chǎn)市場總體形勢來看，未來走勢平穩(wěn)，行業(yè)關(guān)注度減弱。在國家宏觀調(diào)控措施指導(dǎo)下，近年來我國 房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增勢得以遏制，初步形成了以普通商品房為主的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房價趨于穩(wěn)定。平穩(wěn)是未來房地產(chǎn)市場走勢的主調(diào)，行業(yè)“關(guān)注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對千夫指”、大起大伏的時代將結(jié)束。 （ 2）從束縛已久的城市化需求看，將會帶動國家對基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)項目的大幅上升。以城市居民和總?cè)丝诘谋壤齺砗饬浚覈某鞘谢椒浅５?。由于國家在改革開放以前一直實行城市和農(nóng)村勞動力市場相分離的政策，使得廣大農(nóng)村地區(qū)至今仍然沒有走上城市化和工業(yè)化道路。 1978 年實行改革開放以來，我國就逐步開始了城市化的 進程，并在過去幾年里加快了這一目標實施的步伐。由于目前全國的城市居民數(shù)僅占總?cè)丝诘?0%，所以，農(nóng)村勞動力向城市的轉(zhuǎn)移還有很長的路要走，同樣對城市住房的需求也會有很大的發(fā)展空間。 （ 3）從壯大的中產(chǎn)階層看，收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素。不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產(chǎn)12 品的購買力。其它國家的經(jīng)驗顯示，人均年收入超過 3000 美元將會出現(xiàn)一個中產(chǎn)階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。中國全球經(jīng)濟研究小組預(yù)測，到 2021 年，我國人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達到大約 2500 美元，這將使中產(chǎn)階 層的人數(shù)達到目前的 6 倍 (總?cè)丝诘?28%)。 （ 4）從住宅質(zhì)量的趨勢來看，追求住宅品質(zhì)的時代已經(jīng)到來。居住品質(zhì)決定了生活品質(zhì)，直接影響到每個人、家庭的生活品質(zhì)。品質(zhì)房地產(chǎn)時代的到來，加劇了企業(yè)的競爭，所以，開發(fā)商所建住宅、建筑要追求的不能是一時的需求，而應(yīng)是經(jīng)得住時間考驗的一勞永逸的好產(chǎn)品。如果今天建的房子，五十年以后的人還覺得它是好房子，那么就說明是經(jīng)得起時間的考驗。所以住宅這一特殊商品的時間品質(zhì)要求耐久性、文化感、適應(yīng)今天和未來需求等多個方面。這一更高標準逐漸成為開發(fā)商的共識。 （ 5）從消費者的消費觀念 角度看，隨就業(yè)地附近居住的時代已經(jīng)到來。在就業(yè)地附近居住的優(yōu)點是能夠降低交通成本、時間成本，相應(yīng)地也會提高個人的生活品質(zhì)。隨著我國二手房、租賃市場的規(guī)范、成熟，也將推動隨就業(yè)地附近居住格局的形成 ,新到一地就業(yè)就出現(xiàn)一次“買賣”行為或“賣”“租”行為，一生只在一地居住，一生只買一次房子的行為將隨之改變。 XX市房地產(chǎn)市場狀況 XX 市近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了火爆的局面，尤其 商業(yè) 性住宅更為暢銷，已經(jīng)開始成為 XX 強有力的經(jīng)濟增長點。在當(dāng)前住房制度的轉(zhuǎn)軌過渡階段， XX 市企事業(yè)單位和個人購買力也隨著13 房改力度的加大和全 民收入的增加而逐步提高，目前處于上升發(fā)展階段。但具有超前意識強、綜合性服務(wù)高的住宅建設(shè)工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟強市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)， XX 市城市規(guī)模不斷擴大，中高檔住宅的需求越來越大。特別是從 2021年起， XX市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步規(guī)范化，宏觀環(huán)境漸趨規(guī)范，為全市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。 XX 房地產(chǎn)市場營銷時代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場競爭，促進了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。特別是 XX 市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了 XX 人的居住檔次與生活品位。隨著 XX 經(jīng)濟逐年快速增長，居民收入水平也逐年提高，對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。 