【正文】 ***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 1 項(xiàng)目概況 1 編制依據(jù) 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 主要結(jié)論 3 5 8 10 基礎(chǔ)設(shè)施條件 10 自然條件 10 場地工程地質(zhì)條件 11 軟環(huán)境條件 15 16 16 17 21 23 26 28 29 30 30 34 34 35 37 38 40 施工期環(huán)境防護(hù)措施 40 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)保措施 42 防火 42 防腐 43 抗震 43 44 項(xiàng)目組織 44 項(xiàng)目管理 44 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 45 46 46 46 48 49 50 評價(jià)依據(jù)及說明 50 成本估算 50 收入估算 51 盈利能力分析 51 全部投資現(xiàn)金流量分析 52 評價(jià)結(jié)論 52 54 社會效益評價(jià) 54 互適性分析 54 56 結(jié)論 56 建議 56附圖： 項(xiàng)目地理位置圖項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目紅線圖附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；《泉州市人民政府關(guān)于下達(dá)中心城市2010年度城市建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的通知》（泉政文[2010]114號）；《市政府第70次市長辦公會議紀(jì)要》（2010年8月）；《泉州市人民政府關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地批復(fù)》（泉政地[2010]74號）；《泉州市鯉城區(qū)人民政府關(guān)于確定泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目業(yè)主單位的通知》（泉鯉政文[2010]42號）；《泉州市鯉城區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的批復(fù)》（泉鯉發(fā)改審[2010]14號）；《泉州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房項(xiàng)目房屋拆遷公告》（泉房拆[2010]4號）；項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；《泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見的函》（泉規(guī)函[2010]362號）；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書；1泉州市國土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的土地權(quán)屬及地類證明；1《泉州市國土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的批復(fù)》（泉國土資[2010]151號）；***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目（2）承辦單位：泉州市城市綜合開發(fā)公司（3）項(xiàng)目性質(zhì)：改建（4）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李斯陽（5）項(xiàng)目選址：本項(xiàng)目位于筍江路的北側(cè)，東臨興賢北路，范圍涵蓋金龍街道石崎社區(qū)、高山社區(qū)和江南街道錦美社區(qū)。（6）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項(xiàng)目總用地面積267畝，將該片區(qū)村建危舊房拆除后對土地進(jìn)行平整，分四個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其中本項(xiàng)目主要建設(shè)A、并配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；A1地塊26畝用地將以招拍掛形式出讓用于平衡資金；C地塊則為江南公園用地。（7）投資總額及籌措：，，建設(shè)期貸款利息10728萬元。本項(xiàng)目建設(shè)資金中申請銀行貸款90000萬元，%。（8）建設(shè)期限：4年 編制依據(jù)（1）《泉州市城市總體規(guī)劃》（20082020年）；（2）《泉州市人民政府關(guān)于下達(dá)中心城市2010年度城市建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的通知》（泉政文[2010]114號）；（3）《市政府第70次市長辦公會議紀(jì)要》（2010年8月）；（4）《泉州市人民政府關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地批復(fù)》（泉政地[2010]74號）；（5）《泉州市鯉城區(qū)人民政府關(guān)于確定泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目業(yè)主單位的通知》（泉鯉政文[2010]42號）；（6）《泉州市鯉城區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的批復(fù)》（泉鯉發(fā)改審[2010]14號）；（7）《泉州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房項(xiàng)目房屋拆遷公告》（泉房拆[2010]4號）；（8）泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