【正文】 住宅、商鋪、車位 20xx 年完成總銷售數(shù)量的 60%，當年收回銷售價款； 20xx 年完成總銷售數(shù)量的 30%，當年收回銷售價款； 20xx 年完成總銷售數(shù)量的10%，當年收回銷售價款?？偝少M用為開發(fā)成本與開發(fā)費用之和為 。 （ 2）財務費用 本項目貸款 萬元，按 5 年期銀行貸款利率計息，計入建設(shè)期的財務費用為 萬元。本項目為舊城拆遷項目，相關(guān)配套費根據(jù)相關(guān)規(guī)定適當減免。 （二）前期 費用估算 前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費等土地開發(fā)費用 。 （三）招標信息發(fā)布 公開招標公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （一）項目前期準備： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 12 月完成土地征用，項目立項，可研報告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計和審批，單體工程的設(shè)計等工作，落實并完善各項規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。 （四）人力資源部：負責項目管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。 3 人 ：根據(jù)工程進度安排，指導施工企業(yè)進行設(shè)備安裝，并配合設(shè)備生產(chǎn)商進行設(shè)備調(diào)試運行。 73984 2 地下車庫建筑面積 m178。包括以下各內(nèi)容： （一）項目區(qū)域內(nèi) 的場地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 。 ■ “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局 帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，帶給項目帶來良好的經(jīng)濟環(huán)境 重慶市 黨代會提出的 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子，是重 慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展舉措。這時江城公司自愿組織資金進行舊城改造，無疑為城市的建設(shè)起到積極的推動作用。項目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關(guān)標準設(shè)計施工，日常運營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標準等環(huán)保要求。 XX 市等級公路達到 1916 公里 ，其中 高速公路 公里，國省道 公里，農(nóng)村公路 1751 公里 ； 建立 “132” 城鄉(xiāng)交XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 15 通快暢系統(tǒng) ； 二級公路鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率 100％。 境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結(jié)果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。以侏羅系分布面積最寬，占全區(qū)幅員面積四分之三以上。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 9 第三章 項目市場分析 與預測 20xx 年以來， XX 房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā) 建設(shè)帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 8 該項目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚 城市文化 ,塑造城市個性 ,打造城市品牌 ,提升城市形象和核心競爭力 ,從而 使XX 走上可持續(xù)發(fā)展的道路。隨著 XX 城市建設(shè)步伐的加快，三角花園XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 7 片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴重安全隱患等，需要亟待解決。 項目技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 (含利息 ) 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財務評價指標 1 投資利潤率 % % 2 投資凈利潤率 % % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 6 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 一、項目建設(shè)的背景 XX 是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開放發(fā)展之城。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 3 展下階段工作的基礎(chǔ)。 資金籌措方式為： 企業(yè)自有資金、銀行貸款分別都為 萬元，各占 50%。 （ 十 ） 建設(shè)工期 項目建設(shè)年限為 4 年。 （二）目標客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費群； （三）價格定位：按建筑面積計算，住宅部分均價為 3200 元 /平XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 4 方米，商業(yè)部分均價為 6000 元 /平方米，車位為 萬元 /個； （四）財務方面： 項目總投資 萬元，銷售收入 萬元，稅前利潤為 萬元，扣除所得稅后利潤為 萬元。 XXXX三角花園片區(qū)改造項目是由重慶市 XX重慶 XX有限公司投資承建。蟠龍湖公園建成蓄水后，險情將進一步惡化。 該項目由重慶 XX 有限公司承建，項目所有拆遷安置費由該公司承擔，這樣就緩解了 拆遷矛盾 ， 加快拆遷進度 ，解決政府在 拆遷管理工作 中 需要破解的難題。 