【正文】 川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃 ， 思南儺壇戲?qū)⒆诮虄x式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無(wú)不具備，時(shí)有踩刀、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲 朔迷離，表演藝術(shù)詼諧端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國(guó)內(nèi)專家和 日本 、韓國(guó)等國(guó)學(xué)者的一致 贊嘆，被譽(yù)為 “ 中國(guó)戲劇的活化石 ” 。 行政區(qū)劃、面積、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個(gè)民族鄉(xiāng)， 13 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬(wàn)， 全縣地域面積達(dá) 平方公里 。 自然條件及資源 思南縣地處貴州高原向湘西丘陵過(guò)渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)，在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分界線，整個(gè)地勢(shì)受烏江切割的 影響，北東西三面較高，中間烏江河谷較低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對(duì)高差 1023 米。地貌類型以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 4 氣候溫和，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無(wú)霜期290 天。適宜稻谷、玉米、薯類、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、畜牧等生產(chǎn)，是貴州省著名的商品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產(chǎn)基地 。 土壤類型共有 5 個(gè)土類， 15 個(gè)亞類， 34 個(gè)土屬， 82 個(gè)土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 %，水稻土占土壤總面積 %，其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源 豐富，遍布境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊(yùn)藏總量達(dá) 2636 萬(wàn)噸，煤層穩(wěn)定，煤質(zhì)優(yōu)良。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長(zhǎng) 533 公里，自然落差大，水能理論蘊(yùn)藏量高達(dá) 140 余萬(wàn)千瓦。全縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達(dá) 12020 公頃。 旅游資源十分豐富，賦有獨(dú)特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民族風(fēng)情。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。 思南縣共轄 13 個(gè)鎮(zhèn) 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個(gè)民族。2020 年全縣總?cè)丝? 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。其中農(nóng)業(yè)人口為 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口為 萬(wàn)人，人口密度為 289 人 /平方公里。糧食生產(chǎn)由簡(jiǎn)單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式將由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，進(jìn)入了一個(gè)新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。 2020年，思南縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55： 26： 19。 2020 年，全縣生產(chǎn)總值 ，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 5 民人均純收入分別達(dá) 10104 元和 2539 元。 城 市性質(zhì) 思南縣城是黔東部經(jīng)濟(jì)區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn)業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市之一。 用地規(guī)模 2020 年，全縣建設(shè)用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2020 年和 2020 年，建設(shè)用地總規(guī)模分別達(dá) 11748 公頃和 13000 公頃。 城市對(duì)外交通及通訊 思南交通便利，省道遵銅 干線公路 縱貫東西，縣道思石公路正在實(shí)施油路 提級(jí)改造，全縣 27 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路 ， 境內(nèi) 公路總長(zhǎng) 3841多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔， 湘黔鐵路 ， 326 國(guó)道 從縣境北西附近經(jīng)過(guò)， 303 省道從縣城穿過(guò)，西接 326 國(guó)道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。 G56 杭瑞高速（ 杭州 — 瑞麗）思南至遵義段正在建設(shè)之中，建成之后將大大縮 短思南與東部沿海發(fā)達(dá)城市的旅程時(shí)間，同時(shí)也將提升思南的交通地位 ； 思南水 運(yùn) 交通便利， 全縣有通航水域 137 公里， 200 噸客貨輪可順江直達(dá)重慶、 武漢 、上海等地。境內(nèi) 水 運(yùn)以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面寬 200340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級(jí)下貨輪暢通無(wú)阻，經(jīng) 沿河 至涪陵入長(zhǎng)江。 “ 十五 ” 期間，建設(shè)移動(dòng)基站 74 個(gè)，發(fā)展了 VPMN 網(wǎng)，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 移動(dòng)電話 ，全縣移動(dòng)用戶已達(dá)到 3 萬(wàn)戶，聯(lián)通用戶 1萬(wàn)戶，固定電話用戶 萬(wàn)戶，小靈通用戶 1 萬(wàn)戶，寬帶用戶 萬(wàn)思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 6 戶。全縣交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 30592 門(mén)，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 程控電話 。完成了 336個(gè) 行政村 通訊設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了農(nóng)村無(wú)線固定電話接入網(wǎng)、車載電話、傳輸光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、數(shù)據(jù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)為一體的 現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò) 。 工程建設(shè)的必要性 本工程的建設(shè) 可改善思南居住條件 為了加快思南縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改善 居住 環(huán)境， 提高辦事效率，推動(dòng) 官井片區(qū) 建設(shè)， 發(fā)展節(jié)能新城市 。本工程的實(shí)施正是作為 改善思南居民居住環(huán)境的 必要條件，將為 改造思南 人民的 居住條件 提供有力保障。保障 思南 工作有力、 生活 有序、有效的展開(kāi)，促進(jìn) 思南 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)，能 完善思南 縣部分城市功能，是保證 思南 人民正常生產(chǎn)、生活的需要。 本工程的建設(shè)可以提高 就業(yè)率 ，支持 思南 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展 經(jīng)過(guò) 近 30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇， 思南縣已經(jīng)成為 銅仁 地區(qū)較有影響力的城市之一。 隨著西部大開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施， 思南 縣委、縣政府審時(shí)度勢(shì)提 出了以 “雙擁模范縣 ”為特色的新時(shí)期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) ； 隨著思南縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉(zhuǎn)變 ； 隨著城市的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)發(fā)展前景的 辦公 區(qū)成為思南縣建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急 ； 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的 辦公環(huán)境； 隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M足自我需求的同時(shí)，更加注思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 7 意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 8 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 目前 思南縣城 住宅市場(chǎng)供 應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2 的占總量的 39%,121140 m2 占總量的31%,141 m2的 上的 占總量的 18%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,101m2140m2的住宅面積目前是 思南縣城 住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 26%,承受總價(jià)格在 2130 萬(wàn)之間的占 %， 承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %， 承受總價(jià)格在 41 萬(wàn) 以上 的占 8%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,思南縣城 購(gòu)房者所能承受的價(jià)格 主要 在 2030萬(wàn)之間， 其為購(gòu)房者 的 主要 承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在地官井舊城區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷售狀況。在 2020 年 思南縣城 住宅平均價(jià)格為 2020元 左右 /平方米。 2020 年第四 季度 江岸名都 樓盤(pán)銷售均價(jià)在 27003300 元 /平方米 ，且銷售情況良好： 金輝疊翠園 均價(jià)在 24002700 元 /平方米 且銷售情況同樣 良好 。 究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓 盤(pán)有充足的消費(fèi)群體。總體而言， 思南 縣城新建 樓盤(pán) 本 年 度價(jià)格都有所提高。 該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn) 高層 化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 思南縣 房地產(chǎn)投資大幅增加， 為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一， 2020 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 2020 年總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %。其中住宅投資 億元，思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 9 同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來(lái)看， 98 年銷售額只占到投資額的%， 99 年上升到 60%， 在 2020 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 三．價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 思南縣 還將陸續(xù) 推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2020 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 思南縣 房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 今年 思南縣 基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 思南縣 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 思南縣 商品 房?jī)r(jià)格 繼續(xù) 出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 從原因上看，主要有 五 ： ，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 。 從目前 思南縣 房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都 采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 思南縣 官井片區(qū)舊城改造一期 工程 可行性研究報(bào)告 貴州省建材科研設(shè)計(jì)院 貴州省貴陽(yáng)市沙沖南路 13 號(hào) 郵編 : 550007 電話及傳真 : 08515795354 China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Design 10 ，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。 ，也成為了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔 的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 ，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺 ，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐 思南 以爭(zhēng)奪市場(chǎng) ，