目房屋拆遷計(jì)劃；（9）泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償安置方案；（10）項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（11）《泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見的函》（泉規(guī)函[2010]362號）；（12）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書；（13）泉州市國土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的土地權(quán)屬及地類證明；（14）《泉州市國土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的批復(fù)》（泉國土資[2010]151號）；（15）項(xiàng)目紅線圖；（16）國家和福建省有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（17）開發(fā)建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)資料和其它相關(guān)文件；（18）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表11 序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注一規(guī)劃用地面積m2178000約267畝二總建筑面積m2A+B地塊1計(jì)容建筑面積m2324745住宅建筑面積m2264040商業(yè)建筑面積m257330公建建筑面積m233752不計(jì)容建筑面積m2架空層m29870地下室m2三建筑占地面積m211375四建筑密度%五容積率六綠地面積m230516七道路及廣場面積m259775八入戶數(shù)戶2312九地面停車位個(gè)910十地下停車位個(gè)2225十一總投資萬元1工程費(fèi)用萬元2工程建設(shè)其它費(fèi)用萬元3預(yù)備費(fèi)萬元4建設(shè)期利息萬元10728銀行貸款90000萬元十二財(cái)務(wù)指標(biāo)1內(nèi)部收益率%io=8%2凈現(xiàn)值萬元io=8%3投資回收期年含建設(shè)期 主要結(jié)論（1）本項(xiàng)目建設(shè)符合鯉城***的規(guī)劃要求，是解決高山片區(qū)困難群眾住房問題，改善市民居住條件的重大舉措，項(xiàng)目實(shí)施在一定程度上緩解了城市建設(shè)與土地資源緊缺的矛盾，為城市的發(fā)展提供了用地保障，對調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率有著現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目有利于提升城市形象，改善城市品質(zhì)，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，加快城市化進(jìn)程，為構(gòu)建和諧社會做出了貢獻(xiàn)。（2），可安置拆遷戶555戶。項(xiàng)目資金平衡來源為土地拍賣和房屋銷售收入。經(jīng)計(jì)算，%大于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率8%，（含建設(shè)期）。（3）建設(shè)本項(xiàng)目還可為社會提供一定的勞務(wù)就業(yè)崗位，增加務(wù)工人員的勞務(wù)收入；項(xiàng)目建成后還留有一定的物業(yè)管理服務(wù)崗位，為提高社會勞動就業(yè)率作貢獻(xiàn)。綜上所述，項(xiàng)目具有良好社會經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)符合***城市規(guī)劃要求，建設(shè)條件完備，建設(shè)方案合理，因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要及可行的。2010年是“十一五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，也是精心謀劃“十二五”發(fā)展的重要一年。泉州市城市建設(shè)工作緊密圍繞市委、市政府“項(xiàng)目帶動、轉(zhuǎn)變提升、和諧進(jìn)步、奮力發(fā)展”的工作思路，以構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)型宜居城市”的工作目標(biāo)，進(jìn)一步深化、拓展、提升“項(xiàng)目建設(shè)年”活動，進(jìn)一步完善老城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，加快發(fā)展新區(qū)市政配套設(shè)施，確保泉州市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。改善人民群眾居住條件，解決人民群眾住房困難是黨中央關(guān)注民生、重視民生、保障民生、改善民生的一項(xiàng)重要內(nèi)容。破舊不堪、參差不齊的舊城區(qū)肯定會影響城市的形象，搖搖欲墜的危房更是嚴(yán)重威脅人們生命財(cái)產(chǎn)的安全。高山片區(qū)因?yàn)榇蟛糠址课萁ǔ奢^早，歷史久遠(yuǎn)，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與鯉城區(qū)發(fā)展及整個(gè)城市的現(xiàn)代化有較大距離，對該片區(qū)進(jìn)行危舊房改造，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來提升城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。