【正文】 另外，本項(xiàng)目改造的實(shí)施，對(duì)于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進(jìn)**市國有企業(yè)改革有明顯的社會(huì)效益。第三是銷售價(jià)格確定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價(jià)和第一年銷售比例分別向不利方向變動(dòng)10%，%、%、%，、%、%、%。資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1借款還本付息￥89,888,　　2年初借款累計(jì)—￥80,864,￥80,864,3當(dāng)年借款￥80,864,￥80,864,￥　當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息￥9,024,￥4,512,￥4,512,　年底還本付息￥89,888,￥4,512,￥85,376,：銷售單價(jià)及總銷售收入分析表（建筑面積）序號(hào)指標(biāo)名稱面積單價(jià)合計(jì)1總建筑面積 　　2A區(qū)聯(lián)體商鋪一層 16000￥80,900,二層 16000￥82,134,3商場(chǎng)面積一層 15000￥142,762,二層 12000￥114,208,三層 10000￥95,173,4倉庫面積 4000￥123,160,5寫字樓 4200￥67,252,6住宅 3500￥165,126,7停車場(chǎng)218個(gè)100000￥21,800,8總計(jì)　?。?92,518,銷售進(jìn)度分析（%）銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)2005年2006年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月A區(qū)一　　　　　二商場(chǎng)面積一　　　　　二　　　　　　三　　　　　　　倉庫面積　　　　　　　　　　寫 字 樓　　　　　　　　　住 宅　　　　　　　　　停 車 場(chǎng)　　　　　　　　　小 計(jì)本項(xiàng)目銷售以租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，銷售66%出租及予留為34%詳見下表：銷售總收入預(yù)測(cè)表(%)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售比例銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售收入（元）第一年3% ￥6,￥15,857,第二年97% ￥6,￥575,720,合計(jì)100% —￥591,578,，以銷售回款的方式回收。項(xiàng)目聘請(qǐng)香港戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問，對(duì)公司員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目重要設(shè)備的選定、市場(chǎng)經(jīng)營場(chǎng)所規(guī)劃提出建議，并對(duì)公司物業(yè)收費(fèi)、支出進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，確定合理的物業(yè)費(fèi)收繳辦法。市場(chǎng)共設(shè)自動(dòng)扶梯6處24部，載人電梯18部（其中12部24站，6部6站），貨物電梯6部。項(xiàng)目占地面積19327平方米，地上原有建筑面積52753平方米，其中保留建筑面積約4萬平方米，拆除面積約12753平方米。 從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看，**市是聞名全國的老工業(yè)基地，尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國占有重要地位，素有“國民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤錦市以石油石化工業(yè)為主，遼陽以石化工業(yè)為主，營口則是年吞吐量在6000萬噸以上的港口城市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá)1億噸以上），這些城市均在**機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營口港更為產(chǎn)品外銷提供了便利條件。由于**是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專院校匯聚**，考慮到這些因素，預(yù)計(jì)**本地的**市場(chǎng)容量每年將達(dá)到10億元以上。為加快東北乃至全國的發(fā)展，中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)行東西互動(dòng)的重大舉措。其次，專業(yè)市場(chǎng)的輻射能力也很重要，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大小和經(jīng)營商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。其中200個(gè)停車位用于市場(chǎng)經(jīng)營，收費(fèi)采用專人管理、按次收費(fèi)510元/次。2003年，從銷售價(jià)格看，低價(jià)位商品住宅仍唱主角，平均售價(jià)3000元/%，平均售價(jià)在3000——4000元/%，而平均售價(jià)在5000元/%。但值得注意的是：**目前的專業(yè)市場(chǎng)雖然很多，但其中很大一部分市場(chǎng)由于沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或多年經(jīng)營權(quán)的市場(chǎng)攤位才具備投資價(jià)值。**是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一?？?cè)丝?20萬人，市區(qū)人口485萬人。目前，項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已經(jīng)相繼開展。加上市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營實(shí)力的擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)營面積、倉儲(chǔ)面積都有了新的要求。****批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書的集散地。*******，是中華老字號(hào)，成立于1951年，是一個(gè)有50多年歷史的國有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，****************是國家十大**市場(chǎng)之一，良好的企業(yè)形象和廣泛的市場(chǎng)知名度使*********************的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。以目前市場(chǎng)年租金收入約2800萬元的標(biāo)準(zhǔn)，把銀行不良貸款處置和1134名職工剝離后，市場(chǎng)年凈收益可達(dá)2000萬元以上。*****************************************及中國****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目****股份有限公司2005年市場(chǎng)收費(fèi)方案等。**市政府決定用兩年時(shí)間完成10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)遷，將有13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購房，帶來住房需求約1700萬平方米，市場(chǎng)交易額約450億元。對(duì)比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平，居民最多的大約可以得到20萬元左右的補(bǔ)償，考慮到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售價(jià)2753元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在60——100平方米的占的比例最大，%；其后依此為100——120平方米和120——150平方米，%%；%%。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著**整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入**的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這無疑是一個(gè)較大的“利好”。如果市場(chǎng)利用率達(dá)到60%，考慮一次收取10年租金，讓經(jīng)營者使用15年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，或如果市場(chǎng)面積利用率達(dá)到60%，考慮以10年租金，作為計(jì)算售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為10%），則可得到以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)為一層1800027000元/平方米，二層1200015000元/平方米，三層60009000元/平方米。綜合上述因素，****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫房平均銷售價(jià)格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積3500元/平方米，車庫平均銷售價(jià)格為10萬元/車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次5元。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。**當(dāng)選為2004CCTV最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對(duì)**榮獲“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”稱號(hào)的評(píng)價(jià)是：70年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了共和國裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國的工業(yè)長子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國！、資源品質(zhì)及賦