項目的市場預(yù)測 XX模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目位于 XX市城區(qū)西 部，新規(guī)劃 XX市 中區(qū)西南 區(qū)中心地帶，具有以下幾個方面的市場優(yōu)勢： （ 1） 區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：周邊教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。因此，該項目的市場需求前景較好，市場潛力非常大。 （ 2）交通優(yōu)勢：緊鄰城市 生活主干道洸河路、古槐路 、環(huán)城北路 ，有多班公共汽車路過，交通便利。 14 第四章 建設(shè)條件和建設(shè)地點 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、地形地貌 項目建設(shè)區(qū)域?qū)儆谔┮噬角皼_擊扇的下緣，為黃泛區(qū)交錯地段，地勢東北高，西南低，東北部有連綿起伏的山巒、丘陵，西南部是地勢低下的湖洼，中部為土地肥沃的平原，整個地形波浪起伏，西北傾斜度大。地勢北高南低，地形坡度萬分之二左右。地面標高＋ 35～＋ 38m；以平原地形為主。 二、氣候條件條件 XX 市地處暖溫帶，季風(fēng)性大陸氣候，四季分明，春季干旱少雨，多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季氣候溫和、降 雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均溫度為 攝氏度，月平均最高溫度 29攝氏度，日最高氣溫 ，月平均最低氣溫 氏度，日最低氣溫－ 攝氏度，全年平均降水量為 毫米，年平均蒸發(fā)量為 ，年最大蒸發(fā)量 。年平均日照時數(shù)為 2400 小時。常年主導(dǎo)風(fēng)向為 偏 南 風(fēng)，平均風(fēng)速 。歷年最大積雪厚度 ，最大凍土厚度 。 三、水文地質(zhì)條件 XX 市河流大部分屬淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭運河 (梁齊運河 )、排滲河。梁齊運 河是XX以北地區(qū)主要排水河道，從 XX市西南部流經(jīng)，縣內(nèi)長 ,15 豐水期流量 ,枯水期有短期斷流。 項目建設(shè)區(qū)地層自上而下有第四系、上侏羅統(tǒng)蒙陰組，上二迭統(tǒng)上石盒子組、下二迭統(tǒng)下石盒子和山西組、上石炭統(tǒng)太原組、中石炭統(tǒng)本溪組、中下奧陶和寒武式。區(qū)內(nèi)地基承載能力為110KPa 考慮，地下水常年水位 10～ 12m，根據(jù)地震烈度區(qū)劃圖(1990)，該區(qū)地震烈度為 6～ 7級。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實現(xiàn)了“七通” (通上水、通下水、通路、通訊、通電、通氣、通暖 )。 供水： 由市供水公司 城市給 水 管 網(wǎng) 供水 ； 排水：由市政排水管道排水，排水暢通； 供電：由 市 供電公司 變電站供電網(wǎng)供電； 通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通； 通暖：由市政集中供暖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)供暖； 通氣：本項目采用市燃氣 公司提供的天然氣，氣量較足，完全能夠滿足居民生活用氣需要。 第二節(jié) 建設(shè)地點 XX模具廠片區(qū)改造 建設(shè) 項目 的 建設(shè)地點 位于 XX市城區(qū) ，東鄰環(huán)城西 路， 北鄰環(huán)城北 路 ，規(guī)劃用地面積 17730 平方米 。 16 第五章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 本項目 根據(jù) 市中 區(qū) 體系規(guī) 劃 要求，結(jié)合建設(shè)地點條件和周圍環(huán)境，確定本項 目 總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模為： 該片區(qū)規(guī)劃用地面積 17730平方米 ，總 建筑面積為 63400平方米， 配套給水、排水、供熱、燃氣、綠化、景觀照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 該項目擬建 總 建筑面積為 63400 平方米， 其中住宅面積為24200平方米 ，商務(wù)面積為 39200平方米 ， 配套給水、排水、供熱、燃氣、綠化、景觀照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 17 第六章 規(guī)劃布局與工程方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案 一、 設(shè)計依據(jù) 本項目設(shè)計依據(jù)主要有： 1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃法》（ 1989）； 2.《中華人民共和國土地管理法》（ 1999）； 3.《中華人民共和國村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)標準》（ GB50188— 93）； 4. 建設(shè)部《城鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法實施細則》； 5.《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》（ 1993）； 6.《山東省村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法》（魯建村發(fā)【 1997】 293號）； 7.《