2010年泉州市政府第70次市長辦公會議同意了***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的建設(shè)，并提出了具體實(shí)施中要符合城市總體規(guī)劃要求，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，堅(jiān)持依法依規(guī)，積極穩(wěn)妥，努力把工程建設(shè)成為精品工程、廉政工程的要求。高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目位于泉州市鯉城區(qū)***。自省委、省政府提出并全面實(shí)施海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略以來，鯉城區(qū)立足實(shí)際積極對接融入，始終以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，把鯉城的發(fā)展置于海西和泉州產(chǎn)業(yè)港口城市建設(shè)大局中去思謀、去推進(jìn)，有效實(shí)現(xiàn)了小空間里的大發(fā)展。全區(qū)上下風(fēng)正氣順、人和業(yè)興，建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為大家的共識，形成了先行先試的濃厚發(fā)展氛圍。***是為加快鯉城現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，呼應(yīng)建設(shè)大泉州的需要的一個(gè)重大戰(zhàn)略決策，該戰(zhàn)略與泉州市城市建設(shè)西拓戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了有效對接。 2002年底，鯉城區(qū)將區(qū)行政中心由老城區(qū)遷往***，***建設(shè)全面啟動，2003年完成***鎮(zhèn)村改制，在中心市區(qū)率先結(jié)束農(nóng)村行政建制的歷史。經(jīng)過幾年的建設(shè)，***舊貌換新顏。如今，一座宜居新城矗立在晉江南岸，與文化古城遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了古城新區(qū)比翼齊飛。新區(qū)“三縱四橫”道路網(wǎng)絡(luò)初步形成，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，防洪排澇排污安全保障體系基本構(gòu)就。僑鄉(xiāng)舊貨市場、江南商貿(mào)物流中心等一批商貿(mào)載體先后建成和投建，進(jìn)一步提升了城市綜合服務(wù)功能。新區(qū)中小學(xué)改擴(kuò)建及升級達(dá)標(biāo)工程、江南醫(yī)院、老年人休養(yǎng)中心和江南、筍江、金柄公園等項(xiàng)目相繼投建和完工，進(jìn)一步改善人民群眾生產(chǎn)生活條件。筍江花園城、江南經(jīng)濟(jì)適用房、江南雅園限價(jià)房等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及“城中村”改造的逐步推進(jìn)，引發(fā)了美化環(huán)境、聚集人氣、促進(jìn)稅源增長、推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合效應(yīng)。 同時(shí)，***作為鯉城區(qū)的行政服務(wù)中心，在構(gòu)建城市框架時(shí)，強(qiáng)調(diào)以項(xiàng)目建設(shè)帶動城市發(fā)展。在配套設(shè)施建設(shè)方面，鯉城區(qū)將加快發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，發(fā)展以信息咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的各種中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，做強(qiáng)社區(qū)服務(wù)業(yè)；加快新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，把房地產(chǎn)業(yè)作為新區(qū)建設(shè)的重頭戲來抓，建設(shè)10萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，以此帶動、吸引各種所有制房地產(chǎn)商到***開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)開發(fā)江濱兩岸商住區(qū)、江南居住小區(qū)、浮橋商業(yè)街改造、筍江路、池峰路片區(qū)改造等，起步區(qū)的開發(fā)面積達(dá)到100萬平方米；以及開發(fā)特色旅游業(yè)，新建擴(kuò)建江濱公園、蘇夫人生態(tài)旅游公園、江濱商貿(mào)文化旅游繁榮帶等景點(diǎn)，進(jìn)一步提升歷史文化名城的形象和品位，把鯉城區(qū)建設(shè)成為泉州市乃至福建省的經(jīng)營城市示范區(qū)。 泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目由泉州市城市綜合開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，該公司是1984年成立的泉州市國有三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隸屬鯉城區(qū)建設(shè)局，主營城市土地綜合開發(fā)，承建和委托建筑房屋、商品房出售。現(xiàn)有注冊資金3000萬元，在冊干部、職工38人，其中具備各種專業(yè)技術(shù)職稱人員22人。