【正文】 算 )為： 3200 元 /平方 米。 （二）盈利能力分析 ①盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 ，稅前利潤為 ，XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 36 扣除所得稅后利潤為 萬元。 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 在此表中主要列出了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用、利潤總額、所得稅、稅后利潤和土地增殖稅，以及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中的投資利潤率、稅后投資利潤率、資本金凈利潤率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、環(huán)境因素等。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 41 第十 一 章 社會(huì)評價(jià) 一、項(xiàng)目對本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析 （一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升項(xiàng)目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平 現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊周圍環(huán)境較差，擬項(xiàng)目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。 （二）項(xiàng)目的建設(shè)將為 XX 區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供經(jīng)驗(yàn)，有利于 XX 區(qū)房地產(chǎn)的整體發(fā)展。 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著、環(huán)境效益明顯，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的和可行的。 （三）進(jìn)一步深入市場調(diào)查研究，并提出可行的項(xiàng)目營銷策略，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作提供市場方面的支持。 。發(fā)展商除密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一 支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。 該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過程中和投入運(yùn)營后，能拉動(dòng)諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；該項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn) 營對 XX 區(qū)同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。 對于項(xiàng)目的潛在購買者來說，項(xiàng)目的建設(shè)能夠滿足他們的消費(fèi)需求，為他們提供一個(gè)更好的消費(fèi)選擇。 （五）合理按進(jìn)度計(jì)劃，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目 正如前面分析的那樣，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于開發(fā)期中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化。 （四）銷售與經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn) 在該階段主要可能會(huì)遇到銷售時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格策略不合理的風(fēng)險(xiǎn)，住房出讓率地的風(fēng)險(xiǎn)以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目貸款50%，按 5 年期銀行同期貸款利率計(jì)息，需 年還完，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 故本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。 表 ：銷售收入預(yù)測表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 20xx 20xx 1 銷售進(jìn)度（ %） % % % 2 住宅收入 3 商鋪收入 4 車位收入 5 銷售總收入 （ 二） 稅費(fèi)計(jì)算 銷售稅金及附加估算，詳見表 。 表 總成本費(fèi)用 匯總表 序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額（萬元） 開發(fā)投資 (元 /m178。 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 32 表 借款還本付 息表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 合計(jì) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 1 貸款 期初本息總額 本期貸款本金 本期應(yīng)計(jì)利息 計(jì)入建設(shè)期 計(jì)入期間費(fèi)用 本期還本付息 其中：歸還本金 償付利息 期末本息余額 （ 3）銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的 各項(xiàng)費(fèi)用。 表 ：開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)率 總額（萬元） 1 城市建設(shè)配套費(fèi) 0 0 XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 31 2 人防異地建設(shè)費(fèi) 0 0 3 規(guī)劃局手續(xù)費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) % 6 白蟻預(yù)防費(fèi) 7 建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi) % 8 房屋建筑面積測繪費(fèi) 合計(jì) （六）不可預(yù)見費(fèi) 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)定為 4%。) 金額 (萬元） 備注 序號(hào) 房屋名稱 面積 (m178。參加公開投標(biāo)的單位不得少于 7 家，參加邀請招標(biāo)的單位不得少于 3 家。 （三）安裝工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月完成 安裝 工程的建設(shè)。 6 人 （六）物業(yè)監(jiān)管部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理公司的招聘，處理、解決業(yè)主投訴的問題等。 3 人 ：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好項(xiàng)目工程部的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各部門做好本職工作。在內(nèi)部， 這些活動(dòng)及功能按照專門設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成不同的職能部門。 （二）新建規(guī)模 總建設(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單 位 規(guī)劃要求指標(biāo) 數(shù)值 所占比 重 備注 一 規(guī)劃建設(shè)用地 m178。 XX 屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加快縣城、中心鎮(zhèn)建設(shè)，形成自我加壓，主動(dòng)跟進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。 綜上所述，該項(xiàng)目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好。 “ 兩縱一橫一聯(lián) ” 鐵路建設(shè)， “ 兩縱 ” 是襄渝鐵路和蘭渝鐵路， “ 一橫 ” 是遂渝鐵路， “ 一聯(lián) ” 是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。境內(nèi)的風(fēng)向和風(fēng)速也是隨地形變化，三江沿岸多順河風(fēng)，山區(qū)則多順槽風(fēng)。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢較高，南面地勢較低。 目前， XX 房地產(chǎn)市場勉勵(lì)較多有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢可以持續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間：主要表現(xiàn)在： 20xx 年 XX 保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭，消費(fèi)市場活躍，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到 7832元，同比增長 %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 3069 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)化進(jìn) 程步伐加快 。由于拆遷量大，投資額高，一般開發(fā)商不敢問津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開發(fā)商仍不愿開發(fā)建設(shè)此地。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng) 化，加之地勢不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開裂、斜陷，加上受 20xx 年特大地震的影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險(xiǎn)，存在著嚴(yán)重的安全隱患。 三角花園片區(qū)項(xiàng)目拆遷地塊處 212 國道旁，是XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 五、 簡要結(jié)論 （一）投資環(huán)境分析：目前，全國房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來發(fā)展前景非常好。 配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。 （ 八 ） 建設(shè)內(nèi)容 及 規(guī)模 主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑， 項(xiàng)目 占地面積 平方米，建筑面積 88184 平方米。 四 、報(bào)告編制依據(jù) （一） 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （二） 《重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》； （三） 《中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的決定》； （四）《 XX 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 (20xx 至 20xx年 )規(guī)劃綱要》 ； （五）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》以及國家發(fā)改委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》； （六） 國家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； （七） 本項(xiàng)目適用的其他國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)； （八） 業(yè)主提供的相關(guān)資料。目前， XX 正圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市 “ 三大奮斗目標(biāo) ” ，實(shí)施富強(qiáng)XX、美麗 XX、平安 XX、德潤 XX“ 四大戰(zhàn)略 ” ，抓好發(fā)展與民心 “ 雙十工程 ” ，推進(jìn) “ 百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目 ” ，努力走出一條具有時(shí)代特征、XX 特色的發(fā)展之路。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）是消除安全隱患的需要 由于江城公司員工較多，過去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時(shí)的舊條石。 （三）是緩解政府拆遷壓力的需 要 該片區(qū)占地面積 29 畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近 2 萬平米（其中職工宿舍約 9000 多平米）。 雖然近年來 XX 房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價(jià)格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系構(gòu)造體系，全境有兩種地質(zhì)構(gòu)造類型：境東及東南部屬川東平等嶺谷區(qū)華鎣山復(fù)式背斜褶斷帶，其余的大部分地區(qū)屬川中褶帶龍女寺半環(huán)狀構(gòu)造區(qū)。整個(gè)市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。 （ 2）鐵路。因此，項(xiàng)目擬選場址位 置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。 （二）項(xiàng)目 劣勢分析（ Weakness） ■周邊生活 配套設(shè)施不夠齊全 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的區(qū)位離本地塊較遠(yuǎn)；黑山大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無酒吧、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全 ,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部。全力打造 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” ，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺(tái)。 二 、建設(shè)規(guī)模 （一）拆遷規(guī)模 本項(xiàng)目拆遷面積約 20xx0平米，其中住宅 9000平米，非住宅 11000平米。 14200 七 停車泊位 輛 457 1 地面 86 2 地下 371 八 容積率 其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率 — 九 建筑密度 % 十 綠地率 % XX 街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 22 第六章 項(xiàng)目組織管理 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。 5 人 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾材料選型，對項(xiàng)目的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制。 2 人 （五）經(jīng)營部：制