【正文】 越來(lái)越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。綜合上述因素，****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積3500元/平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為10萬(wàn)元/車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次5元。如果市場(chǎng)停車場(chǎng)利用率達(dá)到80%，每天周轉(zhuǎn)5次，則每天的收費(fèi)約為4000——8000元，一年收入約146——292萬(wàn)元。如果市場(chǎng)利用率達(dá)到60%，考慮一次收取10年租金，讓經(jīng)營(yíng)者使用15年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，或如果市場(chǎng)面積利用率達(dá)到60%，考慮以10年租金，作為計(jì)算售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為10%），則可得到以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)為一層1800027000元/平方米，二層1200015000元/平方米，三層60009000元/平方米。由數(shù)據(jù)可知，**房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以小戶型為主要銷售方向，總價(jià)在30萬(wàn)元左右的住宅是市場(chǎng)的熱銷價(jià)格。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著**整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入**的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑是一個(gè)較大的“利好”。隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)特殊的投資魅力正吸引著普通個(gè)體投資者，專業(yè)市場(chǎng)平臺(tái)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及管理的市場(chǎng)化使專業(yè)市場(chǎng)成為繼住宅投資后，普通消費(fèi)者投資的新熱點(diǎn)。對(duì)比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平，居民最多的大約可以得到20萬(wàn)元左右的補(bǔ)償，考慮到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售價(jià)2753元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在60——100平方米的占的比例最大，%；其后依此為100——120平方米和120——150平方米，%%；%%。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，**的工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1300多家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1600多億元。**市政府決定用兩年時(shí)間完成10萬(wàn)戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)遷，將有13萬(wàn)戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購(gòu)房，帶來(lái)住房需求約1700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)交易額約450億元。**，%；，同比增長(zhǎng)296%；，%；。****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目****股份有限公司2005年市場(chǎng)收費(fèi)方案等。:本項(xiàng)目建設(shè)資金50%由******投入，20%依靠銀行貸款，30%通過(guò)預(yù)售房款解決。*****************************************及中國(guó): *****************************************及中國(guó)以目前市場(chǎng)年租金收入約2800萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，把銀行不良貸款處置和1134名職工剝離后，市場(chǎng)年凈收益可達(dá)2000萬(wàn)元以上。2004年9月，***************************出資11500萬(wàn)元收購(gòu)**********的全部國(guó)有資產(chǎn)（占*********股份公司總股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********%），占****%，成為絕對(duì)控股方。*******，是中華老字號(hào)，成立于1951年，是一個(gè)有50多年歷史的國(guó)有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，****************是國(guó)家十大**市場(chǎng)之一，良好的企業(yè)形象和廣泛的市場(chǎng)知名度使*********************的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。其中*********************內(nèi)有600戶經(jīng)營(yíng)戶；*********************市場(chǎng)內(nèi)有110戶經(jīng)營(yíng)戶。****批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書的集散地。****批發(fā)市場(chǎng)良好的市場(chǎng)占有率、較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)收益率。加上市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)實(shí)力的擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。其中：一期是將原有建筑面積52753平方米的市場(chǎng)裝修改造；二期是將原有鍋爐房拆除后，擴(kuò)建的市場(chǎng)，及將原來(lái)西側(cè)六層建筑擴(kuò)建加高到22層，用于寫字樓和公寓，工程面積約4萬(wàn)平方米；三期是將原有市場(chǎng)北側(cè)和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場(chǎng)和住宅，工程面積約5萬(wàn)平方米。目前，項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已經(jīng)相繼開展。****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目土地使用證d. **及中國(guó)總?cè)丝?20萬(wàn)人，市區(qū)人口485萬(wàn)人。此外，隨著**大都市圈的構(gòu)建，實(shí)施“森林城市”規(guī)劃，將為**市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。**是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。遼沈地區(qū)是市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)遼寧省城鄉(xiāng)擁有各類市場(chǎng)3000多個(gè)，僅**地區(qū)就有500多個(gè)，年成交量超過(guò)億元，在全國(guó)具備一定影響力的市場(chǎng)就有30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。但值得注意的是：**目前的專業(yè)市場(chǎng)雖然很多，但其中很大一部分市場(chǎng)由于沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或多年經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)攤位才具備投資價(jià)值。相對(duì)于其他一些城市，作為區(qū)域中心城市的**目前的商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上和人均擁有量還不高。2003年，從銷售價(jià)格看，低價(jià)位商品住宅仍唱主角，平均售價(jià)3000元/%，平均售價(jià)在3000——4000元/%，而平均售價(jià)在5000元/%。經(jīng)過(guò)調(diào)查，目前**和中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在30004500元/平方米，二層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在20002500元/平方米，三層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在10001500元/平方米，庫(kù)房?jī)裘娣e年租金大約在240元/平方米。其中200個(gè)停車位用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)采用專人管理、按次收費(fèi)510元/次。如果按照目前**市地下車庫(kù)每間10——15萬(wàn)元的售價(jià)，收入將會(huì)更為可觀。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。本項(xiàng)目坐落的和平區(qū)，是**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐區(qū)域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商務(wù)區(qū)，是**商務(wù)活動(dòng)、商業(yè)訊息密集的中心區(qū)域。其次，專業(yè)市場(chǎng)的輻射能力也很重要，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。**市是東北地區(qū)最大的中心城市。為加快東北乃至全國(guó)的發(fā)展，中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)行東西互動(dòng)的重大舉措。未來(lái)的**將成為東北地區(qū)的消費(fèi)中心、產(chǎn)業(yè)中心、商貿(mào)中心、交通中心、物流中心、配送中心、服務(wù)中心、人居中心和旅游中心。由于**是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國(guó)家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專院校匯聚**，考慮到這些因素，預(yù)計(jì)**本地的**市場(chǎng)容量每年將達(dá)到10億元以上。從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，中國(guó)從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤錦市以石油石化工業(yè)為主，遼陽(yáng)以石化工業(yè)為主，營(yíng)口則是年吞吐量在6000萬(wàn)噸以上的港口城市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá)1億噸以上），這些城市均在**機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營(yíng)口港更為產(chǎn)品外銷提供了便利條件。****批發(fā)市場(chǎng)和**的繁榮將帶來(lái)巨大的物流業(yè)務(wù)需求，以市場(chǎng)為依托發(fā)展物流服務(wù)業(yè)，既有利于拓展公司業(yè)務(wù)，也可為市場(chǎng)業(yè)戶提供更加完善和全面的服務(wù)，從而進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看，**市是聞名全國(guó)的老工業(yè)基地，尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國(guó)占有重要地位，素有“國(guó)民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。“振興東北，**先行”是符合**在振興東北的大戰(zhàn)略當(dāng)中所處的戰(zhàn)略地位。項(xiàng)目占地面積19327平方米，地上原有建筑面積52753平方米，其中保留建筑面積約4萬(wàn)平方米，拆除面積約12753平方米。改造完成后，市場(chǎng)共劃分為六個(gè)區(qū)域，即A區(qū)：是拆除重新建筑，一層和二層為連體商鋪，三、四層為倉(cāng)儲(chǔ)用房，五層至二十四層為住宅；B區(qū)：是裝修改造建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；C區(qū)：是裝修、改造、擴(kuò)建建筑，一層為寫字樓大堂、獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），三、四、層為倉(cāng)儲(chǔ)用房，五層至二十四層為寫字樓；D區(qū)：是裝修改造建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六、七層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；E區(qū)：是拆除重新建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連