按照 XX 定位為國內(nèi)重大城市的規(guī)劃目標，到 20xx 年底 XX 城鎮(zhèn)化率將達到 %的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，城區(qū)人口將新增 萬人，按 30 平米 /人的建筑面積計算，僅此意向的住房需求量將超過 540 萬平米。最高點是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為 米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊 ，海拔 185 米。 多年平均氣溫為 18 度，一年之中以 1 月最冷，為 度，多年平均年降水量 毫米。 （ 3） “ 一干兩支一重要港 ” 航運體系 。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 16 二、項目地塊 SWOT分析 （一）項目 優(yōu)勢分析（ Strength） ■區(qū)位優(yōu)勢 本項目在 XX 區(qū)得地獨優(yōu)，地處城區(qū)北大門，緊鄰 212 國道及客運站，交通便利。 ■周圍環(huán)境條件差 項目北側(cè)為水庫，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時城市建筑物陳舊，影響城市形象。 ■ XX 區(qū)城市化進程加快，給項目帶來較多的潛在客戶 XX 區(qū)城區(qū)人口發(fā)展目標為 30 萬人，現(xiàn)在 城市人口每年正以 1 萬人的速度遞 ，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會帶動主城區(qū)的發(fā)展速度。 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 792 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 21 三 居住人數(shù) 2535 每戶按 四 總建筑面積 m178。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的目的是為了協(xié)調(diào)這些活動，確保項目投資目標的實現(xiàn)。 5 人 （二）財務部：作好資金的籌集與運用管理；做好工程項目成本及費用的核算，加強投資的監(jiān)控管理。 40 人 公司總經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 2 人、財務總監(jiān) 1 人、總經(jīng)理助理 1XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 24 人，組織機構(gòu)共計人員 91 人。 （四）其他配套工程： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 5 月完成 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程 的建設(shè) 。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 27 第八章 項目投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 本 項目 占地面積 平方 米，建筑面積 88184 平方米。) 金額 (萬元） 備注 1 商業(yè)用房 2 辦公用房 1699 3 住宅 2236 4 廠房 5 家具廠 6 水泥硬化場地 7 管網(wǎng) 8 堡坎 9 修理廠場地填方 69500 10 土地費用 (自有 ) 11 合瑞汽修廠拆遷費 12 加油站拆遷費 13 搬遷費、過渡補償費和租賃合同違約賠償費 14 高壓線搬遷費 合計 （四）建安工程費 建安工程費包括建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用等。 不可預見費 =（前期工程費用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 +建安工程費 +開發(fā)期間稅費） *4%= 萬元。 銷售費用類似工程項目來估算按 50 元 /m2列計，銷售費用合計 萬元。) 1 開發(fā)成本 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 33 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 拆遷費用 建安工程費 開發(fā)期間費用 不可預見費 2 開發(fā)費用 建設(shè) 管理費 銷售費用 財務費用 合計 四、資金籌措 本項目所需資金 萬元，企業(yè)自有資金、銀行貸款分別占 50%。 表 ：銷售稅金及附加估算表（單位：萬元） 序號 項目 合計 20xx 20xx 20xx 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護費 教育稅及附加 交易手續(xù)費 印花稅 3 凈收入 二、項目 財務分析 （一） 分析依據(jù) 分析依據(jù)為建設(shè)部 20xx 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。項目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計合理，從財務方面看該項目可行。 二、本項目各階段的風險控制 （一）前期可行性研究階段 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項目 40 項目前期要根據(jù)特定項目的常規(guī)風險和特殊風險來預測項目可能存在的各種風險，并根據(jù)風險規(guī)避原則來采取各種應付措施。盡量縮短開發(fā)起，將有助于降低開發(fā)商所面臨的未來不確定性。 三、社會評價結(jié)論 （一）項目的建設(shè)將提高片區(qū)居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，更好的滿足消費者的需求。 本項目建成后，對于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動 XX 區(qū) 城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，增加地方稅收，提高當?shù)厝嗣裎镔Y文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均達到較高的水平，以抓住機會減少風險，達到項目的盈利目標