按照城市規(guī)劃要求，公司先后開發(fā)建設(shè)了前坂、希夷、團(tuán)結(jié)、霞淮、莊厝埕、東大路華友、臨江、團(tuán)結(jié)新村等現(xiàn)代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉價(jià)房及涂門街東、中段舊城改造、筍江花園城等項(xiàng)目建設(shè)，累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面積30多萬平方米，工程合格率100%，在泉州城市規(guī)劃建設(shè)過程中，公司發(fā)揮了十分重要的推動作用，各類項(xiàng)目取得了較好的社會經(jīng)濟(jì)效益，因此公司具備開發(fā)建設(shè)高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、實(shí)力。危舊房改造是改善民生、提升城市品質(zhì)的大事。鯉城區(qū)***是泉州市的南大門，定位為鯉城區(qū)新的行政服務(wù)中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經(jīng)貿(mào)中心，為進(jìn)一步實(shí)施城市跨江發(fā)展戰(zhàn)略，就必須高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)***，按照加速推進(jìn)新區(qū)的“三化三轉(zhuǎn)變”發(fā)展思路，應(yīng)著力推進(jìn)“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進(jìn)行村莊和土地整理，做大做優(yōu)街道社區(qū)，壯大社區(qū)經(jīng)濟(jì)。因此，作為市委市政府2010年的重點(diǎn)項(xiàng)目，***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的實(shí)施是十分必要的。項(xiàng)目區(qū)除了大片廢舊辦公樓，廠房外，還有大量的自建房，由于年代久遠(yuǎn)，危破房、人口老齡化、基礎(chǔ)設(shè)施落后、空掛戶多，一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會嚴(yán)重影響居民的生活居住條件。高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目通過對危舊房進(jìn)行拆遷改造，規(guī)劃布置若干個(gè)高密度住宅區(qū)，合理規(guī)劃，使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理，改善該片區(qū)居民生活居住條件，提高城市環(huán)境質(zhì)量。***基礎(chǔ)配套設(shè)施的需要***定位為鯉城區(qū)新的行政服務(wù)中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經(jīng)貿(mào)中心，原有基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，雖經(jīng)幾年建設(shè)，商業(yè)、文化等設(shè)施尚落后于其他鎮(zhèn)區(qū)，不利于人才的引進(jìn)和社區(qū)及企業(yè)的發(fā)展。因此進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理改造，建設(shè)一批配套性的住宅、公園、市政設(shè)施，將利于新區(qū)完善公共配套設(shè)施，有利于新區(qū)的長久發(fā)展，有利于吸引外來人才的入住，增強(qiáng)***的綜合競爭力，是加快鯉城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的重要工程，符合***的規(guī)劃要求。目前，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)含有大量危機(jī)廠房、住宅、辦公樓，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目的建設(shè)將原有的區(qū)域進(jìn)行合理的布局規(guī)劃，不僅可以拉動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，還可很好的提高該片區(qū)的土地利用率，使土地得到最好的開發(fā)利用。***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目將建設(shè)一些外觀新穎、氣勢恢宏的建筑物，并在片區(qū)中規(guī)劃地塊建設(shè)江南公園，構(gòu)建一個(gè)適合居住的新型小區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)將強(qiáng)化市容環(huán)境整治，美化優(yōu)化人居環(huán)境，提升***乃至整個(gè)城市的整體形象，為現(xiàn)代化工貿(mào)旅游城市增添一道靚麗的風(fēng)景線。***作為鯉城區(qū)心臟地帶，“三線五區(qū)”和“五大工程”等許多重點(diǎn)工程將在此規(guī)劃建設(shè)，危舊房改造任務(wù)十分繁重。由此而引發(fā)的一些村落民居和舊的企業(yè)用房的拆遷安置問題完全要靠新規(guī)劃的小區(qū)來解決。因此在著力推進(jìn)“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進(jìn)行村莊和土地整理、做大做優(yōu)社區(qū)街道的同時(shí)，建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、戶型合理、作價(jià)便宜、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完善的小區(qū)，能夠讓拆遷戶滿意，愉快接受安置也是構(gòu)建和諧社會新社區(qū)的需要。因此，***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的建設(shè)是市委市政府及鯉城區(qū)委、區(qū)政府的當(dāng)務(wù)之急。 基礎(chǔ)設(shè)施條件交通